Thách thức cân bằng cung cầu bất động sản

Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP HCM trong 3 quý đầu năm 2025 tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp với sự chi phối rõ nét của một nhóm chủ đầu tư lớn.
Thách thức cân bằng cung cầu bất động sản
Nguồn cung căn hộ nằm trong tay các "ông lớn".

Nguồn cung căn hộ trong tay các "ông lớn"

Theo số liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group, trong 9 tháng đầu năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận khoảng 20.000 căn hộ mới, với mức giá trung bình lên tới 86 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Đáng chú ý, toàn bộ nguồn cung này gần như tập trung vào hai phân khúc cao cấp và hạng sang, trong đó căn hộ cao cấp chiếm 62%, hạng sang chiếm 38%.

Cơ cấu nguồn cung cho thấy mức độ tập trung ngày càng cao. Năm chủ đầu tư gồm Masterise Homes, MIK Group, Mitsubishi, TSQ Việt Nam và Sun Group chiếm tới 74% tổng lượng hàng mở bán tại Hà Nội. Không chỉ nắm giữ phần lớn nguồn cung, nhóm doanh nghiệp này còn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ sơ cấp trung bình lên tới 86%, phản ánh sức mua tốt và niềm tin cao của thị trường đối với các thương hiệu lớn.

Xu hướng tương tự cũng diễn ra tại TP HCM, nơi hơn 80% nguồn cung căn hộ mới thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang được dẫn dắt bởi ba cái tên quen thuộc: Đất Xanh Group, Gamuda Land và Masterise Homes. Theo ghi nhận, tỷ lệ hấp thụ trung bình của nhóm này đạt khoảng 84%, góp phần duy trì thanh khoản tích cực cho thị trường trong bối cảnh mặt bằng giá neo cao.

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group, nguồn cung mới hiện nay gần như không còn dư địa cho phân khúc trung cấp và bình dân. Phần lớn sản phẩm được tung ra thị trường đều thuộc hai phân khúc cao cấp và hạng sang, khiến người mua ở thực không có nhiều lựa chọn ngoài các dự án do nhóm chủ đầu tư lớn phát triển.

Trong báo cáo thị trường bất động sản quý III/2025 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng ghi nhận về cơ cấu nguồn cung vẫn bị chi phối bởi nhóm chủ đầu tư lớn. Riêng trong quý III, nhóm này cung cấp hơn 54% nguồn cung mới, dù đã giảm 18 điểm phần trăm so với quý trước. Các doanh nghiệp dẫn đầu bao gồm Masterise (11,3%), Sun Group (10,7%), Vingroup (9,7%), Phát Đạt (4,8%), Bcons (3%) và CapitaLand (1,5%). Phần còn lại, tương đương 45,7%, thuộc về các doanh nghiệp khác.

Dù nguồn cung tổng thể có dấu hiệu dồi dào hơn, phân khúc trung cấp và bình dân vẫn gần như vắng bóng. Trong 9 tháng đầu năm, căn hộ bình dân chỉ chiếm khoảng 6% nguồn cung, chủ yếu đến từ các dự án nhà ở xã hội. Riêng tại Hà Nội và TP HCM (địa giới cũ), có tới 80% căn hộ mở bán mới có mức giá trên 80 triệu đồng/m².

Việc nguồn cung co cụm tại một số đại đô thị và nằm chủ yếu trong tay các “ông lớn” không chỉ đẩy mặt bằng giá lên cao, mà còn khiến thị trường thiếu hụt nghiêm trọng sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, tạo ra thách thức lớn trong việc cân bằng cung – cầu.

Nhà giá rẻ dần “biến mất”

Theo ông Trần Minh Tiến, sự áp đảo của phân khúc cao cấp cũng đồng nghĩa với việc nhóm người có thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Tuy nhiên, theo ông Tiến, xu hướng này không mang tính ngẫu nhiên mà gần như là tất yếu trong bối cảnh hiện nay. Giá đất leo thang, thủ tục pháp lý kéo dài và chi phí phát triển dự án tăng cao khiến chỉ những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, kinh nghiệm và khả năng quản trị rủi ro tốt mới đủ sức triển khai dự án.

Thách thức cân bằng cung cầu bất động sản
Nguồn cung tập trung trong tay các tập đoàn lớn mang lại cả mặt tích cực lẫn hạn chế. Ảnh: DH

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho biết, trong 3–5 năm trở lại đây, những thay đổi về luật pháp và cơ chế đã khiến doanh nghiệp vừa và nhỏ gặp rất nhiều khó khăn trong triển khai dự án. Chỉ những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, tiềm lực tài chính mạnh và đủ khả năng phát triển các dự án hàng trăm hecta mới có thể duy trì nguồn hàng và chi phối thị trường.

Ở góc độ doanh nghiệp, ghi nhận thực trạng trên, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho rằng thị trường đang chứng kiến sự phân hóa ngày càng rõ nét. Nhóm doanh nghiệp lớn với tiềm lực tài chính mạnh, khả năng triển khai đại dự án đồng bộ đang trở thành lực lượng dẫn dắt, trong khi doanh nghiệp nhỏ gần như không còn khả năng cạnh tranh.

Dưới góc nhìn thị trường, việc nguồn cung tập trung trong tay các tập đoàn lớn mang lại cả mặt tích cực lẫn hạn chế. Theo ông Nguyễn Chí Thanh, các dự án quy mô lớn giúp đồng bộ hạ tầng, nâng cao chất lượng đô thị và hạn chế tình trạng dự án “đắp chiếu”. Tuy nhiên, khi quyền định giá thuộc về một nhóm nhỏ doanh nghiệp, cạnh tranh về giá gần như bị triệt tiêu.

“Nếu nguồn cung đa dạng, các chủ đầu tư buộc phải cạnh tranh và giá có thể thấp hơn. Nhưng khi chỉ một số ít doanh nghiệp nắm giữ hàng, họ hoàn toàn có thể định giá theo kỳ vọng lợi nhuận của mình”, ông Thanh nhận định.

Còn theo PGS TS Đinh Trọng Thịnh, lợi thế của doanh nghiệp lớn là không thể phủ nhận, nhưng sự tập trung quá mức sẽ làm suy giảm tính cạnh tranh của thị trường. Khi quyền lực thị trường thuộc về một nhóm nhỏ, giá có xu hướng duy trì ở mức cao, doanh nghiệp nhỏ bị đào thải và thị trường mất đi sự đa dạng cần thiết.

Nguồn: Thách thức cân bằng cung cầu bất động sản

Diệu Hoa
diendandoanhnghiep.vn
Chia sẻ

Tin liên quan

Cùng chuyên mục

Nhà xưởng xây sẵn nổi lên trong làn sóng FDI sản xuất mới

Nhà xưởng xây sẵn nổi lên trong làn sóng FDI sản xuất mới

Dòng vốn FDI sản xuất vào Việt Nam trong nửa đầu năm 2026 đang cho thấy sự thay đổi trong cách nhà đầu tư tiếp cận bất động sản công nghiệp. Bên cạnh yếu tố quỹ đất, khả năng rút ngắn thời gian triển khai và sớm đưa nhà máy vào vận hành ngày càng được đặt lên hàng đầu, thúc đẩy nhu cầu đối với nhà xưởng xây sẵn.
Căn hộ Ciputra 95 triệu/m2 và phép thử "định giá" lại chung cư

Căn hộ Ciputra 95 triệu/m2 và phép thử "định giá" lại chung cư

Mức giá từ 95 triệu đồng/m2 của Astor 1 tại Ciputra đang tạo ra khoảng chênh đáng kể so với mặt bằng giá căn hộ cao cấp quanh khu vực. Trong bối cảnh nguồn cung mới ngày càng dồi dào và dòng tiền là bài toán hàng đầu đối với doanh nghiệp địa ốc, mức giá này có thể không chỉ là một chiến lược bán hàng, mà còn là phép thử đối với mặt bằng giá căn hộ tại Ciputra.
Quy hoạch sông Hồng: Bảo đảm hạ tầng thiết yếu trước khi di chuyển người dân

Quy hoạch sông Hồng: Bảo đảm hạ tầng thiết yếu trước khi di chuyển người dân

Chủ tịch UBND TP Hà Nội Vũ Đại Thắng yêu cầu hoàn thành các khu tái định cư, bảo đảm đầy đủ hạ tầng thiết yếu trước khi di chuyển người dân để thực hiện quy hoạch, chỉnh trang sông Hồng.
Bất động sản Hưng Long và gánh nợ phải trả vượt 18.000 tỷ đồng

Bất động sản Hưng Long và gánh nợ phải trả vượt 18.000 tỷ đồng

Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Hưng Long ghi nhận vốn chủ sở hữu tăng đột biến lên hơn 6.546 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2026, trong khi tổng nợ phải trả lên tới gần 18.800 tỷ đồng. Lợi nhuận của doanh nghiệp cũng tăng mạnh, song các chỉ số phản ánh khả năng sinh lời trên tài sản và vốn chủ sở hữu lại giảm đáng kể.
Đề xuất dự án găm đất quá 60 tháng sẽ bị thu hồi có đủ sức răn đe?

Đề xuất dự án găm đất quá 60 tháng sẽ bị thu hồi có đủ sức răn đe?

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề xuất áp dụng khoản tiền lũy tiến với dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm sử dụng đất và thu hồi nếu quá 60 tháng vẫn không triển khai.
Đại đô thị định hình lại bản đồ mặt bằng bán lẻ Hà Nội

Đại đô thị định hình lại bản đồ mặt bằng bán lẻ Hà Nội

Sự phát triển nhanh của các đại đô thị tại Hà Đông, Nam Từ Liêm và khu vực Hoài Đức đang kéo dòng vốn bán lẻ về phía Tây. Nguồn cung mặt bằng mới mở rộng thị trường nhưng đồng thời gây thêm sức ép lên các phố mua sắm truyền thống trong nội đô.

Các tin khác

“Nghẽn cơ chế” cấp chứng chỉ, môi giới bất động sản khó đạt chuẩn

“Nghẽn cơ chế” cấp chứng chỉ, môi giới bất động sản khó đạt chuẩn

Nghị định 339/2026/NĐ-CP tăng mức phạt với môi giới bất động sản vi phạm, tuy nhiên việc “tắc nghẽn” trong tổ chức thi chứng chỉ khiến doanh nghiệp thiếu nhân lực đạt chuẩn.
Việt Nam nổi lên trên bản đồ bất động sản hàng hiệu châu Á - Thái Bình Dương

Việt Nam nổi lên trên bản đồ bất động sản hàng hiệu châu Á - Thái Bình Dương

Sự gia tăng tài sản trong nước, cùng nhu cầu ngày càng cao đối với chất lượng sống và dịch vụ tiêu chuẩn quốc tế, đang tạo lực đẩy mới cho phân khúc Branded Residences tại Việt Nam. Nguồn cung phân khúc này được dự báo tăng 152% vào năm 2032, đưa Việt Nam trở thành một trong những thị trường đáng chú ý tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương.
Giá nhà Hà Nội đã điều chỉnh đến đâu?

Giá nhà Hà Nội đã điều chỉnh đến đâu?

Sau giai đoạn tăng giá mạnh trong năm 2024 - 2025, thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào nhịp điều chỉnh mạnh mẽ. Giá nhiều phân khúc đã rời khỏi vùng đỉnh, kéo theo sự thay đổi rõ rệt về tâm lý người mua và thanh khoản.
Thanh khoản bất động sản suy giảm, chủ đầu tư chịu áp lực kép

Thanh khoản bất động sản suy giảm, chủ đầu tư chịu áp lực kép

Thanh khoản bất động sản suy giảm rõ rệt nhưng mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo cao. Thay vì hạ giá niêm yết, nhiều chủ đầu tư vẫn chọn chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán để kích cầu.
Chung cư Hà Nội điều chỉnh giá, cơ hội nào cho người mua nhà?

Chung cư Hà Nội điều chỉnh giá, cơ hội nào cho người mua nhà?

Thị trường chung cư Hà Nội đang chịu áp lực điều chỉnh mạnh nhất trong vòng vài năm trở lại đây. Người mua hiện nay đang ở vị thế thuận lợi hơn khi có nhiều lựa chọn và có thể đàm phán với người bán. Tuy nhiên, thay vì chỉ nhìn vào mức giảm, người mua cần đánh giá giá trị thực của căn hộ, mặt bằng giá tại khu vực và khả năng bán lại trong tương lai.
Đề xuất luật hóa nhà ở thương mại giá phù hợp

Đề xuất luật hóa nhà ở thương mại giá phù hợp

Trước thực trạng thị trường lệch pha nghiêm trọng và thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá rẻ, HoREA kiến nghị đưa chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Đất nền lao dốc, nhà đầu tư mắc kẹt trong vòng xoáy cắt lỗ

Đất nền lao dốc, nhà đầu tư mắc kẹt trong vòng xoáy cắt lỗ

Từng được săn đón nhờ thông tin quy hoạch, hạ tầng và điều chỉnh địa giới hành chính, đất nền tại một số khu vực đang chứng kiến mức giảm sâu so với giai đoạn sốt nóng. Giá rao bán có nơi mất hơn một nửa nhưng thanh khoản vẫn yếu, khiến những nhà đầu tư sử dụng vốn vay rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan.
Khi nào nên "bắt đáy" chung cư Hà Nội?

Khi nào nên "bắt đáy" chung cư Hà Nội?

Câu hỏi nhiều nhất đang được đặt ra là thị trường chung cư Hà Nội đã chạm đáy chưa và đã đến lúc 'bắt đáy' với một số nhà đầu tư sẵn tiền mặt hay chưa?
Hà Nội lấy ý kiến cư dân về điều chỉnh quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng

Hà Nội lấy ý kiến cư dân về điều chỉnh quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng

Theo kế hoạch, từ ngày 7/9, Hà Nội sẽ lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức, chuyên gia và người dân về điều chỉnh tổng thể Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, tỷ lệ 1/5.000 (đoạn từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở).
Động lực mới cho bất động sản nghỉ dưỡng

Động lực mới cho bất động sản nghỉ dưỡng

Những chuyển động về thể chế đang mở ra kỳ vọng mới cho bất động sản nghỉ dưỡng, phân khúc tạo ra lực đẩy đưa du lịch Việt Nam lên tầm cao mới.
Hạ tầng thay đổi cách định giá bất động sản

Hạ tầng thay đổi cách định giá bất động sản

Hạ tầng kết nối được đẩy mạnh đang mở rộng không gian phát triển, đồng thời làm thay đổi cách xác lập giá trị bất động sản tại TP HCM và khu vực phía Nam.
Bình Dương sau sáp nhập: Dòng tiền bất động sản có thể tăng gấp 3 lần

Bình Dương sau sáp nhập: Dòng tiền bất động sản có thể tăng gấp 3 lần

Sau khi trở thành một phần của TP Hồ Chí Minh mở rộng, Bình Dương cũ đang bước vào chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản. Theo CBRE Việt Nam, dòng tiền đầu tư vào khu vực này có thể tăng 2-3 lần so với trước, khi không gian phát triển được mở rộng và vị thế của Bình Dương được định hình lại trong cấu trúc siêu đô thị.
Nghịch lý thị trường bất động sản: Tồn kho tăng vọt, giá vẫn "leo thang"

Nghịch lý thị trường bất động sản: Tồn kho tăng vọt, giá vẫn "leo thang"

Hàng tồn kho của 106 doanh nghiệp bất động sản niêm yết vượt 635.700 tỷ đồng, tăng 20% so với đầu năm, trong khi giá căn hộ vẫn tăng.
Nhà đầu tư ngoại tìm mua các BĐS công nghiệp Việt Nam quy mô lớn

Nhà đầu tư ngoại tìm mua các BĐS công nghiệp Việt Nam quy mô lớn

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam có thể đang bước vào chu kỳ tái cơ cấu vốn quan trọng đầu tiên khi một thế hệ các danh mục nhà xưởng và kho bãi xây sẵn được phát triển từ khoảng năm 2018 đến nay đã bước vào giai đoạn trưởng thành. Điều này mở ra cơ hội cho các thương vụ mua bán tài sản quy mô lớn hơn cũng như dòng vốn đầu tư từ các tổ chức nước ngoài.
Condotel qua thời "tăng trưởng nóng"

Condotel qua thời "tăng trưởng nóng"

Thị trường căn hộ du lịch (condotel) tại Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc toàn diện sau nhiều năm chững lại.
Hạ tầng kết nối đang tái định hình bản đồ giá trị bất động sản phía Nam

Hạ tầng kết nối đang tái định hình bản đồ giá trị bất động sản phía Nam

Hàng loạt dự án hạ tầng giao thông quy mô lớn đang được triển khai tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh, thành phía Nam, từ các tuyến vành đai, metro đến hệ thống kết nối sân bay quốc tế Long Thành.
Tái định cư không chỉ là chỗ ở

Tái định cư không chỉ là chỗ ở

Dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024 có nhiều đề xuất hướng tới thay đổi căn bản chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ việc bù đắp tài sản bị thu hồi sang tái thiết cuộc sống cho người dân.
Từ 1/9, mỗi thửa đất có mã định danh riêng

Từ 1/9, mỗi thửa đất có mã định danh riêng

Việc thiết lập Cơ sở dữ liệu định danh địa điểm trong đó có thửa đất được kỳ vọng sẽ trở thành công cụ quan trọng nhằm số hóa quản lý, đưa thị trường bất động sản bước vào giai đoạn minh bạch và vận hành chuẩn mực.
Xem thêm
Đổi thay nơi ngã ba biên giới Mường Nhé

Đổi thay nơi ngã ba biên giới Mường Nhé

Nỗ lực gỡ thẻ vàng thủy sản và khai thác nghề cá có trách nhiệm tại các vùng  biển.

Nỗ lực gỡ thẻ vàng thủy sản và khai thác nghề cá có trách nhiệm tại các vùng biển.

Gỡ thẻ vàng thủy sản gắn với xây dựng kinh tế biển

Gỡ thẻ vàng thủy sản gắn với xây dựng kinh tế biển

Ngày hội văn hóa các dân tộc Việt Nam 2024 sắp diễn ra tại Quảng Trị

Ngày hội văn hóa các dân tộc Việt Nam 2024 sắp diễn ra tại Quảng Trị

[Tổng Hợp] 6 Quy Định Mới Về Đất Đai, Nhà Ở Có Hiệu Lực Tháng 8/2024

[Tổng Hợp] 6 Quy Định Mới Về Đất Đai, Nhà Ở Có Hiệu Lực Tháng 8/2024

WORLDBANK DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2024 VÀ NĂM 2025 | NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG  #62

WORLDBANK DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2024 VÀ NĂM 2025 | NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG #62

Cụ thể, báo cáo “Điểm lại - Cập nhật tình hình kinh tế Việt Nam” ấn bản tháng 4/2024 của WB tại Việt Nam ngày 23/4 đã chỉ ra xuất khẩu đang phục hồi, tiêu dùng và đầu tư tư nhân trong nước cũng trên đà tăng dần. Xuất khẩu thực tế dự kiến sẽ tăng 3,5% vào năm 2024, phản ánh sự cải thiện dần dần nhu cầu toàn cầu. Ngoài ra, lĩnh vực bất động sản dự báo phục hồi mạnh hơn vào cuối năm nay và năm sau, thúc đẩy nhu cầu trong nước khi các nhà đầu tư và người tiêu dùng dần lấy lại niềm tin.
Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”

Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”

sản phẩm OCOP
Bác sĩ tư vấn cách phòng tránh bệnh đường hô hấp trong thời tiết giao mùa

Bác sĩ tư vấn cách phòng tránh bệnh đường hô hấp trong thời tiết giao mùa

Trao yêu thương cho em

Trao yêu thương cho em

Nhằm kết nối, sẻ chia với các trẻ em mồ côi cha, mẹ do dịch Covid-19 vừa qua trên địa bàn Cần Thơ. Tạp chí Gia đình Việt Nam tại TP Cần Thơ tổ chức Chương trình nghệ thuật “ Nối vòng yêu thương” diễn ra vào ngày 28/6/2022. Công ty Cổ phần Trầm hương sinh học TTT là đơn vị tài trợ chính cho chương trình với mong muốn các em sẽ đón nhận những tương lai tươi sáng.
Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia

Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia

Ngày 18/4 vừa qua, đối tượng Lê Ngọc Nhất đã dẫn Y Liên cùng 5 người khác gồm 2 nữ, 3 nam không rõ tên tuổi, không quen biết nhau sang Campuchia qua đường mòn biên giới tỉnh Long An.
Giao diện di động