Thách thức cân bằng cung cầu bất động sản
![]() |
| Nguồn cung căn hộ nằm trong tay các "ông lớn". |
Nguồn cung căn hộ trong tay các "ông lớn"
Theo số liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group, trong 9 tháng đầu năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận khoảng 20.000 căn hộ mới, với mức giá trung bình lên tới 86 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Đáng chú ý, toàn bộ nguồn cung này gần như tập trung vào hai phân khúc cao cấp và hạng sang, trong đó căn hộ cao cấp chiếm 62%, hạng sang chiếm 38%.
Cơ cấu nguồn cung cho thấy mức độ tập trung ngày càng cao. Năm chủ đầu tư gồm Masterise Homes, MIK Group, Mitsubishi, TSQ Việt Nam và Sun Group chiếm tới 74% tổng lượng hàng mở bán tại Hà Nội. Không chỉ nắm giữ phần lớn nguồn cung, nhóm doanh nghiệp này còn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ sơ cấp trung bình lên tới 86%, phản ánh sức mua tốt và niềm tin cao của thị trường đối với các thương hiệu lớn.
Xu hướng tương tự cũng diễn ra tại TP HCM, nơi hơn 80% nguồn cung căn hộ mới thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang được dẫn dắt bởi ba cái tên quen thuộc: Đất Xanh Group, Gamuda Land và Masterise Homes. Theo ghi nhận, tỷ lệ hấp thụ trung bình của nhóm này đạt khoảng 84%, góp phần duy trì thanh khoản tích cực cho thị trường trong bối cảnh mặt bằng giá neo cao.
Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group, nguồn cung mới hiện nay gần như không còn dư địa cho phân khúc trung cấp và bình dân. Phần lớn sản phẩm được tung ra thị trường đều thuộc hai phân khúc cao cấp và hạng sang, khiến người mua ở thực không có nhiều lựa chọn ngoài các dự án do nhóm chủ đầu tư lớn phát triển.
Trong báo cáo thị trường bất động sản quý III/2025 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng ghi nhận về cơ cấu nguồn cung vẫn bị chi phối bởi nhóm chủ đầu tư lớn. Riêng trong quý III, nhóm này cung cấp hơn 54% nguồn cung mới, dù đã giảm 18 điểm phần trăm so với quý trước. Các doanh nghiệp dẫn đầu bao gồm Masterise (11,3%), Sun Group (10,7%), Vingroup (9,7%), Phát Đạt (4,8%), Bcons (3%) và CapitaLand (1,5%). Phần còn lại, tương đương 45,7%, thuộc về các doanh nghiệp khác.
Dù nguồn cung tổng thể có dấu hiệu dồi dào hơn, phân khúc trung cấp và bình dân vẫn gần như vắng bóng. Trong 9 tháng đầu năm, căn hộ bình dân chỉ chiếm khoảng 6% nguồn cung, chủ yếu đến từ các dự án nhà ở xã hội. Riêng tại Hà Nội và TP HCM (địa giới cũ), có tới 80% căn hộ mở bán mới có mức giá trên 80 triệu đồng/m².
Việc nguồn cung co cụm tại một số đại đô thị và nằm chủ yếu trong tay các “ông lớn” không chỉ đẩy mặt bằng giá lên cao, mà còn khiến thị trường thiếu hụt nghiêm trọng sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, tạo ra thách thức lớn trong việc cân bằng cung – cầu.
Nhà giá rẻ dần “biến mất”
Theo ông Trần Minh Tiến, sự áp đảo của phân khúc cao cấp cũng đồng nghĩa với việc nhóm người có thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Tuy nhiên, theo ông Tiến, xu hướng này không mang tính ngẫu nhiên mà gần như là tất yếu trong bối cảnh hiện nay. Giá đất leo thang, thủ tục pháp lý kéo dài và chi phí phát triển dự án tăng cao khiến chỉ những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, kinh nghiệm và khả năng quản trị rủi ro tốt mới đủ sức triển khai dự án.
![]() |
| Nguồn cung tập trung trong tay các tập đoàn lớn mang lại cả mặt tích cực lẫn hạn chế. Ảnh: DH |
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho biết, trong 3–5 năm trở lại đây, những thay đổi về luật pháp và cơ chế đã khiến doanh nghiệp vừa và nhỏ gặp rất nhiều khó khăn trong triển khai dự án. Chỉ những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, tiềm lực tài chính mạnh và đủ khả năng phát triển các dự án hàng trăm hecta mới có thể duy trì nguồn hàng và chi phối thị trường.
Ở góc độ doanh nghiệp, ghi nhận thực trạng trên, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho rằng thị trường đang chứng kiến sự phân hóa ngày càng rõ nét. Nhóm doanh nghiệp lớn với tiềm lực tài chính mạnh, khả năng triển khai đại dự án đồng bộ đang trở thành lực lượng dẫn dắt, trong khi doanh nghiệp nhỏ gần như không còn khả năng cạnh tranh.
Dưới góc nhìn thị trường, việc nguồn cung tập trung trong tay các tập đoàn lớn mang lại cả mặt tích cực lẫn hạn chế. Theo ông Nguyễn Chí Thanh, các dự án quy mô lớn giúp đồng bộ hạ tầng, nâng cao chất lượng đô thị và hạn chế tình trạng dự án “đắp chiếu”. Tuy nhiên, khi quyền định giá thuộc về một nhóm nhỏ doanh nghiệp, cạnh tranh về giá gần như bị triệt tiêu.
“Nếu nguồn cung đa dạng, các chủ đầu tư buộc phải cạnh tranh và giá có thể thấp hơn. Nhưng khi chỉ một số ít doanh nghiệp nắm giữ hàng, họ hoàn toàn có thể định giá theo kỳ vọng lợi nhuận của mình”, ông Thanh nhận định.
Còn theo PGS TS Đinh Trọng Thịnh, lợi thế của doanh nghiệp lớn là không thể phủ nhận, nhưng sự tập trung quá mức sẽ làm suy giảm tính cạnh tranh của thị trường. Khi quyền lực thị trường thuộc về một nhóm nhỏ, giá có xu hướng duy trì ở mức cao, doanh nghiệp nhỏ bị đào thải và thị trường mất đi sự đa dạng cần thiết.
Tin liên quan
Hơn 12.000 chuyến bay bị hủy giữa căng thẳng Trung Đông 04/03/2026 11:01
Giá vàng hôm nay 4/3: Vàng miếng SJC ‘bốc hơi’ tới 5 triệu/lượng 04/03/2026 10:54
Cùng chuyên mục
Thị trường địa ốc bước vào kỷ nguyên dữ liệu số
Bất động sản 03/03/2026 11:00
Thêm cơ hội an cư cho người dân
Bất động sản 02/03/2026 13:00
Chuẩn hóa dữ liệu bất động sản
Bất động sản 27/02/2026 11:00
Chính sách thuế bất động sản cần minh bạch dữ liệu và lộ trình phù hợp
Bất động sản 26/02/2026 11:00
Cảnh báo lừa đảo “suất nội bộ” nhà ở xã hội
Bất động sản 25/02/2026 11:00
Thị trường bất động sản 2026 bước vào giai đoạn sàng lọc, nguồn cung trung cấp tăng mạnh
Bất động sản 24/02/2026 15:00
Các tin khác
Khởi công dự án nhà ở xã hội hơn 1.200 tỷ tại Thái Nguyên
Bất động sản 24/02/2026 11:00
Bức tranh kinh doanh của DN nhà ở năm 2025: Thăng hoa và kỷ lục
Bất động sản 23/02/2026 15:13
Giãn dân nội đô Hà Nội: Chiến lược tái cấu trúc đô thị và bài học từ Bắc Kinh
Bất động sản 23/02/2026 09:00
Pháp lý mở đường cho giấc mơ an cư
Bất động sản 22/02/2026 15:00
Doanh nghiệp bất động sản vào cuộc đua mới
Bất động sản 21/02/2026 11:00
Doanh nghiệp địa ốc trước xu thế phát triển bền vững
Bất động sản 19/02/2026 11:00
Bất động sản 2026: Ngựa phi nước đại
Bất động sản 18/02/2026 15:00
Tháo gỡ nút thắt thể chế và quỹ đất để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội
Bất động sản 17/02/2026 11:00
Cơ hội và thách thức cho thị trường bất động sản TP HCM
Bất động sản 16/02/2026 11:00
Tết giữa miền xanh tại các đại đô thị của nhà sáng lập Ecopark
Bất động sản 15/02/2026 11:00
Giãn dân nội đô Hà Nội: Cú hích tái định hình thị trường
Bất động sản 14/02/2026 09:00
Doanh nghiệp tăng tốc làm nhà ở xã hội
Bất động sản 13/02/2026 09:00
Người đang thuê nhà ở xã hội được mua trước hạn
Bất động sản 12/02/2026 11:00
Số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới tăng mạnh đầu năm
Bất động sản 11/02/2026 13:00
Nguồn cung khan hiếm, giá bất động sản châu Á sẽ còn leo cao?
Bất động sản 11/02/2026 09:00
Quy định mới về điều kiện mua, bán, cho thuê nhà ở xã hội
Bất động sản 10/02/2026 15:25
Hơn 1,5 triệu tỷ đồng đầu tư hạ tầng: Mở rộng dư địa cho doanh nghiệp
Bất động sản 10/02/2026 11:00
Những cực tăng trưởng bất động sản văn phòng và công nghiệp
Bất động sản 09/02/2026 09:00
Nỗ lực gỡ thẻ vàng thủy sản và khai thác nghề cá có trách nhiệm tại các vùng biển.
Video 11/02/2025 16:16
WORLDBANK DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2024 VÀ NĂM 2025 | NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG #62
Video 24/05/2024 15:33
Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”
Video 20/11/2023 17:25
Trao yêu thương cho em
Video 10/10/2022 14:03
Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia
Video 10/10/2022 13:58

