Đà Nẵng: Căn hộ giữ nhịp, đất nền vẫn dò đáy

Đất nền khan hiếm nguồn cung, thanh khoản vẫn ở mức thấp

Ở phân khúc đất nền, so với cùng kỳ tháng 11/2024, nguồn cung sơ cấp giảm khoảng 9%. Đáng chú ý, trong tháng không ghi nhận dự án mới được mở bán, phản ánh rõ tình trạng khan hiếm nguồn hàng kéo dài trên thị trường sơ cấp.

Sức cầu chung ghi nhận mức tăng gấp 2,2 lần so với cùng kỳ, tuy nhiên lượng tiêu thụ thực tế vẫn ở mức rất thấp, chỉ đạt khoảng 2% tổng nguồn cung sơ cấp. Giao dịch chủ yếu tập trung ở nhóm sản phẩm có mức giá trung bình khoảng 30,3 triệu đồng/m², phù hợp với nhu cầu ở thực và dòng tiền thận trọng của nhà đầu tư.

Đất nền khan hiếm nguồn cung, thanh khoản vẫn ở mức thấp.

Về giá bán, mặt bằng giá sơ cấp đi ngang so với tháng trước, nhưng tăng trung bình khoảng 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức tăng này chủ yếu tập trung cục bộ tại các dự án đã hoàn thiện pháp lý, thuộc các khu đô thị lớn và có khả năng kết nối hạ tầng thuận lợi. Trên thị trường thứ cấp, giá tăng khoảng 4% so với tháng trước, trong bối cảnh nguồn cung mới khan hiếm trong khi nhu cầu vẫn neo ở mức cao.

Nhìn chung trong ngắn hạn, thị trường đất nền Đà Nẵng vẫn chưa ghi nhận tín hiệu phục hồi rõ rệt, cả về nguồn cung lẫn thanh khoản.

Bước sang quý I/2026, thị trường đất nền Đà Nẵng được dự báo chưa có nhiều đột biến về nguồn cung, khi các dự án mới vẫn đối mặt rào cản pháp lý và tâm lý thận trọng từ phía chủ đầu tư. Nguồn cung sơ cấp nhiều khả năng tiếp tục duy trì ở mức thấp, chủ yếu là lượng hàng tồn từ các dự án hiện hữu.

Về cầu, nhu cầu tìm kiếm có thể giữ nhịp ổn định, song thanh khoản thực tế khó cải thiện mạnh trong bối cảnh dòng tiền đầu tư vẫn ưu tiên các phân khúc có khả năng khai thác hoặc ở thực rõ ràng hơn. Giá bán sơ cấp được dự báo đi ngang, trong khi thị trường thứ cấp có thể xuất hiện các nhịp điều chỉnh cục bộ tại những khu vực xa trung tâm hoặc hạ tầng chậm triển khai.

Căn hộ tiếp tục là điểm sáng của thị trường nhà ở

Trái ngược với đất nền, phân khúc căn hộ tiếp tục khởi sắc trong tháng 11/2025. Nguồn cung sơ cấp tăng hơn 50% so với cùng kỳ, trong đó nguồn cung mới tăng 53%, cho thấy sự trở lại rõ nét của các chủ đầu tư.

Thanh khoản thị trường tiếp tục cải thiện khi lượng tiêu thụ tăng 73% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, các dự án mới mở bán trong tháng chiếm tới 57% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp, phản ánh xu hướng người mua ưu tiên sản phẩm mới, pháp lý rõ ràng và tiến độ minh bạch.

Phân khúc căn hộ tiếp tục khởi sắc trong tháng 11/2025.

Khu vực Ngũ Hành Sơn tiếp tục dẫn dắt thị trường khi đóng góp 43% tổng nguồn cung và 53% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thành phố. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung cho thấy sự mất cân đối rõ rệt khi căn hộ hạng A và hạng sang chiếm tới 82% tổng nguồn cung, trong khi phân khúc trung cấp – vừa túi tiền vẫn còn hạn chế.

Giá bán sơ cấp nhìn chung ổn định, một số dự án điều chỉnh tăng nhẹ 3–5% theo tiến độ bán hàng. Trên thị trường thứ cấp, giá không biến động nhiều, song các dự án gần trung tâm và ven biển tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư.

Theo dự báo, đến quý I/2026, căn hộ nhiều khả năng vẫn là phân khúc dẫn dắt thị trường nhà ở Đà Nẵng. Nguồn cung mới dự kiến duy trì tích cực, đặc biệt tại các khu vực đã hình thành mặt bằng dự án và có sức hút đầu tư như Ngũ Hành Sơn.

Thanh khoản được kỳ vọng ổn định hoặc cải thiện nhẹ so với cuối năm 2025, nhờ nhu cầu ở thực và xu hướng dịch chuyển dòng tiền sang các sản phẩm có pháp lý rõ ràng. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung tiếp tục là điểm cần lưu ý, khi phân khúc hạng A và hạng sang vẫn chiếm tỷ trọng lớn, trong khi căn hộ trung cấp, vừa túi tiền chưa được bổ sung tương xứng.

Giá bán sơ cấp dự báo tăng nhẹ theo tiến độ bán hàng, khó xuất hiện sóng giá mạnh trong ngắn hạn. Trên thị trường thứ cấp, mặt bằng giá được dự báo ổn định, tập trung giao dịch tại các dự án gần trung tâm, ven biển và đã bàn giao.

Ở phân khúc nhà phố/biệt thự, nguồn cung sơ cấp giảm khoảng 20% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ lượng hàng tồn kho. Tháng 11/2025, thị trường không ghi nhận giao dịch mới.

Khu vực Ngũ Hành Sơn tiếp tục chiếm ưu thế khi đóng góp hơn 65,7% tổng nguồn cung sơ cấp. Giá bán sơ cấp duy trì ổn định, trong khi các chủ đầu tư đẩy mạnh chính sách ưu đãi như hỗ trợ vay ngân hàng, lãi suất ưu đãi và ân hạn nợ gốc nhằm cải thiện thanh khoản. Trên thị trường thứ cấp, giá tăng trung bình 4–6% so với cùng kỳ, tập trung ở các dự án đã bàn giao, pháp lý hoàn chỉnh.

Bước sang quý I/2026 được dự báo chưa phải giai đoạn phục hồi rõ nét. Nguồn cung mới vẫn hạn chế, chủ yếu xoay quanh lượng hàng tồn kho. Giao dịch có thể xuất hiện rải rác tại các dự án pháp lý hoàn chỉnh, song khó tạo thành xu hướng.

Nguồn: Đà Nẵng: Căn hộ giữ nhịp, đất nền vẫn dò đáy