Giá nhà có giảm khi 3 luật mới có hiệu lực?

Tại Kỳ họp thứ 7, Quốc hội sẽ xem xét, thông qua đề xuất sửa đổi thời điểm có hiệu lực thi hành của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ 1/8/2024.

Ông Phạm Đức Toản – TGĐ EZ Property

- Sau một thập kỷ gắn bó với bộ luật cũ, thị trường đang chuẩn bị cho một màn chuyển mình lịch sử, thưa ông?

Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành có hiệu lực từ năm 2014 – 2015, sau 1 thập kỷ được thi hành, phải khẳng định các luật đã giúp thị trường bất động sản vực dậy sau cơn khủng hoảng và phát triển mạnh mẽ hơn, chuyên nghiệp hơn. Tuy vậy, sự phát triển nhanh chóng cũng đặt ra những yêu cầu mới, những nội dung mới và phát sinh nhiều vướng mắc mà luật hiện hành không còn phù hợp.

Từ năm 2019, những vướng mắc đã khiến nhiều dự án bị đứng hình, nguồn cung nhà ở hạn chế. Thậm chí, thủ tục đầu tư nhà ở xã hội còn khó hơn nhà ở thương mại, có những dự án 8 năm rồi không xong được pháp lý, trong khi chủ trương đầu tư đã có rồi.

Lối ra của thị trường bất động sản trước tiên là pháp lý, do vậy, việc sửa đổi các luật hiện hành, bên cạnh đó cho phép áp dụng sớm là điều kiện cần để cho thị trường phát triển ổn định cũng như sôi động.

Luật Đất đai mới có 5 nhóm nội dung chính là bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; tiếp cận đất đai theo cơ chế thị trường, công bằng, minh bạch; nâng cao hiệu quả sử dụng đất; chính sách tài chính đất đai; hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước. Luật mới sẽ đảm bảo khả năng tiếp cận đất đai cho cả việc xây dựng nhà ở, bao gồm nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà tái định cư, cải tạo nhà chung cư, nhà ở xã hội, nhà cho công nhân lẫn sản xuất kinh doanh đất nông nghiệp, khu công nghiệp, cụm công nghiệp khu công nghệ cao....

Vì vậy, các luật mới khi đi vào thực thi, đặc biệt là Luật Đất đai, không chỉ tác động tới doanh nghiệp bất động sản mà còn tới tất cả doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh trong lĩnh vực khác có thuê hoặc sở hữu bất động sản.

- Ông đánh giá như thế nào về diễn biến hiện tại của thị trường?

Giai đoạn vừa qua, nhìn toàn bộ thị trường đen tối, riêng phân khúc chung cư vẫn âm thầm tăng giá, đặc biệt ở thị trường Hà Nội. Còn TPHCM, Đà Nẵng giá đã neo cao rồi, tốc độ tăng giá không thể hiện rõ. Với tình hình thị trường đang khó khăn, nền kinh tế khó khăn và thu nhập người dân cũng vậy, sự tăng giá này là kết quả của việc nguồn cung sụt giảm trong vòng 5 năm qua.

Đồng thời, nguồn cung lớn nhất là nhà ở xã hội lại không có. Năm 2023, Hà Nội có duy nhất dự án nhà ở xã hội ở Trung Văn. Trong khi đó, lượng di dân lớn, mỗi năm Hà Nội có thêm 100.000 người.

Lực cầu mạnh mẽ đến từ gia đình trẻ, lượng sinh viên ra trường thu nhập thấp, với lãi suất thấp như hiện nay, người dân cũng tính người ta tính toán đi mua nhà, thúc đẩy nguồn cầu tăng mạnh mẽ hơn.

Với lực cầu như hiện tại, điều thị trường cần nhất là phải có nguồn cung mới, tập trung vào các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp.

Giá nhà đã neo cao, cần phải tăng nguồn cung để giảm giá theo quy luật kinh tế thị trường. Ảnh: Quốc Tuấn

- Liệu rằng việc các luật mới có hiệu lực có “kìm cương” được giá nhà đất, đưa thị trường sôi động trở lại, thưa ông?

Giá nhà đã neo cao, nhưng để giảm không nên dùng mệnh lệnh hành chính mà phải theo quy luật kinh tế thị trường. Khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, giá đất được định giá theo giá thị trường nên sẽ tăng lên so với hiện nay, hơn nữa, giá vật liệu cũng đã tăng cao. Cùng với đó là quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về việc chủ đầu tư chỉ được nhận đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai tối đa 5%, với dự án đã đủ điều kiện mở bán, đòi hỏi chủ đầu tư phải chuẩn bị nguồn lực tài chính mạnh hơn khi thực hiện dự án. Những yếu tố trên sẽ kéo theo việc tăng giá bán để chủ đầu tư đảm bảo định mức lợi nhuận.

Bên cạnh đó, khan hiếm nguồn cung nhà ở thực sự trở thành tác nhân lớn gây nên tình trạng biến động giá.

Hơn nữa, 3 luật mới có hiệu lực sẽ chưa thể ngay lập tức tác động nhiều đến thị trường bất động sản mà còn cần độ trễ thời gian. Sự kiện này mới chỉ là điều kiện cần để thị trường phục hồi, giúp thúc đẩy tiến độ triển khai và đem lại sự thông thoáng, rõ ràng hơn về tính pháp lý cho các dự án. Điều kiện đủ phải là sự ổn định của kinh tế vĩ mô cùng các ngành nghề kinh doanh khác.

Nhìn vào hiện tại, câu chuyện khó khăn vẫn đang hiện diện ở rất nhiều ngành nghề như thương mại, dịch vụ, tiêu dùng dẫn đến tích lũy của người dân gần như không có. Chúng ta cần chờ đợi thêm để chính sách đi vào cuộc sống. Ít nhất tới khoảng cuối năm 2025, thị trường bất động sản mới có thể đón nhận những tín hiệu tích cực một cách thực sự rõ ràng.

- Trân trọng cảm ơn ông!

Nguồn: Giá nhà có giảm khi 3 luật mới có hiệu lực?