"Sức nóng quy hoạch" không còn là "nam châm" với nhà đầu tư BĐS

Nhà đầu tư đổi khẩu vị

Dòng vốn vẫn đều đặn chảy vào thị trường bất động sản, nhưng không còn đổ dồn vào những cơn sốt đất theo tin đồn quy hoạch như trước. Sau nhiều đợt biến động, giới đầu tư ngày càng thận trọng, ưu tiên những tài sản có khả năng khai thác ngay, pháp lý rõ ràng và gắn với nhu cầu ở thực hoặc hoạt động sản xuất - kinh doanh.

Từ đầu năm 2026 đến nay, chị Nguyễn Thu Hà (42 tuổi, Hải Phòng) liên tục dành thời gian khảo sát thị trường tại Hưng Yên, Hải Dương và Bắc Ninh. Nếu như vài năm trước, chị chỉ quan tâm khu vực nào sắp mở đường hay chuẩn bị đấu giá đất thì nay tiêu chí lựa chọn đã hoàn toàn khác.

Mỗi điểm đến, chị đều tìm hiểu kỹ xem khu vực có khu công nghiệp đang hoạt động hay không, lượng lao động và chuyên gia thuê nhà có ổn định, tỷ lệ lấp đầy các dự án chung cư ra sao, khả năng cho thuê thực tế thế nào và mức lợi suất có đủ hấp dẫn so với gửi tiết kiệm.

"Tôi không còn mua bất động sản chỉ để chờ tăng giá. Điều quan trọng nhất bây giờ là tài sản phải tạo ra dòng tiền ngay cả khi thị trường đi ngang", chị Hà chia sẻ.

Ít ai biết, chỉ vài năm trước, chị từng là một nhà đầu tư khá "mát tay" với đất nền. Mỗi khi xuất hiện thông tin chuẩn bị mở rộng đường giao thông, xây dựng khu đô thị hoặc có quy hoạch mới, chị gần như lập tức xuống tiền với kỳ vọng bán lại sau vài tháng.

Có thời điểm, chị sở hữu ba lô đất tại vùng ven Hà Nội. Tuy nhiên, sau khi thị trường hạ nhiệt, lượng giao dịch giảm mạnh, những khu vực từng được kỳ vọng tăng giá nhanh lại rơi vào tình trạng vắng bóng người mua. Không ít lần chị phải rao bán nhiều tháng nhưng vẫn không tìm được khách, dù đã chấp nhận giảm lợi nhuận. Sau bài học đó, chị quyết định thay đổi chiến lược đầu tư.

Đầu năm nay, chị bán một lô đất nền và chuyển sang mua hai căn hộ tại một dự án gần khu công nghiệp ở Hưng Yên. Chỉ ít tuần sau khi hoàn tất nội thất, cả hai căn đều nhanh chóng có khách thuê là kỹ sư và chuyên gia nước ngoài làm việc tại các nhà máy trong khu vực.

"Dòng tiền cho thuê giúp tôi chủ động hơn rất nhiều. Giá bất động sản có thể tăng chậm, nhưng mỗi tháng vẫn có nguồn thu ổn định", chị nói.

Câu chuyện của chị Hà phản ánh khá rõ xu hướng đang diễn ra trên thị trường. Tiền không hề rời bỏ bất động sản, nhưng thay vì chạy theo tâm lý đám đông, dòng vốn đang tìm đến những phân khúc có giá trị khai thác thực tế và khả năng sinh lời bền vững.

Dòng tiền không rời bỏ bất động sản, nhưng "khẩu vị" của nhà đầu tư đã thay đổi.

Theo ông Ngô Thành Huấn, Tổng giám đốc FIDT, thanh khoản của nền kinh tế hiện vẫn khá dồi dào. Điều thay đổi không phải là lượng tiền, mà là tư duy của nhà đầu tư.

Nếu trước đây chỉ cần xuất hiện thông tin quy hoạch hoặc dự án hạ tầng tương lai là dòng tiền đầu cơ lập tức đổ về săn đất, thì hiện nay nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến những yếu tố cốt lõi như khu vực có tạo ra việc làm hay không, dân cư có thực sự đến sinh sống, nhu cầu thuê có bền vững và tài sản có thể tạo dòng tiền ngay sau khi sở hữu.

Sau nhiều chu kỳ tăng nóng rồi điều chỉnh, thị trường đang chứng kiến sự chuyển dịch rõ nét từ tư duy đầu cơ sang đầu tư dài hạn. Khả năng khai thác, hiệu quả sử dụng và giá trị thực của bất động sản dần trở thành tiêu chí quan trọng hơn kỳ vọng "lướt sóng" kiếm lời.

Các chuyên gia cho rằng, đây là tín hiệu tích cực đối với sự phát triển của thị trường. Khi dòng vốn ưu tiên những dự án có pháp lý đầy đủ, gắn với nhu cầu ở thực, khu công nghiệp hoặc các trung tâm kinh tế, thị trường sẽ bớt phụ thuộc vào các cơn sốt ngắn hạn và từng bước vận hành theo hướng ổn định, minh bạch và bền vững hơn.

Từ cuộc chơi "lướt sóng" sang cuộc đua giá trị

Những biến chuyển về thanh khoản trong nửa đầu năm 2026 cho thấy dòng tiền chưa hề rời bỏ thị trường bất động sản. Điều thay đổi là cách dòng vốn được phân bổ. Nếu trước đây nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền theo những cơn sốt ngắn hạn, thì nay dòng tiền chỉ tìm đến những tài sản có giá trị sử dụng rõ ràng, khả năng khai thác thực tế và triển vọng tăng trưởng dài hạn.

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025 thị trường đón hơn 150.000 sản phẩm mới, đồng thời ghi nhận trên 100.000 giao dịch thành công. Bước sang 6 tháng đầu năm 2026, nguồn cung đạt khoảng 60.000 sản phẩm, trong khi lượng giao dịch xấp xỉ 35.000, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%.

Những con số này cho thấy sức mua vẫn được duy trì ở mức đáng kể. Dòng tiền vẫn lưu thông trên thị trường nhưng không còn chảy theo kiểu "rải đều" như giai đoạn trước. Thay vào đó, nhà đầu tư tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc tạo ra dòng tiền ổn định thông qua hoạt động khai thác, cho thuê.

Xu hướng này cũng được phản ánh trong khảo sát mới đây của OneHousing khi có tới 41% người được hỏi cho biết dự định mua bất động sản trong vòng 6-12 tháng tới. Điều đó đồng nghĩa lượng vốn đang chờ giải ngân vẫn rất lớn, nhưng quyết định đầu tư được cân nhắc kỹ lưỡng hơn thay vì xuống tiền theo tâm lý đám đông. Không chỉ quy mô giao dịch thay đổi, "khẩu vị" của người mua cũng đang dịch chuyển rõ nét.

Theo bà Đỗ Thị Hương, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam, phân khúc căn hộ hạng B và C hiện chiếm khoảng 80% tổng lượng giao dịch tại Hà Nội, còn tại TP.HCM, tỷ lệ này thậm chí vượt mốc 90%.

Đây đều là những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng khai thác cho thuê ngay, trái ngược với các dòng sản phẩm thiên về đầu cơ vốn từng chiếm ưu thế trong giai đoạn thị trường tăng nóng.

Thay vì chạy theo những cơn sốt đất, dòng vốn đang ưu tiên các tài sản có dòng tiền, pháp lý minh bạch và gắn với nhu cầu ở thực.

Sự thay đổi này cho thấy nhà đầu tư ngày càng coi trọng giá trị khai thác của bất động sản hơn là chỉ kỳ vọng vào mức tăng giá trong tương lai. Nói cách khác, yếu tố tạo dòng tiền đang dần thay thế kỳ vọng "lướt sóng" trở thành tiêu chí hàng đầu khi lựa chọn tài sản.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, nhận định hành vi của người mua hiện đã có nhiều khác biệt. Nếu trước đây họ thường đặt câu hỏi bất động sản nằm cách trung tâm bao xa, thì nay điều được quan tâm là thời gian di chuyển thực tế. Chính sự thay đổi này khiến những khu vực được kết nối bởi hệ thống metro, đường vành đai, cao tốc hay các trục giao thông liên vùng ngày càng thu hút dòng tiền.

Ở góc độ dài hạn, các chuyên gia cho rằng sức hấp dẫn của bất động sản sẽ ngày càng gắn với quá trình phát triển công nghiệp và dòng vốn đầu tư nước ngoài. Khi các khu công nghiệp mở rộng quy mô, doanh nghiệp gia tăng sản xuất, lượng lao động và chuyên gia đổ về sẽ kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở, thương mại và dịch vụ. Đây sẽ là nền tảng tạo ra dòng tiền thuê bền vững cũng như giúp giá trị bất động sản tăng trưởng ổn định hơn.

Thực tế đó cho thấy thị trường địa ốc đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, nơi giá trị thực dần thay thế những kỳ vọng mang tính đầu cơ. Pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn chỉnh, khả năng khai thác ngay sau khi đầu tư và nhu cầu sử dụng bền vững đang trở thành những "thước đo" quan trọng quyết định hướng đi của dòng tiền.

Với nhà đầu tư, đây cũng là những tiêu chí cần được ưu tiên hàng đầu trước mỗi quyết định xuống tiền, thay vì chỉ chạy theo những lời hứa về mức tăng giá trong tương lai.

Nguồn: 'Sức nóng quy hoạch' không còn là 'nam châm' với nhà đầu tư BĐS