Bất động sản Hà Nội yếu lực tăng và khó thanh khoản: Muốn bán phải giảm giá đủ sâu

Chung cư giảm giá, thanh khoản vẫn "đóng băng"

Không chỉ các chỉ số về giao dịch suy giảm, mặt bằng giá nhà tại Hà Nội cũng đang cho thấy xu hướng điều chỉnh rõ nét hơn sau giai đoạn tăng nóng. Đáng chú ý, phân khúc chung cư - vốn là "điểm nóng" của thị trường trong hai năm qua đang ghi nhận đà giảm tại nhiều dự án.

Số liệu từ PropertyGuru Vietnam cho thấy, giá bán căn hộ phổ biến tại Hà Nội đang đi xuống. Từ mức đỉnh 88 triệu/m2 vào tháng 2/2026, giá chung cư trung bình tại thủ đô đã liên tục sụt giảm qua các tháng, rơi xuống mức giá trung bình ở mức 85 triệu/m2 vào tháng 5/2026.

Mức giảm trung bình toàn thị trường đạt 2% trong vòng ba tháng qua. Nguyên nhân của sự điều chỉnh về giá này là do áp lực hạ nhiệt sau chu kỳ tăng giá mạnh trước đó. Mặt khác, những diễn biến về lãi suất cũng đang khiến người mua nhà trở nên thận trọng.

Thay vì quyết định nhanh, sợ bỏ lỡ cơ hội, nhiều người mua nhà đang ưu tiên đến bài toán an toàn về dòng tiền và tâm lý chờ đợi mức giá tiếp tục giảm thêm trong thời gian tới.

Đáng chú ý, trong tháng 5, nhiều dự án đã ghi nhận mức sụt giảm sâu, từ 4% đến 9% so với thời điểm đầu năm. Sự giảm giá này diễn biến trên diện rộng, tại tất cả các phân khúc thị trường.

Một số dự án có tính thanh khoản cao và vị trí đắc địa giảm từ 3-9%, và mức hạ nhiệt sâu cho thấy tâm lý chững lại của khách hàng trên thị trường trước các quyết định mua nhà.

Các dự án chung cư lớn tại khu vực phía Tây và phía Đông cũng không đứng ngoài xu hướng giảm giá chung của thị trường, với mức giảm từ 2-8%.

Đơn cử, tại Vinhomes Gardenia giá bán chung cư tháng 5/2026 đã giảm tới 9% so với tháng 2/2026, Imperia Sky Park và The Sapphire (Vinhomes Smart City) là 8%, Vinhomes Ocean Park Gia Lâm là 4%, con số này đối với Sunshine City là 3%.

Đáng chú ý, ngay cả các căn hộ thuộc phân khúc bình dân như khu đô thị mới Xa La cũng chứng kiến mức sụt giảm 5%.

Với nhà riêng lẻ, giá rao bán phổ biến cũng giảm nhẹ 1% và có xu hướng tiếp tục đi xuống. Đà giảm trải dài ở nhiều quận trung tâm cũ như Ba Đình, Đống Đa, Hà Đông (giảm 3%), Nam Từ Liêm (2%), Hai Bà Trưng, Hoàng Mai (giảm 1%). Riêng nhà mặt phố, nhu cầu tìm mua giảm mạnh 10% so với tháng trước và sụt gần 50% so với cùng kỳ năm trước.

Tương tự, kênh rao tin địa ốc Nhà Tốt cũng ghi nhận đà giảm giá bán nhà đất ở nhiều khu vực. Đơn cử tại quận Thanh Xuân cũ, mặt bằng giá rao nhà riêng trên nền tảng đạt gần 284 triệu đồng/m2 trong tháng 5, giảm hơn 5% so với tháng trước, khu vực Đông Anh giảm 3%, Hà Đông giảm 1,3%.

Theo ghi nhận, tình trạng cắt lỗ trên thị trường chung cư ngày càng phổ biến. Tại khu vực Gia Lâm, một căn hộ rộng 55m2 được chủ nhà chấp nhận giảm ngay 300 triệu đồng nếu khách chốt giao dịch. Một căn studio tại khu vực phía Tây Hà Nội cũng được rao bán thấp hơn khoảng 500 triệu đồng so với trước để nhanh chóng thoát hàng.

Tại khu vực phía Bắc, nhiều chủ nhà chủ động giảm giá từ 200-600 triệu đồng mỗi căn do áp lực tài chính, song theo các môi giới, giao dịch vẫn rất chậm.

Giá bán giảm nhiệt song phần lớn người mua giữ tâm lý thận trọng. Kênh Batdongsan cho biết mức độ quan tâm toàn thị trường trong tháng 5 sụt 4% theo quý và giảm mạnh 36% so với cùng kỳ năm trước.

Số liệu của One Mount Group cũng cho thấy tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án sơ cấp trong 6 tháng đầu năm 2026 khoảng 50 - 60%, giảm đáng kể so với mức trên 80% của năm 2025.

Thị trường nửa cuối năm sẽ diễn biến ra sao?

Trao đổi với VietnamFinance, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho biết từ cuối năm 2025 đến nay, giá bất động sản Hà Nội đã bước vào xu hướng điều chỉnh trên diện rộng, trong đó chung cư là phân khúc giảm mạnh nhất.

Theo ông, áp lực cạnh tranh từ nguồn cung mới, nhà ở xã hội và thị trường cho thuê khiến giá căn hộ tại nhiều khu đô thị lớn giảm đáng kể, đồng thời thanh khoản cũng suy yếu rõ rệt.

Tuy nhiên, mức giảm không diễn ra đồng đều. Những dự án nằm ở khu vực trung tâm, nguồn cung hạn chế và có cộng đồng cư dân ổn định chỉ điều chỉnh nhẹ. Ngược lại, các dự án phát triển trong giai đoạn 2023-2024 chịu áp lực giảm giá lớn hơn.

Đối với đất nền, dù giá cũng có xu hướng đi xuống nhưng thanh khoản vẫn rất thấp. Theo ông Toản, nhóm nhà đầu tư đầu cơ phần lớn đã rút khỏi thị trường, trong khi người mua ở thực vẫn lựa chọn quan sát thay vì xuống tiền. Vì vậy, trong bối cảnh hiện nay, yếu tố tâm lý đang quyết định diễn biến của thị trường nhiều hơn giá bán.

"Muốn bán được thì phải giảm giá đủ sâu, đủ hấp dẫn thì người mua mới quan tâm", ông Toản nhận định.

Vị chuyên gia cho rằng nếu không có những thay đổi đáng kể về chính sách tài chính và tín dụng, thị trường bất động sản trong 6 tháng cuối năm vẫn sẽ đối mặt nhiều khó khăn. Bên cạnh những tác động từ kinh tế vĩ mô, việc tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt cũng khiến khả năng tiếp cận vốn của người mua bị hạn chế.

Ở góc nhìn khác, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, dự báo thị trường nửa cuối năm sẽ tiếp tục phân hóa mạnh.

Theo ông, những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, sở hữu vị trí thuận lợi, kết nối hạ tầng tốt, có cộng đồng cư dân hiện hữu và chính sách bán hàng phù hợp vẫn sẽ duy trì sức hút. Trong khi đó, các sản phẩm mang nặng tính đầu cơ sẽ tiếp tục chịu áp lực thanh khoản.

Ông Trung cũng cho rằng mặt bằng lãi suất nhiều khả năng sẽ duy trì ổn định trong thời gian tới. Điều này giúp thị trường tránh những biến động quá lớn nhưng đồng thời khiến dòng tiền đầu tư trở nên chọn lọc hơn.

Đáng chú ý, nhu cầu tích sản vẫn hiện hữu nhưng đã thay đổi về bản chất. Thay vì kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn, người mua hiện ưu tiên các tài sản có khả năng giữ giá trị, thanh khoản tốt và có thể khai thác hiệu quả trong dài hạn.

Về phía nhà đầu tư, ông Phạm Đức Toản cho rằng, giai đoạn thị trường điều chỉnh cũng mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư có sẵn dòng tiền và tầm nhìn dài hạn. Tuy nhiên, để tận dụng được cơ hội này, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ chất lượng dự án, lựa chọn sản phẩm phù hợp và tránh tâm lý chạy theo đám đông.

Nguồn:Bất động sản Hà Nội yếu lực tăng và khó thanh khoản: Muốn bán phải giảm giá đủ sâu