Năm 2026, nhà đầu tư bất động sản nên ‘ăn chắc’ hay mạo hiểm?

Sau giai đoạn điều chỉnh sâu 2023 - 2025, thị trường bất động sản đang tiến vào một chu kỳ mới. Dòng tiền sẽ chảy về đâu và đâu là những rủi ro nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý trong năm 2026?

Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes, để làm rõ những vấn đề này.

- Theo ông, sau giai đoạn điều chỉnh mạnh 2023 - 2025, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ phát triển như thế nào? Đó sẽ là diễn biến ngắn hạn hay đánh dấu một chu kỳ tăng trưởng mới?

Nếu nhìn lại giai đoạn 2023 - 2025, có thể thấy đây là quãng thời gian thị trường buộc phải “tự điều chỉnh” để tái cân bằng. Riêng năm 2024, thị trường bắt đầu xuất hiện những tín hiệu phục hồi đầu tiên, dù còn khá dè dặt. Sang năm 2025, đặc biệt tại khu vực phía Nam, nhiều phân khúc đã cho thấy sự cải thiện rõ hơn về thanh khoản.

Từ những diễn biến đó, tôi cho rằng năm 2026 chắc chắn là một năm phục hồi, nhưng là phục hồi theo hướng chọn lọc, không dàn trải. Sự phục hồi này diễn ra không đồng đều giữa các khu vực và các dòng sản phẩm. Nhà đầu tư không còn “đi theo sóng” một cách đại trà, mà sẽ chọn lọc rất kỹ về vị trí, loại hình và khả năng khai thác thực tế.

Ở góc nhìn dài hơn, tôi đánh giá năm 2026 cũng là thời điểm mở ra một chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường bất động sản, dự kiến kéo dài khoảng 3 năm. Tuy nhiên, đây sẽ là chu kỳ tăng trưởng có chất lượng, gắn với nền tảng vĩ mô ổn định hơn, định hướng phát triển kinh tế mới và đặc biệt là động lực từ đầu tư hạ tầng và đô thị hóa, chứ không còn mang tính “nóng” như các chu kỳ trước.

Năm 2026, nhà đầu tư bất động sản nên ‘ăn chắc’ hay mạo hiểm?
Ông Lê Đình Chung

- Trong bối cảnh phục hồi mang tính chọn lọc như vậy, dòng tiền của nhà đầu tư năm 2026 sẽ ưu tiên chảy vào đâu?

Nếu nhìn tổng thể, năm 2026, dòng tiền sẽ ưu tiên các bất động sản có khả năng tạo ra dòng tiền thực, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Căn hộ vẫn là phân khúc dẫn dắt thị trường, đặc biệt tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, xét dưới góc độ đầu tư, dòng tiền sẽ có xu hướng dịch chuyển rõ rệt về các đô thị vệ tinh và thị trường tỉnh quanh các trung tâm lớn, nơi tập trung khu công nghiệp, khu sản xuất và lực lượng lao động đông đảo.

Tại các khu vực này, những căn hộ có tổng mức đầu tư vừa phải, dễ cho thuê và có thể khai thác ngay sẽ tiếp tục được ưu tiên. Sau căn hộ, dòng tiền sẽ dần quan tâm đến các sản phẩm bất động sản liền thổ, thấp tầng có xây dựng, bởi khả năng tạo dòng tiền ổn định và giá trị sử dụng lâu dài.

- Căn hộ đang dẫn dắt thị trường nhưng cũng có ý kiến cho rằng mặt bằng giá đã cao. Theo ông, năm 2026 căn hộ còn hấp dẫn nhà đầu tư không, và triển vọng của đất nền, bất động sản thấp tầng sẽ ra sao?

Phân khúc căn hộ trong năm 2026 sẽ phân hóa rất rõ theo từng thị trường. Tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP. HCM, căn hộ chủ yếu phù hợp với nhu cầu ở thực, bởi mặt bằng giá đã ở mức cao và dư địa tăng giá không còn nhiều.

Ngược lại, tại các thị trường tỉnh và đô thị vệ tinh, căn hộ vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn nhờ khả năng cho thuê tốt và mức giá còn “mềm”. Vì vậy, xét tổng thể, căn hộ vẫn là phân khúc nhận được sự quan tâm lớn của nhà đầu tư trong năm 2026, nhưng không còn là cuộc chơi đại trà, mà là sân chơi của những người lựa chọn đúng thị trường, đúng sản phẩm.

Đối với đất nền và bất động sản thấp tầng, năm 2026 khó có chuyện bật mạnh để thay thế vai trò dẫn dắt của căn hộ. Tuy nhiên, thị trường đang ghi nhận một sự dịch chuyển rất rõ: đất nền thuần túy đang dần giảm sức hút, nhường chỗ cho các sản phẩm thấp tầng có xây dựng, đặc biệt tại khu vực trung tâm và cận trung tâm đô thị.

Ở những thị trường xa hơn, nơi hạ tầng còn hạn chế, đất nền vẫn có mức độ quan tâm nhất định. Dù vậy, xu hướng chủ đạo là ưu tiên các sản phẩm có thể sử dụng và khai thác ngay, thay vì chỉ nắm giữ chờ tăng giá. Đây là sự thay đổi căn bản trong tư duy đầu tư so với các chu kỳ trước.

- Nguồn cung có xu hướng cải thiện nhưng cũng dấy lên lo ngại về dư cung cục bộ và giá tiếp tục neo cao ở một số khu vực. Theo ông, đâu là rủi ro lớn nhất với nhà đầu tư trong năm 2026?

Giai đoạn 2024 - 2025, nhà nước đã rất quyết liệt trong việc tháo gỡ pháp lý dự án và thúc đẩy nguồn cung nhằm hạn chế tình trạng thiếu cung đẩy giá lên cao. Sang năm 2026, một số thị trường có thể xuất hiện nguồn cung tăng cục bộ, nhưng theo tôi, đây không hẳn là rủi ro tiêu cực.

Khi nguồn cung dồi dào hơn, thị trường sẽ cạnh tranh mạnh hơn về giá, sản phẩm và chất lượng. Điều này có lợi cho người mua và buộc các chủ đầu tư phải đầu tư bài bản hơn.

Rủi ro lớn nhất với nhà đầu tư không nằm ở dư cung, mà nằm ở việc lựa chọn sai thị trường hoặc sai dự án, đặc biệt là bỏ qua các yếu tố nền tảng như kinh tế khu vực, hạ tầng giao thông, mật độ dân cư, pháp lý dự án và năng lực tài chính của chủ đầu tư.

- Từ góc nhìn của một người nhiều năm bám sát thị trường, ông có thể chỉ ra những khu vực hội tụ điều kiện “đón sóng” năm 2026 và gửi một lời khuyên cốt lõi nhất cho nhà đầu tư?

Năm 2026 sẽ là thời điểm các dự án gắn với hạ tầng lớn hưởng lợi rõ nét. Tại Hà Nội, các trục giao thông chiến lược, đặc biệt là vành đai 4, sẽ tạo động lực rất mạnh cho thị trường. Trong đó, khu vực phía nam Hà Nội được đánh giá cao nhờ hội tụ nhiều yếu tố như hạ tầng giao thông đồng bộ và các dự án đô thị quy mô lớn đang triển khai.

Ngược lại, nhà đầu tư cần tránh tâm lý “đu đỉnh theo tin đồn”, nhất là tại những khu vực chỉ được đẩy giá theo thông tin quy hoạch nhưng hạ tầng và dân cư thực tế chưa hình thành. Nguyên tắc là phải nhìn vào thực tế phát triển, không chỉ nhìn vào bản đồ.

Về chiến lược đầu tư, tôi cho rằng năm 2026 không phải thời điểm để mạo hiểm cao độ. Nhà đầu tư nên ưu tiên trung và dài hạn, kiểm soát đòn bẩy tài chính ở mức an toàn, tốt nhất không quá 30% - 50%. Quan trọng hơn, tiêu chí lựa chọn dự án cần được nâng cao, hướng tới các sản phẩm có quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác thực tế, để tạo ra hiệu quả bền vững trong chu kỳ 3 - 5 năm tới.

Nguồn:Năm 2026, nhà đầu tư bất động sản nên ‘ăn chắc’ hay mạo hiểm?

An Linh
vietnamfinance.vn
Chia sẻ

Tin liên quan

Cùng chuyên mục

Nhà xưởng xây sẵn nổi lên trong làn sóng FDI sản xuất mới

Nhà xưởng xây sẵn nổi lên trong làn sóng FDI sản xuất mới

Dòng vốn FDI sản xuất vào Việt Nam trong nửa đầu năm 2026 đang cho thấy sự thay đổi trong cách nhà đầu tư tiếp cận bất động sản công nghiệp. Bên cạnh yếu tố quỹ đất, khả năng rút ngắn thời gian triển khai và sớm đưa nhà máy vào vận hành ngày càng được đặt lên hàng đầu, thúc đẩy nhu cầu đối với nhà xưởng xây sẵn.
Căn hộ Ciputra 95 triệu/m2 và phép thử "định giá" lại chung cư

Căn hộ Ciputra 95 triệu/m2 và phép thử "định giá" lại chung cư

Mức giá từ 95 triệu đồng/m2 của Astor 1 tại Ciputra đang tạo ra khoảng chênh đáng kể so với mặt bằng giá căn hộ cao cấp quanh khu vực. Trong bối cảnh nguồn cung mới ngày càng dồi dào và dòng tiền là bài toán hàng đầu đối với doanh nghiệp địa ốc, mức giá này có thể không chỉ là một chiến lược bán hàng, mà còn là phép thử đối với mặt bằng giá căn hộ tại Ciputra.
Quy hoạch sông Hồng: Bảo đảm hạ tầng thiết yếu trước khi di chuyển người dân

Quy hoạch sông Hồng: Bảo đảm hạ tầng thiết yếu trước khi di chuyển người dân

Chủ tịch UBND TP Hà Nội Vũ Đại Thắng yêu cầu hoàn thành các khu tái định cư, bảo đảm đầy đủ hạ tầng thiết yếu trước khi di chuyển người dân để thực hiện quy hoạch, chỉnh trang sông Hồng.
Bất động sản Hưng Long và gánh nợ phải trả vượt 18.000 tỷ đồng

Bất động sản Hưng Long và gánh nợ phải trả vượt 18.000 tỷ đồng

Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Hưng Long ghi nhận vốn chủ sở hữu tăng đột biến lên hơn 6.546 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2026, trong khi tổng nợ phải trả lên tới gần 18.800 tỷ đồng. Lợi nhuận của doanh nghiệp cũng tăng mạnh, song các chỉ số phản ánh khả năng sinh lời trên tài sản và vốn chủ sở hữu lại giảm đáng kể.
Đề xuất dự án găm đất quá 60 tháng sẽ bị thu hồi có đủ sức răn đe?

Đề xuất dự án găm đất quá 60 tháng sẽ bị thu hồi có đủ sức răn đe?

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề xuất áp dụng khoản tiền lũy tiến với dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm sử dụng đất và thu hồi nếu quá 60 tháng vẫn không triển khai.
Đại đô thị định hình lại bản đồ mặt bằng bán lẻ Hà Nội

Đại đô thị định hình lại bản đồ mặt bằng bán lẻ Hà Nội

Sự phát triển nhanh của các đại đô thị tại Hà Đông, Nam Từ Liêm và khu vực Hoài Đức đang kéo dòng vốn bán lẻ về phía Tây. Nguồn cung mặt bằng mới mở rộng thị trường nhưng đồng thời gây thêm sức ép lên các phố mua sắm truyền thống trong nội đô.

Các tin khác

“Nghẽn cơ chế” cấp chứng chỉ, môi giới bất động sản khó đạt chuẩn

“Nghẽn cơ chế” cấp chứng chỉ, môi giới bất động sản khó đạt chuẩn

Nghị định 339/2026/NĐ-CP tăng mức phạt với môi giới bất động sản vi phạm, tuy nhiên việc “tắc nghẽn” trong tổ chức thi chứng chỉ khiến doanh nghiệp thiếu nhân lực đạt chuẩn.
Việt Nam nổi lên trên bản đồ bất động sản hàng hiệu châu Á - Thái Bình Dương

Việt Nam nổi lên trên bản đồ bất động sản hàng hiệu châu Á - Thái Bình Dương

Sự gia tăng tài sản trong nước, cùng nhu cầu ngày càng cao đối với chất lượng sống và dịch vụ tiêu chuẩn quốc tế, đang tạo lực đẩy mới cho phân khúc Branded Residences tại Việt Nam. Nguồn cung phân khúc này được dự báo tăng 152% vào năm 2032, đưa Việt Nam trở thành một trong những thị trường đáng chú ý tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương.
Giá nhà Hà Nội đã điều chỉnh đến đâu?

Giá nhà Hà Nội đã điều chỉnh đến đâu?

Sau giai đoạn tăng giá mạnh trong năm 2024 - 2025, thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào nhịp điều chỉnh mạnh mẽ. Giá nhiều phân khúc đã rời khỏi vùng đỉnh, kéo theo sự thay đổi rõ rệt về tâm lý người mua và thanh khoản.
Thanh khoản bất động sản suy giảm, chủ đầu tư chịu áp lực kép

Thanh khoản bất động sản suy giảm, chủ đầu tư chịu áp lực kép

Thanh khoản bất động sản suy giảm rõ rệt nhưng mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo cao. Thay vì hạ giá niêm yết, nhiều chủ đầu tư vẫn chọn chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán để kích cầu.
Chung cư Hà Nội điều chỉnh giá, cơ hội nào cho người mua nhà?

Chung cư Hà Nội điều chỉnh giá, cơ hội nào cho người mua nhà?

Thị trường chung cư Hà Nội đang chịu áp lực điều chỉnh mạnh nhất trong vòng vài năm trở lại đây. Người mua hiện nay đang ở vị thế thuận lợi hơn khi có nhiều lựa chọn và có thể đàm phán với người bán. Tuy nhiên, thay vì chỉ nhìn vào mức giảm, người mua cần đánh giá giá trị thực của căn hộ, mặt bằng giá tại khu vực và khả năng bán lại trong tương lai.
Đề xuất luật hóa nhà ở thương mại giá phù hợp

Đề xuất luật hóa nhà ở thương mại giá phù hợp

Trước thực trạng thị trường lệch pha nghiêm trọng và thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá rẻ, HoREA kiến nghị đưa chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Đất nền lao dốc, nhà đầu tư mắc kẹt trong vòng xoáy cắt lỗ

Đất nền lao dốc, nhà đầu tư mắc kẹt trong vòng xoáy cắt lỗ

Từng được săn đón nhờ thông tin quy hoạch, hạ tầng và điều chỉnh địa giới hành chính, đất nền tại một số khu vực đang chứng kiến mức giảm sâu so với giai đoạn sốt nóng. Giá rao bán có nơi mất hơn một nửa nhưng thanh khoản vẫn yếu, khiến những nhà đầu tư sử dụng vốn vay rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan.
Khi nào nên "bắt đáy" chung cư Hà Nội?

Khi nào nên "bắt đáy" chung cư Hà Nội?

Câu hỏi nhiều nhất đang được đặt ra là thị trường chung cư Hà Nội đã chạm đáy chưa và đã đến lúc 'bắt đáy' với một số nhà đầu tư sẵn tiền mặt hay chưa?
Hà Nội lấy ý kiến cư dân về điều chỉnh quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng

Hà Nội lấy ý kiến cư dân về điều chỉnh quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng

Theo kế hoạch, từ ngày 7/9, Hà Nội sẽ lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức, chuyên gia và người dân về điều chỉnh tổng thể Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, tỷ lệ 1/5.000 (đoạn từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở).
Động lực mới cho bất động sản nghỉ dưỡng

Động lực mới cho bất động sản nghỉ dưỡng

Những chuyển động về thể chế đang mở ra kỳ vọng mới cho bất động sản nghỉ dưỡng, phân khúc tạo ra lực đẩy đưa du lịch Việt Nam lên tầm cao mới.
Hạ tầng thay đổi cách định giá bất động sản

Hạ tầng thay đổi cách định giá bất động sản

Hạ tầng kết nối được đẩy mạnh đang mở rộng không gian phát triển, đồng thời làm thay đổi cách xác lập giá trị bất động sản tại TP HCM và khu vực phía Nam.
Bình Dương sau sáp nhập: Dòng tiền bất động sản có thể tăng gấp 3 lần

Bình Dương sau sáp nhập: Dòng tiền bất động sản có thể tăng gấp 3 lần

Sau khi trở thành một phần của TP Hồ Chí Minh mở rộng, Bình Dương cũ đang bước vào chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản. Theo CBRE Việt Nam, dòng tiền đầu tư vào khu vực này có thể tăng 2-3 lần so với trước, khi không gian phát triển được mở rộng và vị thế của Bình Dương được định hình lại trong cấu trúc siêu đô thị.
Nghịch lý thị trường bất động sản: Tồn kho tăng vọt, giá vẫn "leo thang"

Nghịch lý thị trường bất động sản: Tồn kho tăng vọt, giá vẫn "leo thang"

Hàng tồn kho của 106 doanh nghiệp bất động sản niêm yết vượt 635.700 tỷ đồng, tăng 20% so với đầu năm, trong khi giá căn hộ vẫn tăng.
Nhà đầu tư ngoại tìm mua các BĐS công nghiệp Việt Nam quy mô lớn

Nhà đầu tư ngoại tìm mua các BĐS công nghiệp Việt Nam quy mô lớn

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam có thể đang bước vào chu kỳ tái cơ cấu vốn quan trọng đầu tiên khi một thế hệ các danh mục nhà xưởng và kho bãi xây sẵn được phát triển từ khoảng năm 2018 đến nay đã bước vào giai đoạn trưởng thành. Điều này mở ra cơ hội cho các thương vụ mua bán tài sản quy mô lớn hơn cũng như dòng vốn đầu tư từ các tổ chức nước ngoài.
Condotel qua thời "tăng trưởng nóng"

Condotel qua thời "tăng trưởng nóng"

Thị trường căn hộ du lịch (condotel) tại Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc toàn diện sau nhiều năm chững lại.
Hạ tầng kết nối đang tái định hình bản đồ giá trị bất động sản phía Nam

Hạ tầng kết nối đang tái định hình bản đồ giá trị bất động sản phía Nam

Hàng loạt dự án hạ tầng giao thông quy mô lớn đang được triển khai tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh, thành phía Nam, từ các tuyến vành đai, metro đến hệ thống kết nối sân bay quốc tế Long Thành.
Tái định cư không chỉ là chỗ ở

Tái định cư không chỉ là chỗ ở

Dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024 có nhiều đề xuất hướng tới thay đổi căn bản chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ việc bù đắp tài sản bị thu hồi sang tái thiết cuộc sống cho người dân.
Từ 1/9, mỗi thửa đất có mã định danh riêng

Từ 1/9, mỗi thửa đất có mã định danh riêng

Việc thiết lập Cơ sở dữ liệu định danh địa điểm trong đó có thửa đất được kỳ vọng sẽ trở thành công cụ quan trọng nhằm số hóa quản lý, đưa thị trường bất động sản bước vào giai đoạn minh bạch và vận hành chuẩn mực.
Xem thêm
Đổi thay nơi ngã ba biên giới Mường Nhé

Đổi thay nơi ngã ba biên giới Mường Nhé

Nỗ lực gỡ thẻ vàng thủy sản và khai thác nghề cá có trách nhiệm tại các vùng  biển.

Nỗ lực gỡ thẻ vàng thủy sản và khai thác nghề cá có trách nhiệm tại các vùng biển.

Gỡ thẻ vàng thủy sản gắn với xây dựng kinh tế biển

Gỡ thẻ vàng thủy sản gắn với xây dựng kinh tế biển

Ngày hội văn hóa các dân tộc Việt Nam 2024 sắp diễn ra tại Quảng Trị

Ngày hội văn hóa các dân tộc Việt Nam 2024 sắp diễn ra tại Quảng Trị

[Tổng Hợp] 6 Quy Định Mới Về Đất Đai, Nhà Ở Có Hiệu Lực Tháng 8/2024

[Tổng Hợp] 6 Quy Định Mới Về Đất Đai, Nhà Ở Có Hiệu Lực Tháng 8/2024

WORLDBANK DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2024 VÀ NĂM 2025 | NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG  #62

WORLDBANK DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2024 VÀ NĂM 2025 | NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG #62

Cụ thể, báo cáo “Điểm lại - Cập nhật tình hình kinh tế Việt Nam” ấn bản tháng 4/2024 của WB tại Việt Nam ngày 23/4 đã chỉ ra xuất khẩu đang phục hồi, tiêu dùng và đầu tư tư nhân trong nước cũng trên đà tăng dần. Xuất khẩu thực tế dự kiến sẽ tăng 3,5% vào năm 2024, phản ánh sự cải thiện dần dần nhu cầu toàn cầu. Ngoài ra, lĩnh vực bất động sản dự báo phục hồi mạnh hơn vào cuối năm nay và năm sau, thúc đẩy nhu cầu trong nước khi các nhà đầu tư và người tiêu dùng dần lấy lại niềm tin.
Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”

Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”

sản phẩm OCOP
Bác sĩ tư vấn cách phòng tránh bệnh đường hô hấp trong thời tiết giao mùa

Bác sĩ tư vấn cách phòng tránh bệnh đường hô hấp trong thời tiết giao mùa

Trao yêu thương cho em

Trao yêu thương cho em

Nhằm kết nối, sẻ chia với các trẻ em mồ côi cha, mẹ do dịch Covid-19 vừa qua trên địa bàn Cần Thơ. Tạp chí Gia đình Việt Nam tại TP Cần Thơ tổ chức Chương trình nghệ thuật “ Nối vòng yêu thương” diễn ra vào ngày 28/6/2022. Công ty Cổ phần Trầm hương sinh học TTT là đơn vị tài trợ chính cho chương trình với mong muốn các em sẽ đón nhận những tương lai tươi sáng.
Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia

Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia

Ngày 18/4 vừa qua, đối tượng Lê Ngọc Nhất đã dẫn Y Liên cùng 5 người khác gồm 2 nữ, 3 nam không rõ tên tuổi, không quen biết nhau sang Campuchia qua đường mòn biên giới tỉnh Long An.
Giao diện di động