Năm 2026, nhà đầu tư bất động sản nên ‘ăn chắc’ hay mạo hiểm?

Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes, để làm rõ những vấn đề này.

- Theo ông, sau giai đoạn điều chỉnh mạnh 2023 - 2025, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ phát triển như thế nào? Đó sẽ là diễn biến ngắn hạn hay đánh dấu một chu kỳ tăng trưởng mới?

Nếu nhìn lại giai đoạn 2023 - 2025, có thể thấy đây là quãng thời gian thị trường buộc phải “tự điều chỉnh” để tái cân bằng. Riêng năm 2024, thị trường bắt đầu xuất hiện những tín hiệu phục hồi đầu tiên, dù còn khá dè dặt. Sang năm 2025, đặc biệt tại khu vực phía Nam, nhiều phân khúc đã cho thấy sự cải thiện rõ hơn về thanh khoản.

Từ những diễn biến đó, tôi cho rằng năm 2026 chắc chắn là một năm phục hồi, nhưng là phục hồi theo hướng chọn lọc, không dàn trải. Sự phục hồi này diễn ra không đồng đều giữa các khu vực và các dòng sản phẩm. Nhà đầu tư không còn “đi theo sóng” một cách đại trà, mà sẽ chọn lọc rất kỹ về vị trí, loại hình và khả năng khai thác thực tế.

Ở góc nhìn dài hơn, tôi đánh giá năm 2026 cũng là thời điểm mở ra một chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường bất động sản, dự kiến kéo dài khoảng 3 năm. Tuy nhiên, đây sẽ là chu kỳ tăng trưởng có chất lượng, gắn với nền tảng vĩ mô ổn định hơn, định hướng phát triển kinh tế mới và đặc biệt là động lực từ đầu tư hạ tầng và đô thị hóa, chứ không còn mang tính “nóng” như các chu kỳ trước.

Ông Lê Đình Chung

- Trong bối cảnh phục hồi mang tính chọn lọc như vậy, dòng tiền của nhà đầu tư năm 2026 sẽ ưu tiên chảy vào đâu?

Nếu nhìn tổng thể, năm 2026, dòng tiền sẽ ưu tiên các bất động sản có khả năng tạo ra dòng tiền thực, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Căn hộ vẫn là phân khúc dẫn dắt thị trường, đặc biệt tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, xét dưới góc độ đầu tư, dòng tiền sẽ có xu hướng dịch chuyển rõ rệt về các đô thị vệ tinh và thị trường tỉnh quanh các trung tâm lớn, nơi tập trung khu công nghiệp, khu sản xuất và lực lượng lao động đông đảo.

Tại các khu vực này, những căn hộ có tổng mức đầu tư vừa phải, dễ cho thuê và có thể khai thác ngay sẽ tiếp tục được ưu tiên. Sau căn hộ, dòng tiền sẽ dần quan tâm đến các sản phẩm bất động sản liền thổ, thấp tầng có xây dựng, bởi khả năng tạo dòng tiền ổn định và giá trị sử dụng lâu dài.

- Căn hộ đang dẫn dắt thị trường nhưng cũng có ý kiến cho rằng mặt bằng giá đã cao. Theo ông, năm 2026 căn hộ còn hấp dẫn nhà đầu tư không, và triển vọng của đất nền, bất động sản thấp tầng sẽ ra sao?

Phân khúc căn hộ trong năm 2026 sẽ phân hóa rất rõ theo từng thị trường. Tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP. HCM, căn hộ chủ yếu phù hợp với nhu cầu ở thực, bởi mặt bằng giá đã ở mức cao và dư địa tăng giá không còn nhiều.

Ngược lại, tại các thị trường tỉnh và đô thị vệ tinh, căn hộ vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn nhờ khả năng cho thuê tốt và mức giá còn “mềm”. Vì vậy, xét tổng thể, căn hộ vẫn là phân khúc nhận được sự quan tâm lớn của nhà đầu tư trong năm 2026, nhưng không còn là cuộc chơi đại trà, mà là sân chơi của những người lựa chọn đúng thị trường, đúng sản phẩm.

Đối với đất nền và bất động sản thấp tầng, năm 2026 khó có chuyện bật mạnh để thay thế vai trò dẫn dắt của căn hộ. Tuy nhiên, thị trường đang ghi nhận một sự dịch chuyển rất rõ: đất nền thuần túy đang dần giảm sức hút, nhường chỗ cho các sản phẩm thấp tầng có xây dựng, đặc biệt tại khu vực trung tâm và cận trung tâm đô thị.

Ở những thị trường xa hơn, nơi hạ tầng còn hạn chế, đất nền vẫn có mức độ quan tâm nhất định. Dù vậy, xu hướng chủ đạo là ưu tiên các sản phẩm có thể sử dụng và khai thác ngay, thay vì chỉ nắm giữ chờ tăng giá. Đây là sự thay đổi căn bản trong tư duy đầu tư so với các chu kỳ trước.

- Nguồn cung có xu hướng cải thiện nhưng cũng dấy lên lo ngại về dư cung cục bộ và giá tiếp tục neo cao ở một số khu vực. Theo ông, đâu là rủi ro lớn nhất với nhà đầu tư trong năm 2026?

Giai đoạn 2024 - 2025, nhà nước đã rất quyết liệt trong việc tháo gỡ pháp lý dự án và thúc đẩy nguồn cung nhằm hạn chế tình trạng thiếu cung đẩy giá lên cao. Sang năm 2026, một số thị trường có thể xuất hiện nguồn cung tăng cục bộ, nhưng theo tôi, đây không hẳn là rủi ro tiêu cực.

Khi nguồn cung dồi dào hơn, thị trường sẽ cạnh tranh mạnh hơn về giá, sản phẩm và chất lượng. Điều này có lợi cho người mua và buộc các chủ đầu tư phải đầu tư bài bản hơn.

Rủi ro lớn nhất với nhà đầu tư không nằm ở dư cung, mà nằm ở việc lựa chọn sai thị trường hoặc sai dự án, đặc biệt là bỏ qua các yếu tố nền tảng như kinh tế khu vực, hạ tầng giao thông, mật độ dân cư, pháp lý dự án và năng lực tài chính của chủ đầu tư.

- Từ góc nhìn của một người nhiều năm bám sát thị trường, ông có thể chỉ ra những khu vực hội tụ điều kiện “đón sóng” năm 2026 và gửi một lời khuyên cốt lõi nhất cho nhà đầu tư?

Năm 2026 sẽ là thời điểm các dự án gắn với hạ tầng lớn hưởng lợi rõ nét. Tại Hà Nội, các trục giao thông chiến lược, đặc biệt là vành đai 4, sẽ tạo động lực rất mạnh cho thị trường. Trong đó, khu vực phía nam Hà Nội được đánh giá cao nhờ hội tụ nhiều yếu tố như hạ tầng giao thông đồng bộ và các dự án đô thị quy mô lớn đang triển khai.

Ngược lại, nhà đầu tư cần tránh tâm lý “đu đỉnh theo tin đồn”, nhất là tại những khu vực chỉ được đẩy giá theo thông tin quy hoạch nhưng hạ tầng và dân cư thực tế chưa hình thành. Nguyên tắc là phải nhìn vào thực tế phát triển, không chỉ nhìn vào bản đồ.

Về chiến lược đầu tư, tôi cho rằng năm 2026 không phải thời điểm để mạo hiểm cao độ. Nhà đầu tư nên ưu tiên trung và dài hạn, kiểm soát đòn bẩy tài chính ở mức an toàn, tốt nhất không quá 30% - 50%. Quan trọng hơn, tiêu chí lựa chọn dự án cần được nâng cao, hướng tới các sản phẩm có quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác thực tế, để tạo ra hiệu quả bền vững trong chu kỳ 3 - 5 năm tới.

Nguồn:Năm 2026, nhà đầu tư bất động sản nên ‘ăn chắc’ hay mạo hiểm?