Kiểm soát “van” tín dụng bất động sản

Theo TS Cấn Văn Lực, nguồn vốn cho thị trường BĐS năm 2025 và 2 tháng đầu năm 2026 ghi nhận nhiều biến động.

Năm 2026, tín dụng lĩnh vực BĐS dự kiến tăng tối đa 15%, tương đương khoảng 675.000 tỷ đồng.

Kiểm soát “van” tín dụng bất động sản
Năm 2026, tín dụng lĩnh vực bất động sản dự kiến tăng tối đa 15%.

Kiểm soát tốc độ tăng trưởng

Theo TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Kinh tế trưởng BIDV, nguồn vốn cho thị trường bất động sản (BĐS) năm 2025 và 2 tháng đầu năm 2026 ghi nhận nhiều biến động. Dư nợ tín dụng BĐS ước đạt 4,5 triệu tỷ đồng, tăng 22% so với cuối năm 2024, trong đó cho vay kinh doanh tăng 28% và cho vay mua nhà tăng 14%. Các con số như chuyên gia chỉ ra ghi nhận dòng vốn ngân hàng đổ vào BĐS trong giai đoạn 2025 - đầu 2026 vẫn có tăng trưởng nhưng có sự phân hóa về chất lượng.

TS Cấn Văn Lực ước tính năm 2026, tín dụng Bất động sản dự kiến tăng tối đa 15%, tương đương khoảng 675.000 tỷ đồng. Theo đó, các ngân hàng vẫn đang tích cực cho vay BĐS dù dư nợ cho vay BĐS không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.
Do đó, tín dụng BĐS dự báo sẽ khó tăng mạnh.

Thứ nhất, sự gia tăng lãi suất đang tạo ra những "cú sốc" cục bộ, đặc biệt là với nhóm khách hàng cá nhân và nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá đà. Đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã thoát ly khỏi vùng đáy, đạt mức 12-14%/năm, thậm chí có ngân hàng áp dụng lãi suất thả nổi lên tới 15-16%/năm.

Thứ hai, áp lực trả nợ gia tăng trong bối cảnh thu nhập không hoàn toàn cải thiện. Vay mới từ quý 2/2026 khi hạn mức tín dụng có thể mở rộng hơn, dù được kỳ vọng sẽ được tăng tốc, song đồng thời được dự báo sẽ gặp rào cản về thu nhập khả dụng đảm bảo trả nợ của người đi vay nếu lãi suất tiếp tục tăng.

Thứ ba, rủi ro của bối cảnh chung và ảnh hưởng của các kênh đầu tư, tài sản mới. Theo đó, bối cảnh chung với xung đột địa chính trị và rủi ro lạm phát, bất ổn giá nhiên liệu đầu vào có thể đẩy giá các nguyên vật liệu, hàng hóa xây dựng dự án lên cao, ảnh hưởng đến mục tiêu giữ và giảm giá, tiến độ dự án địa ốc. Yếu tố này cũng tác động tâm lý của người mua nhà, đặc biệt là người đi vay để mua BĐS; chưa kể có sự ưu tiên các kênh đầu tư tài sản trú ẩn an toàn hoặc tìm kiếm cơ hội ở tài sản đầu tư mới…

Dịch chuyển cơ cấu tín dụng

Để thị trường không rơi vào trạng thái "đóng băng" do sốc nhiệt lãi suất, TS Cấn Văn Lực cho rằng cần nhìn nhận BĐS là một ngành sản xuất kinh doanh bình thường, tránh việc siết chặt cực đoan gây đứt gãy chuỗi cung ứng của 35 ngành nghề liên quan. NHNN cần có chính sách lãi suất ưu đãi riêng biệt cho nhóm mua nhà lần đầu hoặc nhà ở xã hội để đảm bảo an sinh xã hội, đồng thời kiểm soát chặt dòng vốn chảy vào các dự án đầu cơ cao cấp.

Từ phía doanh nghiệp, cần đa dạng hóa nguồn vốn vay, tận dụng cơ hội ở kênh trái phiếu và các kênh khác để giãn áp lực khi tiếp cận tín dụng được các chuyên gia khuyến nghị. Tuy nhiên, một điểm lưu ý là khi lãi suất ngân hàng leo thang, lợi suất trái phiếu cũng tăng lên nếu phát hành mới. 2026 là năm đỉnh điểm về khối lượng trái phiếu BĐS đến hạn thanh toán. Do đó, đây là một nút thắt đáng chú ý với sức khỏe tài chính và khả năng thanh toán của các chủ đầu tư có nợ trái phiếu lớn.

Ở góc độ ngân hàng, một điểm thấy rõ khi van tín dụng không còn rộng, xu hướng dịch chuyển cơ cấu của các ngân hàng cũng bắt đầu thể hiện. Chẳng hạn, Techcombank có hệ sinh thái và tệp khách hàng mở rộng khá gắn bó với các chủ đầu tư top đầu trên thị trường như Vingroup, Masterise, có tỷ trọng cho vay liên quan đến BĐS vẫn ở mức cao, chiếm khoảng 62,3% tổng dư nợ khách hàng. Trong đó, riêng cho vay doanh nghiệp BĐS chiếm 28,9%, đặt mục tiêu giảm tỷ trọng cho vay chủ đầu tư xuống mức 20-25% để đa dạng hóa danh mục trong giai đoạn 2025-2030.

Hay như VPBank tại cuối 2025 có tín dụng BĐS đạt 207.428 tỷ đồng, chiếm 21,97%; cho vay cá nhân mua nhà tính vào tiêu dùng đạt 130.376 tỷ đồng, tương đương 13,81%. Nhà băng này cũng đang đặt mục tiêu hạ bớt tỷ trọng cho vay BĐS trong năm 2025.

Một ngân hàng lớn ở nhóm Big 4, như BIDV có dịch chuyển đáng chú ý khi trong quý I/2025, có thời điểm lãi suất cho vay BĐS theo thông báo nội bộ lên cao kịch trần, cũng phải lên tiếng về các thông tin đồn đoán về việc tạm dừng cho vay BĐS, khẳng định định hướng dòng vốn tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên, các động lực tăng trưởng của nền kinh tế theo chỉ đạo của Chính phủ và NHNN, đáp ứng đầy đủ nhu cầu vốn của doanh nghiệp, người dân trong sản xuất kinh doanh và phục vụ đời sống…

Theo đó, chuyển dịch cơ cấu tín dụng của các ngân hàng đang và sẽ là xu hướng tất yếu, vừa phản ánh động cơ phòng thủ chủ động, thận trọng sau giai đoạn tín dụng tăng nóng, vừa cho thấy các ngân hàng đang xây dựng một nền tảng tín dụng dựa trên giá trị sử dụng thật và sự an toàn dài hạn cho hệ thống tài chính, hướng đến đảm bảo hoàn thành nhiệm vụ, với các ưu tiên quan trọng của nền kinh tế trong giai đoạn tăng trưởng 2026-2030.

Nguồn: Kiểm soát “van” tín dụng bất động sản

Lê Mỹ
diendandoanhnghiep.vn
Chia sẻ

Tin liên quan

Cùng chuyên mục

NHNN sắp công bố số liệu mua ngoại tệ và dự trữ ngoại hối

NHNN sắp công bố số liệu mua ngoại tệ và dự trữ ngoại hối

NHNN cam kết công bố số liệu mua ngoại tệ ròng dương (bao gồm giao dịch giao ngay và kỳ hạn) hàng năm, độ trễ 03 tháng cùng số liệu dự trữ ngoại hối và vị thế kỳ hạn từ năm 2027.
Mỹ trước bài toán lãi suất mới, thách thức với nhà đầu tư Việt

Mỹ trước bài toán lãi suất mới, thách thức với nhà đầu tư Việt

Việc Fed phát tín hiệu duy trì lãi suất cao lâu hơn dự kiến đang khiến thị trường toàn cầu thay đổi kỳ vọng, đồng thời tạo áp lực lớn lên tỷ giá, dòng vốn và chiến lược đầu tư của nhà đầu tư Việt Nam.
Ngân hàng tăng tốc dựng “lá chắn” chống nợ xấu

Ngân hàng tăng tốc dựng “lá chắn” chống nợ xấu

Áp lực nợ xấu gia tăng đang đẩy nhiều ngân hàng vào thế phòng thủ, chấp nhận giảm lợi nhuận để tăng trích lập dự phòng. Trong bối cảnh lãi suất cao, bất động sản trầm lắng và dòng tiền doanh nghiệp khó khăn, ưu tiên lúc này không còn là tăng trưởng tín dụng mà là làm sạch bảng cân đối và gia cố sức chống chịu rủi ro.
Fed sẽ tăng hay hạ lãi suất tới đây?

Fed sẽ tăng hay hạ lãi suất tới đây?

Tân Chủ tịch Fed sẽ có cuộc họp chính sách đầu tiên, quyết định lãi suất quỹ liên bang cùng các thành viên Ủy ban Thị trường mở Liên bang Mỹ vào 16-17/6 tới.
Lãi suất tiếp tục neo cao sẽ làm tăng rủi ro chất lượng tài sản

Lãi suất tiếp tục neo cao sẽ làm tăng rủi ro chất lượng tài sản

Các chuyên gia dự báo việc lãi suất tiếp tục neo ở mức cao cùng với đòn bẩy hộ gia đình gia tăng sẽ làm tăng rủi ro suy giảm chất lượng tài sản của ngân hàng.
Dòng tiền lớn đẩy thanh khoản và kéo giá cổ phiếu ACB

Dòng tiền lớn đẩy thanh khoản và kéo giá cổ phiếu ACB

Sự nhập cuộc của dòng tiền lớn đã đẩy giá và khối lượng khớp lệnh của cổ phiếu ACB tăng vọt.

Các tin khác

3 trụ cột chính trong phát triển hạ tầng thanh toán quốc gia

3 trụ cột chính trong phát triển hạ tầng thanh toán quốc gia

Hoàn thiện hành lang pháp lý và phát triển hạ tầng thanh toán quốc gia là "đòn bẩy" quyết định để thực hiện các mục tiêu tài chính vĩ mô của nền kinh tế.
"Điểm nghẽn" của thị trường trái phiếu Chính phủ

"Điểm nghẽn" của thị trường trái phiếu Chính phủ

Quý I/2026, thị trường trái phiếu Chính phủ chịu tác động từ biến động lãi suất và thanh khoản. Kết quả huy động của Kho bạc Nhà nước đạt 72,8% kế hoạch quý và 16% kế hoạch năm.
Ngân hàng bước vào cuộc chiến giữ tiền

Ngân hàng bước vào cuộc chiến giữ tiền

Trong khi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam liên tục yêu cầu hạ lãi suất để hỗ trợ nền kinh tế, thị trường tiền tệ thực tế lại đang diễn biến ngược chiều. Cuộc đua huy động vốn âm thầm giữa các ngân hàng khiến lãi suất đầu vào tiếp tục neo cao, kéo theo áp lực lớn lên mặt bằng lãi vay của doanh nghiệp.
Tỷ giá USD/VND ra sao trước áp lực lạm phát?

Tỷ giá USD/VND ra sao trước áp lực lạm phát?

Áp lực tỷ giá vẫn hiện hữu trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động, dù tiền VND hiện vẫn ổn định hơn đáng kể so với nhiều đồng tiền trong khu vực.
Tiền gửi dân cư lập đỉnh, ngân hàng căng mình giữ thanh khoản

Tiền gửi dân cư lập đỉnh, ngân hàng căng mình giữ thanh khoản

Tiền gửi dân cư tiếp tục tăng mạnh, trong khi doanh nghiệp rút vốn khỏi ngân hàng, khiến áp lực thanh khoản gia tăng. Trước tình trạng tín dụng tăng nhanh hơn huy động và cuộc đua lãi suất ngầm xuất hiện, Ngân hàng Nhà nước đã phải phát tín hiệu siết chặt thị trường.
Ngân hàng Nhà nước và "chiến lược nhất quán" với lãi suất, tỷ giá

Ngân hàng Nhà nước và "chiến lược nhất quán" với lãi suất, tỷ giá

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang phát đi thông điệp mạnh mẽ về quyết tâm giữ ổn định lãi suất nhằm hỗ trợ phục hồi và thúc đẩy tăng trưởng.
Trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ vẫn áp đảo

Trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ vẫn áp đảo

Việc dịch chuyển từ trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ sang kênh phát hành ra công chúng vẫn cần thêm thời gian.
Tin tức ngân hàng nổi bật tuần qua: TPBank chi trả thu nhập bình quân 68 triệu đồng/tháng

Tin tức ngân hàng nổi bật tuần qua: TPBank chi trả thu nhập bình quân 68 triệu đồng/tháng

Tuần qua đã có nhiều ngân hàng đã có những động thái quan trọng nhằm mở rộng dịch vụ và thu hút khách hàng với hàng loạt diễn biến đáng chú ý liên quan đến hoạt động kinh doanh:HNN tăng cường kiểm tra việc giảm lãi suất; VietinBank quý I/2026 tăng trưởng mạnh mẽ; TPBank chi trả thu nhập bình quân 68 triệu đồng/tháng cho nhân viên...
NHNN yêu cầu xử lý nghiêm ngân hàng tăng lãi suất không đúng chỉ đạo

NHNN yêu cầu xử lý nghiêm ngân hàng tăng lãi suất không đúng chỉ đạo

Sau thời gian dài giảm sâu, lãi suất bắt đầu xuất hiện dấu hiệu tăng trở lại tại một số ngân hàng. Trước diễn biến này, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu kiểm tra, giám sát chặt việc thực hiện chủ trương giảm lãi suất.
NHNN tiếp tục yêu cầu các ngân hàng giảm lãi suất

NHNN tiếp tục yêu cầu các ngân hàng giảm lãi suất

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tiếp tục yêu cầu các ngân hàng thương mại thực hiện nghiêm chủ trương giảm lãi suất huy động và cho vay; tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm các sai phạm.
Ngân hàng Nhà nước tăng cường tổ chức kiểm tra việc giảm lãi suất

Ngân hàng Nhà nước tăng cường tổ chức kiểm tra việc giảm lãi suất

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chỉ đạo các NHNN Khu vực tập trung tăng cường tổ chức kiểm tra việc giảm lãi suất của các NHTM, xử lý nghiêm các sai phạm nếu có.
Tăng vốn điều lệ, cổ phiếu BID được định giá ra sao?

Tăng vốn điều lệ, cổ phiếu BID được định giá ra sao?

HĐQT Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV, HOSE: BID) công bố nghị quyết phê duyệt phương án tăng vốn điều lệ. Vậy cổ phiếu BID sẽ được định giá bao nhiêu trong 12 tháng tới?
Mặt bằng lãi suất hạ nhiệt, các ngân hàng lần lượt rời bỏ mốc 7%/năm

Mặt bằng lãi suất hạ nhiệt, các ngân hàng lần lượt rời bỏ mốc 7%/năm

Cuộc đua lãi suất huy động đang dần hạ nhiệt khi số ngân hàng có lãi suất huy động trên 7%/năm chỉ còn 'đếm trên đầu ngón tay'.
Xây dựng hệ sinh thái tài chính hàng hải trong Trung tâm tài chính quốc tế

Xây dựng hệ sinh thái tài chính hàng hải trong Trung tâm tài chính quốc tế

Trung tâm tài chính quốc tế Việt Nam tại TP HCM dự kiến ra mắt hệ sinh thái Tài chính Hàng hải Quốc tế (IMFC) - cấu phần chiến lược giúp nội địa hoá dòng vốn và dịch vụ tài chính hàng hải.
Mở dư địa tín dụng, tái định hình lợi thế ngân hàng

Mở dư địa tín dụng, tái định hình lợi thế ngân hàng

Trong bối cảnh rủi ro từ chính sách tiền tệ toàn cầu gia tăng, Thông tư 08 được kỳ vọng như một “van điều tiết” giúp hệ thống ngân hàng duy trì ổn định thanh khoản mà không cần nới lỏng tiền tệ.
Lãi suất neo cao, dòng tiền vẫn đổ mạnh vào bất động sản

Lãi suất neo cao, dòng tiền vẫn đổ mạnh vào bất động sản

Giữa lúc lãi suất vay mua nhà vẫn neo cao, dòng vốn ngân hàng lại đang dịch chuyển mạnh sang nhóm khách hàng cá nhân. Khi nhu cầu sở hữu nhà ở thực chưa hạ nhiệt, nhiều nhà băng liên tục tung gói tín dụng ưu đãi để hút người vay, tạo nên cuộc đua mới trên thị trường bất động sản.
Lãi suất tiết kiệm vượt 10%/năm

Lãi suất tiết kiệm vượt 10%/năm

Nhiều ngân hàng công bố lãi suất tiết kiệm ở mức cao, có nơi lên đến 10,7%/năm. Tuy nhiên, mức lãi suất cao thường đi kèm điều kiện về số dư tiền gửi rất lớn.
Thông tư 08/2026: "Van xả áp" thanh khoản cho Big4 ngân hàng

Thông tư 08/2026: "Van xả áp" thanh khoản cho Big4 ngân hàng

Thông tư 08/2026/TT-NHNN cho phép tính 20% tiền gửi có kỳ hạn của Kho bạc Nhà nước vào mẫu số LDR được kỳ vọng sẽ giảm áp lực thanh khoản, mở thêm dư địa tín dụng cho nhóm ngân hàng quốc doanh. Tuy nhiên, giới phân tích cho rằng tác động chủ yếu mang tính kỹ thuật nhằm ổn định hệ thống hơn là tạo ra một “làn sóng” dòng tiền mới cho thị trường.
Xem thêm
Đổi thay nơi ngã ba biên giới Mường Nhé

Đổi thay nơi ngã ba biên giới Mường Nhé

Nỗ lực gỡ thẻ vàng thủy sản và khai thác nghề cá có trách nhiệm tại các vùng  biển.

Nỗ lực gỡ thẻ vàng thủy sản và khai thác nghề cá có trách nhiệm tại các vùng biển.

Gỡ thẻ vàng thủy sản gắn với xây dựng kinh tế biển

Gỡ thẻ vàng thủy sản gắn với xây dựng kinh tế biển

Ngày hội văn hóa các dân tộc Việt Nam 2024 sắp diễn ra tại Quảng Trị

Ngày hội văn hóa các dân tộc Việt Nam 2024 sắp diễn ra tại Quảng Trị

[Tổng Hợp] 6 Quy Định Mới Về Đất Đai, Nhà Ở Có Hiệu Lực Tháng 8/2024

[Tổng Hợp] 6 Quy Định Mới Về Đất Đai, Nhà Ở Có Hiệu Lực Tháng 8/2024

WORLDBANK DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2024 VÀ NĂM 2025 | NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG  #62

WORLDBANK DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2024 VÀ NĂM 2025 | NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG #62

Cụ thể, báo cáo “Điểm lại - Cập nhật tình hình kinh tế Việt Nam” ấn bản tháng 4/2024 của WB tại Việt Nam ngày 23/4 đã chỉ ra xuất khẩu đang phục hồi, tiêu dùng và đầu tư tư nhân trong nước cũng trên đà tăng dần. Xuất khẩu thực tế dự kiến sẽ tăng 3,5% vào năm 2024, phản ánh sự cải thiện dần dần nhu cầu toàn cầu. Ngoài ra, lĩnh vực bất động sản dự báo phục hồi mạnh hơn vào cuối năm nay và năm sau, thúc đẩy nhu cầu trong nước khi các nhà đầu tư và người tiêu dùng dần lấy lại niềm tin.
Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”

Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”

sản phẩm OCOP
Bác sĩ tư vấn cách phòng tránh bệnh đường hô hấp trong thời tiết giao mùa

Bác sĩ tư vấn cách phòng tránh bệnh đường hô hấp trong thời tiết giao mùa

Trao yêu thương cho em

Trao yêu thương cho em

Nhằm kết nối, sẻ chia với các trẻ em mồ côi cha, mẹ do dịch Covid-19 vừa qua trên địa bàn Cần Thơ. Tạp chí Gia đình Việt Nam tại TP Cần Thơ tổ chức Chương trình nghệ thuật “ Nối vòng yêu thương” diễn ra vào ngày 28/6/2022. Công ty Cổ phần Trầm hương sinh học TTT là đơn vị tài trợ chính cho chương trình với mong muốn các em sẽ đón nhận những tương lai tươi sáng.
Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia

Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia

Ngày 18/4 vừa qua, đối tượng Lê Ngọc Nhất đã dẫn Y Liên cùng 5 người khác gồm 2 nữ, 3 nam không rõ tên tuổi, không quen biết nhau sang Campuchia qua đường mòn biên giới tỉnh Long An.
Giao diện di động