Lãi suất neo cao, dòng tiền vẫn đổ mạnh vào bất động sản

Áp lực từ cuộc đua lãi suất

Dù mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà liên tục neo ở mức cao, dòng tín dụng đổ vào bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Trái lại, trong bối cảnh nhiều lĩnh vực sản xuất - kinh doanh còn tăng trưởng chậm, địa ốc tiếp tục là “điểm hút vốn” mạnh nhất của hệ thống ngân hàng, tạo nên nghịch lý đáng chú ý trên thị trường tiền tệ.

Khảo sát thị trường trong tháng 5 cho thấy lãi suất vay mua nhà phổ biến hiện dao động từ 8% đến 10%/năm trong thời gian ưu đãi ban đầu. Tuy nhiên, mức lãi này thường chỉ được duy trì trong khoảng 6 đến 24 tháng trước khi chuyển sang cơ chế thả nổi. Thực tế, không ít người vay phản ánh lãi suất sau ưu đãi đã tăng vọt lên vùng 11% đến 15%/năm, khiến áp lực trả nợ mỗi tháng đội lên đáng kể.

Đáng chú ý, nhóm ngân hàng quốc doanh vốn được xem là “vùng trũng lãi suất” cũng không còn duy trì mức cho vay thấp như giai đoạn trước. Vietcombank hiện áp dụng lãi suất khoảng 9,6%/năm cho gói cố định 6 tháng đầu và 10,5%/năm với kỳ cố định 12 tháng. BIDV đưa ra mức từ 9,7% đến 10%/năm cho các gói ưu đãi ngắn hạn, trong khi gói cố định 18 tháng đã lên tới 13,5%/năm. VietinBank thậm chí đẩy lãi suất cố định 24 tháng vượt mốc 12%/năm.

Diễn biến này cho thấy một thực tế khá khác biệt so với những năm trước, khi lãi suất của khối ngân hàng quốc doanh hiện không còn thấp hơn đáng kể so với nhóm ngân hàng thương mại cổ phần, thậm chí có thời điểm còn cao hơn. Ở khối tư nhân, MB đang cho vay mua nhà phổ biến quanh mức 9% đến 9,5%/năm trong thời gian ưu đãi. Techcombank dao động từ 8,5% đến 9,5%, ACB từ 9,5% đến 10,5%, còn VIB áp dụng mức từ 9,9% đến 12%/năm tùy kỳ hạn và gói vay cụ thể.

Tuy nhiên, điều đáng nói nằm ở chỗ chi phí vốn càng tăng thì tín dụng bất động sản lại càng phình to. Báo cáo tài chính quý I/2026 của hàng loạt ngân hàng cho thấy dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tiếp tục tăng mạnh bất chấp mặt bằng lãi suất cao.

Tại VPBank, dư nợ lĩnh vực bất động sản đến cuối tháng 3 đã vượt 238.000 tỷ đồng, tăng khoảng 15% so với cuối năm trước. MB cũng ghi nhận dư nợ mảng này tăng thêm hơn 10.700 tỷ đồng, nâng tổng quy mô lên gần 132.000 tỷ đồng. HDBank bổ sung thêm hơn 8.000 tỷ đồng dư nợ, đưa cho vay bất động sản vượt mốc 78.000 tỷ đồng.

Tương tự, SHB tăng hơn 5.000 tỷ đồng chỉ trong quý đầu năm, nâng tổng dư nợ bất động sản lên trên 210.000 tỷ đồng. Nhiều ngân hàng khác như TPBank, VIB, MSB, BVBank hay PGBank cũng ghi nhận mức tăng trưởng tín dụng địa ốc ở ngưỡng hai chữ số hoặc bật tăng mạnh so với cuối năm 2025.

Số liệu từ Bộ Xây dựng dẫn báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến cuối tháng 2/2026, dư nợ tín dụng phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản đã vượt 2,2 triệu tỷ đồng. Con số này tăng khoảng 11,7% so với cuối quý IV/2025 và tăng tới 43% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý hơn, trong khi tăng trưởng tín dụng chung của toàn nền kinh tế trong hai tháng đầu năm chỉ đạt khoảng 1,4%, thì tín dụng bất động sản lại tăng cao gấp hơn 8 lần. Khoảng cách quá lớn này cho thấy dòng tiền vẫn đang tiếp tục chảy mạnh vào địa ốc, bất chấp mặt bằng lãi suất neo cao và áp lực trả nợ ngày càng nặng nề.

Phía sau những con số tăng trưởng ấy là một cuộc đua vốn chưa có hồi kết giữa ngân hàng, doanh nghiệp địa ốc và người vay mua nhà. Khi bất động sản vẫn được xem là kênh hấp thụ vốn lớn nhất, áp lực lãi suất dường như chưa đủ để làm chậm cơn khát tín dụng của thị trường này.

Dịch chuyển dòng vốn về phía người mua nhà

Trong bối cảnh tín dụng bất động sản tiếp tục tăng mạnh, dòng vốn ngân hàng đang xuất hiện xu hướng dịch chuyển rõ nét từ phía doanh nghiệp phát triển dự án sang nhóm khách hàng cá nhân vay mua nhà. Thay vì dồn lực cho các chủ đầu tư như giai đoạn trước, nhiều nhà băng hiện ưu tiên “bơm vốn” trực tiếp cho người mua ở thực nhằm vừa kích cầu thị trường, vừa kiểm soát rủi ro tín dụng tốt hơn.

Khảo sát của PropertyGuru Vietnam cho thấy khoảng 60% đến 70% giao dịch bất động sản hiện nay vẫn sử dụng đòn bẩy tài chính. Điều này cho thấy dù mặt bằng lãi suất đã tăng cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước, nhu cầu vay mua nhà trên thị trường vẫn chưa hạ nhiệt, đặc biệt tại các đô thị lớn nơi giá nhà tiếp tục neo ở mức cao.

Một trong những tín hiệu rõ nhất của xu hướng này nằm ở cơ cấu tín dụng của các ngân hàng. Báo cáo tài chính quý I/2026 của Techcombank cho thấy dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản chỉ còn hơn 198.800 tỷ đồng, giảm khá mạnh so với mức hơn 207.000 tỷ đồng vào cuối quý trước.

Trong khi đó, các khoản cho vay đối với cá nhân mua nhà lại tăng khoảng 30% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ trọng cho vay bất động sản dành cho doanh nghiệp cũng giảm từ 56% xuống còn 54%, phản ánh sự thay đổi trong chiến lược phân bổ dòng vốn.

Không chỉ dừng ở cơ cấu số liệu, nhiều ngân hàng đã bắt đầu đẩy mạnh cuộc đua bán lẻ tín dụng nhà ở bằng các mô hình chuyên biệt. Tại VPBank, cuối tháng 4 vừa qua, ngân hàng này chính thức vận hành hai Trung tâm cho vay Nhà dự án tại miền Bắc và miền Nam nhằm tập trung xử lý nhu cầu vay mua căn hộ ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Khách hàng được vay với thời hạn lên tới 35 năm, đồng thời quy trình phê duyệt hồ sơ được rút ngắn xuống chỉ còn khoảng 72 giờ.

Khi nhu cầu sở hữu nhà ở thực chưa hạ nhiệt, nhiều nhà băng liên tục tung gói tín dụng ưu đãi để hút người vay, tạo nên cuộc đua mới trên thị trường bất động sản.

Song song với đó, hàng loạt ngân hàng cũng liên tục tung ra các gói tín dụng mới để hút khách vay mua nhà. PVcomBank triển khai gói vay ưu đãi dành cho gia đình trẻ với lãi suất từ 5,99%/năm và thời hạn vay kéo dài tới 35 năm. MB đưa ra gói vay mua bất động sản cho nhóm khách hàng cao cấp với hạn mức lên tới 200 tỷ đồng cùng lãi suất từ 9,5%/năm.

Trong khi đó, BVBank áp dụng lãi suất từ 10%/năm cho gói tín dụng quy mô 4.800 tỷ đồng. KienlongBank và HDBank cũng lần lượt triển khai các mức lãi suất dao động từ 9,1% đến 10,9%/năm tùy thời gian cố định và từng nhóm khách hàng.

Theo giới phân tích, việc dòng vốn chuyển dần sang người mua nhà xuất phát từ thực tế nhu cầu ở thực vẫn rất lớn trong khi giá bất động sản chưa giảm đáng kể. Nguồn cung tại các đô thị lớn tiếp tục khan hiếm, đặc biệt ở phân khúc căn hộ trung cấp và nhà ở vừa túi tiền, khiến nhiều người buộc phải sử dụng đòn bẩy tài chính nếu muốn sở hữu nhà.

Tuy nhiên, mặt trái của xu hướng này là áp lực trả nợ đang ngày càng lớn hơn đối với người vay. Nếu như giai đoạn trước lãi suất mua nhà chỉ quanh mức 5% đến 6%/năm thì hiện nay mặt bằng phổ biến đã gần gấp đôi. Điều đó đồng nghĩa mỗi biến động nhỏ của lãi suất cũng có thể tạo ra áp lực tài chính rất lớn đối với các khoản vay kéo dài 15 đến 25 năm.

Các chuyên gia cảnh báo người vay không nên chỉ nhìn vào mức lãi suất ưu đãi ban đầu mà cần tính toán kỹ dòng tiền trả nợ trong dài hạn. Bởi sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể tăng mạnh theo biến động thị trường, khiến khoản thanh toán hàng tháng đội lên đáng kể.

Để kích cầu và hỗ trợ thanh khoản, nhiều chủ đầu tư cũng đang chủ động bắt tay với ngân hàng để chia sẻ chi phí vốn cho khách hàng. Một số doanh nghiệp như Vinhomes, Phú Đông Group hay Nam Long Group đã triển khai các chương trình hỗ trợ lãi suất từ khoảng 4% đến 6,5%/năm trong thời gian từ 1 đến 3 năm tùy từng dự án.

Theo dự báo của nhiều chuyên gia, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà có thể giảm nhẹ từ quý II/2026 khi cạnh tranh giữa các ngân hàng ngày càng gay gắt hơn. Trong bối cảnh thị trường địa ốc vẫn cần thêm thanh khoản, nhóm khách hàng mua ở thực đang trở thành “đích ngắm” quan trọng nhất trong chiến lược tín dụng của nhiều nhà băng.

Nguồn: Lãi suất neo cao, dòng tiền vẫn đổ mạnh vào bất động sản