Bước ngoặt minh bạch thị trường bất động sản

Bà Hoàng Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn chuyển dịch từ mô hình tăng trưởng dựa trên đầu cơ sang phát triển theo nhu cầu ở thực, trong đó hiệu quả khai thác và vận hành tài sản được đặt lên hàng đầu.

Hệ thống mã định danh điện tử được kỳ vọng tạo nền tảng minh bạch cho toàn bộ thị trường bất động sản.

Mọi bất động sản sẽ có "tên riêng"

Theo bà Hoàng Thu Hằng, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm tái cơ cấu nguồn cung, ưu tiên phát triển đồng thời nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê để đáp ứng nhu cầu thực của người dân.

Một trong những bước đi quan trọng là đưa Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản vào vận hành từ ngày 1/7. Điểm mới của hệ thống là mỗi bất động sản sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng, cho phép quản lý xuyên suốt toàn bộ vòng đời của tài sản, từ khi hình thành dự án, hoàn thiện hồ sơ pháp lý đến các giao dịch phát sinh sau này.

Theo bà Hoàng Thu Hằng, mã định danh được xem như "tên riêng" của từng bất động sản, được gắn cố định trong suốt quá trình hình thành, sử dụng và chuyển nhượng. Thông qua đó, cơ quan quản lý có thể theo dõi đầy đủ thông tin pháp lý của từng tài sản.

Khi hệ thống đi vào hoạt động, người dân, doanh nghiệp và chủ đầu tư sẽ có thêm một kênh dữ liệu chính thống để tra cứu thông tin về nhà ở và thị trường. Dữ liệu được cập nhật từ tình trạng pháp lý, diễn biến giao dịch đến mặt bằng giá sẽ giúp các bên có thêm cơ sở để đưa ra quyết định đầu tư, mua bán, đồng thời góp phần nâng cao tính minh bạch và hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá.

Trước đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 357/2025/NĐ-CP về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, có hiệu lực từ ngày 1/3/2026. Theo quy định, hệ thống được xây dựng tập trung và thống nhất từ Trung ương đến địa phương nhằm bảo đảm đồng bộ, minh bạch và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước.

Theo nghị định, mã định danh điện tử của mỗi sản phẩm bất động sản là chuỗi ký tự gồm cả số và chữ, có độ dài tối đa 40 ký tự. Mã này được cấp riêng cho từng căn hộ, nhà ở riêng lẻ hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.

Đối với nhà ở, mã định danh được hình thành từ các nhóm thông tin như mã định danh thửa đất, mã số dự án hoặc công trình, mã định danh địa điểm (nếu có) cùng một dãy ký tự tự nhiên. Hệ thống sẽ tự động tạo lập mã, trong khi Sở Xây dựng các địa phương thực hiện việc gắn mã định danh cho các căn nhà thuộc dự án phát triển nhà ở ngay khi ban hành thông báo đủ điều kiện bán đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

Minh bạch dữ liệu, thu hẹp dư địa đầu cơ

Theo thống kê của VARS, khoảng 75% giao dịch nhà ở trong năm 2025 đến từ nhóm khách hàng mua căn thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Con số này phản ánh vai trò đáng kể của nhóm nhà đầu tư theo chiến lược "lướt sóng" trên thị trường.

Tuy nhiên, khi mỗi bất động sản đều có mã định danh riêng và toàn bộ lịch sử giao dịch được lưu trữ trên hệ thống quốc gia, lợi thế từ bất cân xứng thông tin sẽ giảm đáng kể. Người mua có thể chủ động tra cứu tình trạng pháp lý, quy hoạch cũng như lịch sử chuyển nhượng của tài sản thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào thông tin từ các kênh trung gian.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam đánh giá việc định danh tài sản sẽ tạo nền tảng quan trọng cho cả công tác quản lý nhà nước và vận hành thị trường. Khi dữ liệu được chuẩn hóa và liên thông, cơ quan quản lý có thể theo dõi diễn biến cung cầu, giá cả theo thời gian thực để đưa ra các quyết sách sát thực tế hơn.

Theo bà Dung, minh bạch thông tin không chỉ giúp giảm rủi ro cho người mua mà còn góp phần lập lại trật tự thị trường, hạn chế tình trạng đẩy giá dựa trên tin đồn hoặc thông tin thiếu kiểm chứng.

Tác động rõ nét nhất được dự báo là dư địa cho hoạt động đầu cơ ngắn hạn sẽ bị thu hẹp. Khi mọi thông tin pháp lý và lịch sử giao dịch đều được công khai, các chiến lược "mua nhanh, bán nhanh" dựa trên kỳ vọng tăng giá sẽ đối mặt với rủi ro lớn hơn.

Đặc biệt, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao sẽ buộc phải tính toán kỹ hơn về thời gian nắm giữ cũng như biên lợi nhuận kỳ vọng. Trong bối cảnh dữ liệu ngày càng minh bạch, khả năng tạo sóng giá bằng thông tin chưa được kiểm chứng sẽ giảm đáng kể.

Việc toàn bộ giao dịch được ghi nhận trên hệ thống cũng góp phần hạn chế tình trạng khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế. Thị trường vốn tồn tại song song hai mức giá gồm giá giao dịch thực và giá kê khai nhiều năm qua sẽ từng bước tiến gần hơn tới giá trị thực, đồng thời tạo nền tảng cho việc hoàn thiện chính sách thuế trong tương lai.

Các chuyên gia cho rằng trong ngắn hạn, thanh khoản tại một số khu vực từng tăng nóng có thể chững lại do tác động tâm lý. Tuy nhiên, đây được xem là bước điều chỉnh cần thiết để thị trường vận hành dựa trên giá trị thực thay vì kỳ vọng đầu cơ.

Theo VARS, khi dữ liệu được minh bạch hóa, nhà đầu tư sẽ phải chuyển từ tư duy "mua theo sóng" sang "mua theo giá trị". Quyết định đầu tư sẽ dựa nhiều hơn vào khả năng khai thác tài sản, dòng tiền cho thuê, tiềm năng hạ tầng đã được phê duyệt và nhu cầu ở thực của thị trường.

Về dài hạn, hệ thống cơ sở dữ liệu tập trung sẽ trở thành công cụ quan trọng trong công tác hoạch định chính sách. Khi cơ quan quản lý nắm được đầy đủ lượng hàng tồn kho, cơ cấu nguồn cung theo từng phân khúc và từng địa phương, việc điều tiết thị trường sẽ sát thực tiễn hơn, góp phần hạn chế tình trạng lệch pha cung cầu.

Đối với người mua ở thực, minh bạch thông tin không chỉ giúp giảm rủi ro trong quá trình giao dịch mà còn rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, cập nhật chủ sở hữu trên nền tảng số hóa, qua đó hạn chế tranh chấp và nâng cao hiệu quả quản lý tài sản.

Nguồn: Bước ngoặt minh bạch thị trường bất động sản