Vì sao thị trường bất động sản Hà Nội - TP. HCM đi theo hai quỹ đạo trái ngược?

Tranh tối, tranh sáng

Nửa đầu năm 2026, hai thị trường bất động sản lớn nhất cả nước đang ghi nhận hai bức tranh hoàn toàn trái ngược.

Tại Hà Nội, sau giai đoạn tăng giá kéo dài suốt nhiều năm, thị trường đang bước vào nhịp điều chỉnh rõ nét. Theo dữ liệu của PropertyGuru Vietnam, giá bán căn hộ trung bình đã giảm từ mức đỉnh khoảng 88 triệu đồng/m2 hồi tháng 2/2026 xuống còn khoảng 85 triệu đồng/m2 vào tháng 5/2026, tương đương mức giảm khoảng 2% chỉ sau ba tháng.

Đáng chú ý, đà giảm giá diễn ra trong bối cảnh thanh khoản cũng suy yếu. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm tới thị trường Hà Nội trong tháng 5 giảm 4% theo quý và giảm tới 36% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy người mua vẫn duy trì tâm lý quan sát, chưa sẵn sàng xuống tiền dù mặt bằng giá đã có dấu hiệu điều chỉnh.

Ở chiều ngược lại, TP. HCM lại ghi nhận những tín hiệu tích cực hơn. Sau nhiều năm bị "nén" bởi các vướng mắc pháp lý khiến nguồn cung khan hiếm, thị trường bắt đầu đón thêm các dự án mới.

Trong 5 tháng đầu năm, thành phố có 25 dự án đủ điều kiện huy động vốn, cung cấp gần 19.000 căn hộ hình thành trong tương lai. Khi nguồn cung dần được cải thiện, giao dịch cũng sôi động hơn và giá bán tiếp tục nhích lên. Giá căn hộ trung bình hiện đạt khoảng 70 triệu đồng/m2, tăng khoảng 1% so với đầu năm.

Thanh khoản cũng có sự cải thiện đáng kể. Trong 5 tháng đầu năm, TP. HCM ghi nhận hơn 19.640 lượt giao dịch được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất với tổng giá trị giao dịch vượt 92.000 tỷ đồng. Trong đó, căn hộ chung cư tiếp tục là phân khúc chủ đạo với hơn 14.000 giao dịch, vượt xa nhà riêng và đất nền.

Hai thị trường, hai chu kỳ phát triển

Đặt hai thị trường cạnh nhau, những con số thống kê hiện tại đang cho thấy hai bức tranh hoàn toàn trái ngược khi thị trường Hà Nội đang cho thấy những dấu hiệu hạ nhiệt thì TP. HCM lại đi vào quỹ đạo của sự tăng trưởng. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, bản chất của vấn đề không nằm ở việc thị trường nào "khỏe" hơn, mà là hai địa phương đang đứng ở hai giai đoạn rất khác nhau của cùng một chu kỳ phát triển.

Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng Hà Nội đang trải qua quá trình điều chỉnh sau khi giá tăng quá nhanh trong nhiều năm.

Theo ông, mặt bằng giá tại Hà Nội đã bị đẩy lên quá cao, vượt xa giá trị khai thác thực tế ở nhiều khu vực. “Trong giai đoạn thị trường thuận lợi, kỳ vọng tăng giá liên tục khiến không ít nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để mua vào. Khi thanh khoản suy giảm, nhóm nhà đầu tư này chịu áp lực trả lãi vay và buộc phải giảm giá để thoát hàng”, TS Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.

Ngược lại, TP. HCM không trải qua chu kỳ tăng nóng mạnh như Hà Nội. Thị trường này nhiều năm qua gần như rơi vào tình trạng thiếu nguồn cung vì các dự án mới chậm được triển khai do vướng mắc pháp lý. Chính vì vậy, dù giá cũng tăng nhưng chưa xuất hiện hiện tượng tăng quá nhanh trên diện rộng như tại Hà Nội.

Nói cách khác, Hà Nội đang "xả hơi" sau giai đoạn tăng nóng, còn TP. HCM mới bắt đầu bước vào nhịp phục hồi khi các điểm nghẽn nguồn cung dần được tháo gỡ.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho rằng TP. HCM vẫn còn dư địa tăng trưởng vì xuất phát điểm khác với Hà Nội.

Theo ông, trong khoảng 4-5 năm trở lại đây, nguồn cung nhà ở tại TP. HCM rất hạn chế. Phần lớn sản phẩm mới của khu vực phía Nam thực tế lại đến từ Bình Dương cũ, trong khi nội đô TP. HCM gần như thiếu các dự án mới. Chính sự khan hiếm kéo dài khiến giá tại thành phố không trải qua các đợt tăng quá mạnh như Hà Nội.

Đến thời điểm hiện tại, nhiều khu vực của TP. HCM vẫn còn những dự án có giá khoảng trên dưới 50 triệu đồng/m2 - mức giá mà theo ông vẫn còn tương đối hợp lý nếu so với tốc độ phát triển kinh tế cũng như nhu cầu nhà ở của thành phố.

Điều này tạo ra dư địa tăng giá trong giai đoạn tới, đặc biệt khi hàng loạt dự án pháp lý được tháo gỡ và nguồn cung bắt đầu quay trở lại thị trường.

Giá trị sử dụng thực là yếu tố quyết định

Mặc dù giá bất động sản tại Hà Nội có sự điều chỉnh trong khi TP. HCM tiếp tục đà tăng, song giới chuyên môn cho rằng những điều chỉnh này vẫn đang ở mức “nhẹ” và hướng đến sự cân bằng, ổn định, chính vì vậy điều đó chưa đủ để tạo ra một sự dịch chuyển mạnh về dòng tiền như những thời điểm trước.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) dòng tiền sẽ không đứng yên mà luôn có xu hướng dịch chuyển đến những khu vực có dư địa tăng trưởng, hạ tầng được đầu tư mạnh, quy hoạch rõ ràng và mặt bằng giá còn phù hợp.

“Đối với nhu cầu để ở, xu hướng dịch chuyển về các khu vực vệ tinh ngày càng rõ nét. Người dân thường ưu tiên những khu vực nằm trong phạm vi thuận tiện di chuyển đến nơi làm việc, học tập và các trung tâm dịch vụ, đồng thời có mức giá phù hợp hơn so với khu vực trung tâm”, bà Miền chia sẻ.

TS Nguyễn Văn Đính cũng nhìn nhận dòng tiền trên thị trường hiện nay đã thay đổi đáng kể so với giai đoạn trước. Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư chỉ kỳ vọng mua rồi chờ tăng giá, thì hiện nay dòng vốn đang dịch chuyển sang những sản phẩm có khả năng khai thác thực tế, tạo dòng tiền và đáp ứng nhu cầu ở thực.

Điều này đồng nghĩa với việc những dự án chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ ngày càng khó thu hút người mua. Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, nơi giá trị sử dụng thực tế trở thành yếu tố quyết định thay vì tâm lý đầu cơ.

Theo ông, trong thời gian tới, chủ đầu tư cũng buộc phải thay đổi cách phát triển sản phẩm. Không còn giai đoạn khan hiếm nguồn cung để có thể đưa ra bất kỳ mức giá nào, các doanh nghiệp sẽ phải nghiên cứu kỹ nhu cầu thị trường, cân đối sản phẩm phù hợp với sức mua và xây dựng mặt bằng giá có khả năng hấp thụ.

“Nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn, trong khi các ngân hàng cũng kiểm soát tín dụng chặt chẽ hơn đối với lĩnh vực bất động sản. Vì vậy, những cơn sốt mang tính đầu cơ sẽ khó lặp lại như trước”, ông Đính nhấn mạnh.

Dự báo trong ngắn hạn, bà Miền cho rằng thị trường căn hộ tại TP. HCM sẽ tiếp tục duy trì xu hướng tăng trưởng ổn định, mức tăng theo hướng phù hợp, tập trung ở những dự án có vị trí tốt, pháp lý hoàn thiện.

Đối với thị trường Hà Nội, mặt bằng giá nhiều khả năng sẽ đi ngang hoặc tiếp tục điều chỉnh nhẹ tại một số khu vực đã tăng nóng trước đó, trong khi thanh khoản có thể sẽ dần phục hồi khi người mua có thêm lựa chọn phù hợp hơn về giá.

“Xu hướng trên có thể thay đổi nếu các dự án hạ tầng trọng điểm hoàn thành sớm hơn dự kiến, qua đó thúc đẩy nhu cầu dịch chuyển cư dân và gia tăng sức hấp dẫn của các khu vực có dự án đã hình thành. Bên cạnh đó, diễn biến lãi suất, tăng trưởng kinh tế, khả năng tiếp cận tín dụng cũng như tốc độ phục hồi nguồn cung sẽ tiếp tục là những yếu tố quan trọng tác động đến mặt bằng giá và thanh khoản của thị trường trong thời gian tới”, bà Miền nhấn mạnh.

Nguồn:Vì sao thị trường bất động sản Hà Nội - TP. HCM đi theo hai quỹ đạo trái ngược?