Trái phiếu BĐS tiếp tục "căng như dây đàn": Lãi suất lên tới 13%/năm, hơn 56.000 tỷ đồng chờ đáo hạn

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang sôi động trở lại, nhưng khoảng cách về chi phí vốn giữa các nhóm ngành vẫn khá lớn. Trong khi ngân hàng có thể huy động vốn với lãi suất phổ biến quanh 8-9%/năm, một số doanh nghiệp bất động sản phải trả mức lãi hai chữ số.

Cùng lúc đó, lượng trái phiếu đến hạn trong những tháng cuối năm tiếp tục tập trung lớn vào nhóm địa ốc. Điều này khiến bài toán trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản vẫn "căng như dây đàn", khi vừa phải tìm nguồn vốn mới với chi phí cao, vừa chuẩn bị dòng tiền để thanh toán các khoản nợ cũ.

Doanh nghiệp địa ốc trả lãi trái phiếu tới 13%/năm

Một trong những đợt huy động đáng chú ý gần đây đến từ CTCP Tandoland. Theo dữ liệu công bố trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), doanh nghiệp này đã phát hành lô trái phiếu TDRL12603 với tổng giá trị 258 tỷ đồng, kỳ hạn 5 năm và đáo hạn vào tháng 8/2031.

Doanh nghiệp BĐS đang phải trả lãi trái phiếu lên tới 13%/năm.

Lãi suất áp dụng cho hai kỳ tính lãi đầu tiên của lô trái phiếu ở mức 13%/năm. Sau giai đoạn này, lãi suất được xác định theo lãi suất tham chiếu cộng biên độ 5,1 điểm %, cho thấy chi phí huy động vốn của doanh nghiệp vẫn ở mức cao.

Đáng chú ý, đây đã là lô trái phiếu thứ ba Tandoland phát hành chỉ trong hơn hai tháng. Trước đó, doanh nghiệp huy động hai lô với tổng giá trị 645 tỷ đồng trong tháng 6, cùng có lãi suất 12%/năm trong hai kỳ đầu. Tổng cộng, Tandoland đã huy động khoảng 903 tỷ đồng qua kênh trái phiếu kể từ đầu tháng 6 đến giữa tháng 8.

Mức lãi suất 12-13%/năm tạo ra khoảng cách khá rõ so với nhóm ngân hàng. Trong tháng 8, trái phiếu của một số ngân hàng lớn ghi nhận lãi suất khoảng 7,9-9,1%/năm. Điều này phần nào phản ánh mức chi phí vốn mà các doanh nghiệp bất động sản phải chấp nhận khi tìm kiếm nguồn tiền trên thị trường trái phiếu.

Dòng tiền phát hành mới hiện cũng chủ yếu tập trung ở nhóm ngân hàng. Từ đầu tháng 8 đến ngày 25/8, thị trường ghi nhận 16 lô trái phiếu phát hành với tổng giá trị khoảng 17.464 tỷ đồng. Trong đó, 13 lô thuộc nhóm ngân hàng, trị giá khoảng 14.750 tỷ đồng, chiếm hơn 84% tổng lượng phát hành.

Hơn 56.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản chờ đáo hạn

Chi phí huy động vốn cao chưa phải áp lực duy nhất với các doanh nghiệp địa ốc. Theo dữ liệu của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong 4 tháng cuối năm 2026, khoảng 95.982 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp sẽ đến hạn.

Riêng nhóm bất động sản chiếm khoảng 56.431 tỷ đồng, tương đương hơn một nửa tổng lượng trái phiếu đáo hạn trong giai đoạn này. Đây tiếp tục là nhóm ngành có nghĩa vụ thanh toán trái phiếu lớn nhất từ nay đến cuối năm.

Báo cáo thị trường trái phiếu năm 2025 của VBMA từng cho biết hơn 61% lượng trái phiếu đáo hạn trong năm 2026 thuộc về các doanh nghiệp bất động sản. Sau các đợt thanh toán và mua lại trong những tháng đầu năm, quy mô nghĩa vụ còn lại đã giảm đáng kể nhưng vẫn tập trung lớn vào những tháng cuối năm.

Trong bối cảnh đó, việc phát hành trái phiếu mới với lãi suất cao tạo ra một bài toán kép. Doanh nghiệp có thêm nguồn tiền để bổ sung vốn, cơ cấu tài chính hoặc phục vụ dự án, nhưng đồng thời phải chấp nhận chi phí lãi vay lớn hơn trong những năm tiếp theo.

Rủi ro chi phí vốn còn phụ thuộc vào diễn biến lãi suất thị trường. Theo VCBS, khoảng 52,44% giá trị trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành áp dụng lãi suất thả nổi hoặc kết hợp giữa cố định và thả nổi. Khi mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao, chi phí vốn của nhóm doanh nghiệp sử dụng loại trái phiếu này có thể tiếp tục chịu áp lực.

Với hơn 56.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản chờ đáo hạn trong 4 tháng cuối năm, khả năng tạo dòng tiền, bán hàng và tái cơ cấu nguồn vốn sẽ tiếp tục là những yếu tố quan trọng đối với các doanh nghiệp địa ốc. Việc thị trường phát hành dần mở lại giúp doanh nghiệp có thêm một kênh huy động, nhưng mức lãi suất lên tới 12-13%/năm cho thấy dòng vốn này không hề rẻ. Áp lực trái phiếu vì vậy chưa biến mất, mà đang chuyển dần từ bài toán tiếp cận vốn sang bài toán chi phí vốn và khả năng trả nợ.

Nguồn: Trái phiếu BĐS tiếp tục "căng như dây đàn": Lãi suất lên tới 13%/năm, hơn 56.000 tỷ đồng chờ đáo hạn