FDI tăng 61%, bất động sản công nghiệp Việt Nam xuất hiện thêm nhu cầu tài sản chuyên biệt

FDI duy trì đà tăng, doanh nghiệp ưu tiên nhà xưởng để rút ngắn thời gian vận hành

Việt Nam tiếp tục ghi nhận dòng vốn quốc tế tích cực trong năm 2026. Trong nửa đầu năm, tổng vốn FDI đăng ký đạt khoảng 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước. Vốn FDI thực hiện đạt khoảng 13,03 tỷ USD, mức cao nhất trong 5 năm đối với giai đoạn sáu tháng đầu năm.

Theo Savills, nguồn vốn tiếp tục gắn với nhiều hoạt động kinh tế, từ sản xuất và logistics đến công nghệ và hạ tầng số. Trong đó, sản xuất vẫn là một trong những động lực chính của dòng vốn FDI vào Việt Nam.

Cùng với quá trình dịch chuyển và đa dạng hóa chuỗi cung ứng tại châu Á, nhu cầu đối với đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và các cơ sở sản xuất theo yêu cầu tiếp tục được duy trì tại nhiều thị trường. Việc lựa chọn địa điểm của doanh nghiệp ngày càng dựa trên nhiều yếu tố hơn, từ nguồn điện, chất lượng nhân lực, kết nối logistics, tiêu chuẩn ESG đến khả năng mở rộng và tốc độ đưa tài sản vào vận hành.

Đáng chú ý, trong nửa đầu năm 2026, khoảng 2/3 nguồn vốn sản xuất đăng ký mới gắn với các dự án lựa chọn nhà xưởng thay vì thuê đất, theo Savills. Xu hướng này cho thấy cách doanh nghiệp tiếp cận mặt bằng đang có sự thay đổi, khi tốc độ đưa dự án vào hoạt động ngày càng được quan tâm, đặc biệt đối với những ngành có yêu cầu kỹ thuật cao.

Dòng vốn FDI tích cực cùng sự phát triển của sản xuất, logistics và công nghệ đang mở rộng nhu cầu đối với nhiều loại hình bất động sản tại Việt Nam.

Song song với sản xuất, logistics cũng trở thành một phần ngày càng quan trọng trong hệ sinh thái bất động sản phục vụ chuỗi cung ứng. Sự phát triển của thương mại điện tử, yêu cầu giao hàng nhanh hơn và mạng lưới sản xuất ngày càng phức tạp đang tạo thêm nhu cầu đối với kho vận hiện đại, đặc biệt tại những vị trí có khả năng kết nối thuận lợi với cảng biển, sân bay, cao tốc và các trung tâm tiêu dùng.

Quá trình mở rộng mạng lưới hạ tầng cũng tạo thêm điều kiện cho hoạt động sản xuất và logistics. Các tuyến cao tốc, cảng nước sâu, sân bay và mạng lưới logistics đang cải thiện khả năng kết nối giữa các trung tâm sản xuất và thị trường tiêu dùng.

Tại phía Bắc, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Quảng Ninh và các khu vực lân cận đang hình thành mạng lưới sản xuất và logistics có tính liên kết cao hơn. Trong khi đó, ở phía Nam, TP.HCM mở rộng, Đồng Nai và các khu vực quanh Long Thành tiếp tục được hưởng lợi từ các dự án hạ tầng quy mô lớn.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, sự phát triển của hạ tầng đang đồng thời tạo thêm dư địa cho nguồn cung bất động sản và mở rộng phạm vi địa lý của hoạt động đầu tư.

“Hiện Việt Nam đã có cơ sở hạ tầng, nhờ đó đang mở ra những vùng đất rộng lớn cũng như kết nối các tỉnh thành khác nhau thông qua việc tận dụng toàn bộ các khoản đầu tư vào cơ sở hạ tầng này.”

Khi khả năng kết nối được cải thiện, việc tiếp cận những khu vực mới cũng thuận lợi hơn, qua đó tạo điều kiện cho hoạt động sản xuất và phát triển bất động sản tại những địa điểm trước đây ít được chú ý.

Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội

Trung tâm dữ liệu có thể đạt 950 MW vào năm 2030, tài sản chuyên biệt mở rộng

Bên cạnh sản xuất và logistics truyền thống, quá trình chuyển dịch sang các ngành công nghệ cao đang làm thay đổi yêu cầu đối với bất động sản tại Việt Nam.

Các ngành như điện tử, bán dẫn, trung tâm dữ liệu và những hoạt động sản xuất có hàm lượng công nghệ cao thường đặt ra tiêu chuẩn cao hơn về nguồn điện, kết nối dữ liệu, hạ tầng kỹ thuật và khả năng vận hành. Điều này có thể tạo ra nhu cầu đối với những tài sản chuyên biệt, thay vì chỉ đơn thuần mở rộng diện tích bất động sản công nghiệp.

Trung tâm dữ liệu là một ví dụ. Theo Savills Vietnam’s Industrial Outlook 2026, tổng công suất thiết kế vận hành của các trung tâm dữ liệu tại Việt Nam đạt khoảng 524,7 MW năm 2025 và được dự báo tăng lên 950 MW vào năm 2030, tương đương mức tăng khoảng 81%.

Sự gia tăng này không chỉ đặt ra nhu cầu về diện tích mặt bằng. Các cơ sở dữ liệu quy mô lớn còn cần nguồn điện ổn định, kết nối viễn thông, tiêu chuẩn kỹ thuật và khả năng vận hành liên tục. Vì vậy, quá trình số hóa đang tạo ra một nhóm nhu cầu bất động sản có đặc điểm khác biệt so với những loại hình công nghiệp truyền thống.

Theo các chuyên gia Savills, bên cạnh quy mô và vị trí, khả năng vận hành, chất lượng hạ tầng, mức độ kết nối và khả năng mở rộng cũng đang trở thành những yếu tố được doanh nghiệp và nhà đầu tư xem xét khi lựa chọn tài sản. Cùng với các loại hình truyền thống, thị trường đang ghi nhận sự xuất hiện của những tài sản chuyên biệt như trung tâm dữ liệu, kho lạnh và các cơ sở phục vụ những ngành có yêu cầu kỹ thuật cao.

Trên thị trường đầu tư, các tài sản này có thể được tiếp cận thông qua nhiều cấu trúc khác nhau, từ danh mục tài sản, tài sản tạo thu nhập đến mô hình bán – tái thuê, với những đặc điểm khác nhau về quy mô, dòng tiền và phương thức vận hành.

Sự đa dạng về loại hình tài sản và cấu trúc đầu tư đang trở thành một phần trong những thay đổi của thị trường bất động sản Việt Nam, song hành với sự thay đổi của hoạt động kinh tế và nhu cầu sử dụng tài sản.

Nguồn: FDI tăng 61%, bất động sản công nghiệp Việt Nam xuất hiện thêm nhu cầu tài sản chuyên biệt