Trái phiếu bất động sản hụt hơi, tín dụng lại "gánh" còng lưng

Trái phiếu bất động sản lao dốc, doanh nghiệp lại ngả vào tín dụng. Ngược lại, ngân hàng đẩy mạnh phát hành trái phiếu, một phần để bơm vốn vào chính lĩnh vực địa ốc.

Tín dụng vẫn là động lực chính kéo bất động sản tăng trưởng

Dữ liệu từ VIS Rating cho thấy, dù nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ bất động sản đã phục hồi trong những tháng đầu năm, dòng tiền hoạt động của các doanh nghiệp địa ốc vẫn âm, chủ yếu do các chủ đầu tư gia tăng vay nợ để phát triển dự án.

Ông Bùi Văn Huy, Giám đốc Khối Nghiên cứu đầu tư FIDT, nhận định, dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản chỉ cải thiện rõ rệt ở nhóm có pháp lý minh bạch và đã bước vào chu kỳ mở bán mới.

Tuy nhiên, trong 5 tháng đầu năm 2025, lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành chỉ đạt 25.102 tỷ đồng, giảm 13,6% so với cùng kỳ. Nguồn vốn huy động của các doanh nghiệp vẫn phụ thuộc phần lớn vào tín dụng ngân hàng. Theo VIS Rating, dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản trong quý I/2025 đã tăng tới 34% so với cùng kỳ năm ngoái.

Báo cáo tài chính quý I/2025 của 12 ngân hàng niêm yết cũng cho thấy có tới 10/12 ngân hàng ghi nhận dư nợ cho vay bất động sản tăng so với đầu năm. Trong đó, Techcombank tăng 14,8%, PGBank tăng 34,4%, VIB tăng 24,9%, KienlongBank tăng 20,5%, SHB tăng 11,2%, HDBank tăng 17%, MB tăng 12,2%...

Dù tín dụng bất động sản tăng trưởng mạnh, phần lớn vẫn tập trung vào doanh nghiệp, trong khi cho vay cá nhân mua nhà lại tăng chậm. Đáng chú ý, gói tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội từng được kỳ vọng lớn lại đang giải ngân rất chậm.

Theo Ngân hàng Nhà nước, đến ngày 30/4/2025, các ngân hàng mới cam kết cho vay khoảng 7.800 tỷ đồng, với số tiền thực tế giải ngân chỉ đạt 3.866 tỷ đồng. Trong đó, phần cấp cho chủ đầu tư là 3.281 tỷ và chỉ 585 tỷ đồng dành cho người mua nhà.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết, nguyên nhân chính khiến tiến độ giải ngân chậm là do thiếu dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện vay vốn, cũng như nhiều chủ đầu tư không có nhu cầu tiếp cận nguồn vốn này.

Ngân hàng đẩy mạnh phát hành trái phiếu, một phần để bơm vốn vào chính lĩnh vực địa ốc.

Bất động sản "khát vốn nhưng khát cả niềm tin"

Một nghịch lý đang diễn ra trên thị trường tài chính: doanh nghiệp bất động sản thì khát vốn nghiêm trọng, nhưng lại khó huy động qua kênh trái phiếu; trong khi đó, các ngân hàng ồ ạt phát hành trái phiếu, một phần để tiếp tục rót vốn cho lĩnh vực bất động sản.

Chỉ tính từ đầu năm đến nay, các ngân hàng đã phát hành gần 81.000 tỷ đồng trái phiếu – tăng gấp 3,3 lần so với cùng kỳ năm trước. Ngược lại, doanh nghiệp bất động sản chỉ phát hành được 25.102 tỷ đồng, giảm 13,6%.

Trước đây, thị phần phát hành trái phiếu giữa khối ngân hàng và bất động sản tương đối cân bằng. Năm 2020, trái phiếu bất động sản chiếm 33,6% tổng lượng phát hành, ngân hàng chiếm gần 28%.

Đến năm 2021, tỷ trọng lần lượt là 33% và 36%. Nhưng chỉ trong ba năm gần đây, cán cân nghiêng hẳn: trái phiếu ngân hàng tăng vọt lên mức 58–65%, trong khi bất động sản tụt dốc, chỉ còn 20–22%. Riêng 5 tháng đầu năm nay, ngân hàng chiếm 67,1% tổng lượng phát hành trái phiếu, còn bất động sản chỉ vỏn vẹn 20,8%.

Câu hỏi đặt ra là: Tại sao doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa thể "mở khóa" kênh trái phiếu?

Theo bà Trịnh Quỳnh Giao, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý quỹ PVI (PVI AM), một trong những rào cản lớn là quy định của Ngân hàng Nhà nước cấm các ngân hàng thương mại tham gia quản lý tài sản đảm bảo cho các gói trái phiếu. Điều này khiến các quỹ đầu tư khó lòng tiếp cận được trái phiếu bất động sản do thiếu cơ sở đảm bảo tin cậy.

Bà Giao nhận định, nếu như trước đây thị trường trái phiếu chia đều cho ba nhóm là ngân hàng, bất động sản và các doanh nghiệp khác thì hiện nay, ngân hàng gần như chiếm lĩnh với hơn 70% tổng lượng phát hành.

Sự thống trị này khiến thị trường trái phiếu dần lệch pha, làm lu mờ vai trò của kênh huy động vốn hiệu quả từng được kỳ vọng cho các doanh nghiệp ngoài ngành tài chính.

Dù tín hiệu phục hồi của trái phiếu bất động sản bắt đầu xuất hiện, nhưng nếu loại trừ nhóm tài chính – ngân hàng, thì thị trường nhìn chung vẫn chưa bứt phá. Về phía cung, các điều kiện phát hành ngày càng siết chặt, khiến doanh nghiệp ngại ra trái phiếu. Về phía cầu, khối nhà đầu tư tổ chức, đặc biệt là các doanh nghiệp bảo hiểm vẫn chưa mặn mà trở lại.

Hệ quả là, doanh nghiệp bất động sản không chỉ thiếu vốn mà còn mất niềm tin với kênh trái phiếu, buộc phải quay về phụ thuộc tín dụng ngân hàng. Trong khi đó, ngân hàng tiếp tục đẩy mạnh phát hành trái phiếu để… cho vay lại chính bất động sản một vòng luẩn quẩn chưa có lối thoát.

Nguồn: Trái phiếu bất động sản hụt hơi, tín dụng lại 'gánh' còng lưng