Trái phiếu bất động sản hụt hơi, tín dụng lại "gánh" còng lưng

Trái phiếu bất động sản lao dốc, doanh nghiệp lại ngả vào tín dụng. Ngược lại, ngân hàng đẩy mạnh phát hành trái phiếu, một phần để bơm vốn vào chính lĩnh vực địa ốc.

Trái phiếu bất động sản lao dốc, doanh nghiệp lại ngả vào tín dụng. Ngược lại, ngân hàng đẩy mạnh phát hành trái phiếu, một phần để bơm vốn vào chính lĩnh vực địa ốc.

Tín dụng vẫn là động lực chính kéo bất động sản tăng trưởng

Dữ liệu từ VIS Rating cho thấy, dù nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ bất động sản đã phục hồi trong những tháng đầu năm, dòng tiền hoạt động của các doanh nghiệp địa ốc vẫn âm, chủ yếu do các chủ đầu tư gia tăng vay nợ để phát triển dự án.

Ông Bùi Văn Huy, Giám đốc Khối Nghiên cứu đầu tư FIDT, nhận định, dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản chỉ cải thiện rõ rệt ở nhóm có pháp lý minh bạch và đã bước vào chu kỳ mở bán mới.

Tuy nhiên, trong 5 tháng đầu năm 2025, lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành chỉ đạt 25.102 tỷ đồng, giảm 13,6% so với cùng kỳ. Nguồn vốn huy động của các doanh nghiệp vẫn phụ thuộc phần lớn vào tín dụng ngân hàng. Theo VIS Rating, dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản trong quý I/2025 đã tăng tới 34% so với cùng kỳ năm ngoái.

Báo cáo tài chính quý I/2025 của 12 ngân hàng niêm yết cũng cho thấy có tới 10/12 ngân hàng ghi nhận dư nợ cho vay bất động sản tăng so với đầu năm. Trong đó, Techcombank tăng 14,8%, PGBank tăng 34,4%, VIB tăng 24,9%, KienlongBank tăng 20,5%, SHB tăng 11,2%, HDBank tăng 17%, MB tăng 12,2%...

Dù tín dụng bất động sản tăng trưởng mạnh, phần lớn vẫn tập trung vào doanh nghiệp, trong khi cho vay cá nhân mua nhà lại tăng chậm. Đáng chú ý, gói tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội từng được kỳ vọng lớn lại đang giải ngân rất chậm.

Theo Ngân hàng Nhà nước, đến ngày 30/4/2025, các ngân hàng mới cam kết cho vay khoảng 7.800 tỷ đồng, với số tiền thực tế giải ngân chỉ đạt 3.866 tỷ đồng. Trong đó, phần cấp cho chủ đầu tư là 3.281 tỷ và chỉ 585 tỷ đồng dành cho người mua nhà.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết, nguyên nhân chính khiến tiến độ giải ngân chậm là do thiếu dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện vay vốn, cũng như nhiều chủ đầu tư không có nhu cầu tiếp cận nguồn vốn này.

Trái phiếu bất động sản hụt hơi, tín dụng lại "gánh" còng lưng
Ngân hàng đẩy mạnh phát hành trái phiếu, một phần để bơm vốn vào chính lĩnh vực địa ốc.

Bất động sản "khát vốn nhưng khát cả niềm tin"

Một nghịch lý đang diễn ra trên thị trường tài chính: doanh nghiệp bất động sản thì khát vốn nghiêm trọng, nhưng lại khó huy động qua kênh trái phiếu; trong khi đó, các ngân hàng ồ ạt phát hành trái phiếu, một phần để tiếp tục rót vốn cho lĩnh vực bất động sản.

Chỉ tính từ đầu năm đến nay, các ngân hàng đã phát hành gần 81.000 tỷ đồng trái phiếu – tăng gấp 3,3 lần so với cùng kỳ năm trước. Ngược lại, doanh nghiệp bất động sản chỉ phát hành được 25.102 tỷ đồng, giảm 13,6%.

Trước đây, thị phần phát hành trái phiếu giữa khối ngân hàng và bất động sản tương đối cân bằng. Năm 2020, trái phiếu bất động sản chiếm 33,6% tổng lượng phát hành, ngân hàng chiếm gần 28%.

Đến năm 2021, tỷ trọng lần lượt là 33% và 36%. Nhưng chỉ trong ba năm gần đây, cán cân nghiêng hẳn: trái phiếu ngân hàng tăng vọt lên mức 58–65%, trong khi bất động sản tụt dốc, chỉ còn 20–22%. Riêng 5 tháng đầu năm nay, ngân hàng chiếm 67,1% tổng lượng phát hành trái phiếu, còn bất động sản chỉ vỏn vẹn 20,8%.

Câu hỏi đặt ra là: Tại sao doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa thể "mở khóa" kênh trái phiếu?

Theo bà Trịnh Quỳnh Giao, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý quỹ PVI (PVI AM), một trong những rào cản lớn là quy định của Ngân hàng Nhà nước cấm các ngân hàng thương mại tham gia quản lý tài sản đảm bảo cho các gói trái phiếu. Điều này khiến các quỹ đầu tư khó lòng tiếp cận được trái phiếu bất động sản do thiếu cơ sở đảm bảo tin cậy.

Bà Giao nhận định, nếu như trước đây thị trường trái phiếu chia đều cho ba nhóm là ngân hàng, bất động sản và các doanh nghiệp khác thì hiện nay, ngân hàng gần như chiếm lĩnh với hơn 70% tổng lượng phát hành.

Sự thống trị này khiến thị trường trái phiếu dần lệch pha, làm lu mờ vai trò của kênh huy động vốn hiệu quả từng được kỳ vọng cho các doanh nghiệp ngoài ngành tài chính.

Dù tín hiệu phục hồi của trái phiếu bất động sản bắt đầu xuất hiện, nhưng nếu loại trừ nhóm tài chính – ngân hàng, thì thị trường nhìn chung vẫn chưa bứt phá. Về phía cung, các điều kiện phát hành ngày càng siết chặt, khiến doanh nghiệp ngại ra trái phiếu. Về phía cầu, khối nhà đầu tư tổ chức, đặc biệt là các doanh nghiệp bảo hiểm vẫn chưa mặn mà trở lại.

Hệ quả là, doanh nghiệp bất động sản không chỉ thiếu vốn mà còn mất niềm tin với kênh trái phiếu, buộc phải quay về phụ thuộc tín dụng ngân hàng. Trong khi đó, ngân hàng tiếp tục đẩy mạnh phát hành trái phiếu để… cho vay lại chính bất động sản một vòng luẩn quẩn chưa có lối thoát.

Nguồn: Trái phiếu bất động sản hụt hơi, tín dụng lại 'gánh' còng lưng

Thanh Cao
thuongtruong.com.vn
Chia sẻ

Tin liên quan

Cùng chuyên mục

Chiến lược đầu tư khi dòng tiền trở lại thị trường chứng khoán

Chiến lược đầu tư khi dòng tiền trở lại thị trường chứng khoán

Dòng tiền không còn tập trung cục bộ mà đã lan tỏa sang nhiều nhóm ngành, tạo nền tảng vững chắc cho trung hạn, nhà đầu tư nên chọn lọc cổ phiếu với chiến lược và kỷ luật rõ ràng.
Chứng khoán có chịu áp lực rung lắc mùa báo cáo tài chính?

Chứng khoán có chịu áp lực rung lắc mùa báo cáo tài chính?

Thị trường chứng khoán Việt Nam những ngày đầu tháng Một tiếp tục ghi mốc lịch sử với đỉnh VN-Index vừa thiết lập 1.877,33 điểm - vượt vùng giá 2025.
Phân bổ tài sản 2026: Hiểu đúng về "hồ sơ rủi ro" và chiến lược thanh khoản

Phân bổ tài sản 2026: Hiểu đúng về "hồ sơ rủi ro" và chiến lược thanh khoản

Theo ông Ngô Thành Huấn, trong bối cảnh thế giới phân cực và độ bất định cao, không ai dám chắc chắn thị trường sẽ đi về đâu. Do đó, chiến lược thanh khoản được đề cao hàng đầu.
Chứng khoán đua lên sàn, Top 10 thị phần môi giới trên HoSE thay đổi?

Chứng khoán đua lên sàn, Top 10 thị phần môi giới trên HoSE thay đổi?

Sự hiện diện của TCX và VPX trên sàn HoSE đã mang đến thay đổi bất ngờ trong Top 10 công ty chứng khoán có thị phần giá trị giao dịch môi giới lớn nhất quý 4/2025 và năm 2025.
Nắm bắt cơ hội từ làn sóng IPO mới tại Việt Nam

Nắm bắt cơ hội từ làn sóng IPO mới tại Việt Nam

Trong bối cảnh các động lực vĩ mô đang hội tụ, việc nắm bắt sớm làn sóng IPO mới được xem là cơ hội chiến lược đối với những nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn.
Khởi đầu suôn sẻ năm mới, VN-Index hướng tới những đỉnh cao mới

Khởi đầu suôn sẻ năm mới, VN-Index hướng tới những đỉnh cao mới

Bước sang tuần giao dịch đầu tiên của năm 2026, thị trường chứng khoán Việt Nam đón nhận nhiều tín hiệu tích cực cả từ bên ngoài lẫn nội tại. Việc VN-Index khép lại năm 2025 ở vùng đỉnh lịch sử, cùng xu hướng dòng tiền dịch chuyển rõ nét, đang mở ra kỳ vọng về một nhịp tăng mở rộng trong giai đoạn đầu năm mới.

Các tin khác

GDP bình quân đầu người vượt 5.000 USD: Bước ngoặt đầu tư, tích lũy

GDP bình quân đầu người vượt 5.000 USD: Bước ngoặt đầu tư, tích lũy

Năm 2025, GDP bình quân đầu người theo giá hiện hành ước đạt 125,5 triệu đồng/người, tương đương 5.026 USD, tăng 326 USD so với năm 2024.
Cơ hội từ “khoảng trống giá trị” trên thị trường chứng khoán Việt Nam

Cơ hội từ “khoảng trống giá trị” trên thị trường chứng khoán Việt Nam

“Khoảng trống giá trị” giữa tiềm năng tăng trưởng lợi nhuận doanh nghiệp và mức định giá hiện tại, mở ra cơ hội hiếm có trên thị trường chứng khoán Việt Nam năm 2026.
Khi phân cực trở thành bình thường hóa

Khi phân cực trở thành bình thường hóa

Cùng với nhiều trạng thái phân cực diễn ra, phân cực tài sản, gia sản chi phối và len lỏi và câu chuyện kinh tế, kinh doanh, đầu tư...
Chiến lược phân bổ tài sản năm 2026

Chiến lược phân bổ tài sản năm 2026

Nhà đầu tư cần ưu tiên chất lượng tài sản, duy trì tỷ trọng thanh khoản hợp lý, đồng thời kết hợp hài hòa giữa các tài sản tăng trưởng và các kênh phòng thủ.
VN-Index sẽ hướng đến vùng mục tiêu từ 1.712 đến 2.032 điểm

VN-Index sẽ hướng đến vùng mục tiêu từ 1.712 đến 2.032 điểm

Đây là nhận định đầy lạc quan của một CTCK ngay đầu năm mới, cho vùng mục tiêu của VN-Index trong 12 -14 tháng tới. Theo đó, cơ hội chọn lọc cổ phiếu khi chỉ số lên cao ra sao?
Chứng khoán 2026 chờ lực đẩy

Chứng khoán 2026 chờ lực đẩy

Việc đánh giá nâng hạng thị trường chứng khoán (TTCK) giữa kỳ với kỳ vọng khối ngoại sẽ quay lại giải ngân nhiều hơn sẽ tạo đà cho TTCK Việt Nam bứt phá mạnh.
Triển vọng các kênh đầu tư năm 2026

Triển vọng các kênh đầu tư năm 2026

Kinh tế Việt Nam dự báo vẫn tăng trưởng tích cực trong năm 2026, tạo đà tăng trưởng cho nhiều kênh đầu tư.
Bitcoin có thể còn mắc kẹt trong xu hướng giảm

Bitcoin có thể còn mắc kẹt trong xu hướng giảm

Thị trường tiền điện tử có khả năng tiếp tục trong trạng thái giá xuống bao trùm toàn bộ quý I/2026 và Bitcoin có thể đối mặt với rủi ro điều chỉnh sâu hơn.
Đầu tư gì năm 2026?

Đầu tư gì năm 2026?

Năm 2026, dòng tiền có xu hướng phân hoá và tìm đến các cổ phiếu cơ bản tốt, trong khi vàng vẫn hấp dẫn nhà đầu tư, còn bất động sản có cơ hội chọn lọc nhờ hạ tầng và chính sách nhưng khó bùng nổ.
1/4 thế kỷ trưởng thành - Thị trường chứng khoán Việt và những "kỷ lục" năm 2025

1/4 thế kỷ trưởng thành - Thị trường chứng khoán Việt và những "kỷ lục" năm 2025

Năm 2025, thị trường chứng khoán Việt Nam tròn 25 năm - 1/4 thế kỷ trưởng thành. Đây cũng là năm có nhiều dấu mốc quan trọng trên thị trường.
Quỹ đầu tư Cổ phiếu giảm rút ròng - "Dòng tiền thông minh" gia nhập thị trường?

Quỹ đầu tư Cổ phiếu giảm rút ròng - "Dòng tiền thông minh" gia nhập thị trường?

Quy mô rút ròng tại các quỹ đầu tư Cổ phiếu giảm dần trong 3 tháng liên tiếp; trong khi đó, áp lực rút ròng chuyển sang nhóm quỹ đầu tư Trái phiếu.
Áp lực đáo hạn trái phiếu tăng 100% nửa đầu 2026

Áp lực đáo hạn trái phiếu tăng 100% nửa đầu 2026

Theo FiinGroup thống kê, áp lực đáo hạn trái phiếu sẽ hạ nhiệt trong tháng 1/2026 sau khi tăng đột biến trong tháng 12. Tuy nhiên nửa đầu 2026, áp lực chung tăng mạnh so với cùng kỳ.
Thao túng cổ phiếu CRC: Một cá nhân bị phạt 1,5 tỷ đồng, 8 người “cho mượn tài khoản” lĩnh án cấm giao dịch

Thao túng cổ phiếu CRC: Một cá nhân bị phạt 1,5 tỷ đồng, 8 người “cho mượn tài khoản” lĩnh án cấm giao dịch

Sử dụng 10 tài khoản để tạo cung – cầu giả trong gần 5 tháng, ông Nguyễn Tiến Độ bị Ủy ban Chứng khoán Nhà nước xử phạt 1,5 tỷ đồng, đồng thời cấm giao dịch và đảm nhiệm chức vụ trong lĩnh vực chứng khoán trong 2 năm. Tám cá nhân liên quan cũng bị áp dụng các biện pháp chế tài nghiêm khắc.
Thị trường tích lũy trước lễ, kỳ vọng bứt tốc cuối năm

Thị trường tích lũy trước lễ, kỳ vọng bứt tốc cuối năm

Thị trường chứng khoán Việt Nam khép lại tuần giao dịch trước thềm Giáng sinh với tín hiệu hồi phục tích cực, trong bối cảnh áp lực ngắn hạn dần hạ nhiệt và kỳ vọng “hiệu ứng Ông già Noel” quay trở lại. Dòng tiền thận trọng nhưng chọn lọc, trong khi các yếu tố vĩ mô trong và ngoài nước đang tạo nền tảng cho một nhịp tăng mới vào cuối năm.
Góp ý hoàn thiện pháp lý về tài sản mã hóa và thị trường tài sản mã hóa

Góp ý hoàn thiện pháp lý về tài sản mã hóa và thị trường tài sản mã hóa

Bộ Tài chính, UBCKNN công bố tổng hợp ý kiến, tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý đối với dự thảo Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính về tài sản mã hóa và thị trường tài sản mã hóa.
“Đo đếm" hiệu suất các quỹ đầu tư

“Đo đếm" hiệu suất các quỹ đầu tư

Năm 2025, hiệu suất các quỹ đầu tư nhìn chung là tích cực dù phần lớn vẫn có mức tăng thấp hơn so với VN-Index.
Chiến lược "tích lũy thận trọng" năm 2026: Chọn doanh nghiệp hưởng lợi

Chiến lược "tích lũy thận trọng" năm 2026: Chọn doanh nghiệp hưởng lợi

Kinh tế vĩ mô năm 2026 dự báo có bước chuyển về tăng trưởng và chất lượng. Thị trường chứng khoán Việt Nam cũng chuyển đổi cấu trúc từ giai đoạn biến động của một thị trường cận biên
Chuyên gia Dragon Capital: Tín hiệu tích cực từ nhà đầu tư nội, ngoại

Chuyên gia Dragon Capital: Tín hiệu tích cực từ nhà đầu tư nội, ngoại

Khối ngoại đã bán ròng khoảng 5,2 tỷ USD trên thị trường chứng khoán. Trong khi đó, nhà đầu tư nội tiếp tục hỗ trợ tích lũy vốn.
Xem thêm
Đổi thay nơi ngã ba biên giới Mường Nhé

Đổi thay nơi ngã ba biên giới Mường Nhé

Nỗ lực gỡ thẻ vàng thủy sản và khai thác nghề cá có trách nhiệm tại các vùng  biển.

Nỗ lực gỡ thẻ vàng thủy sản và khai thác nghề cá có trách nhiệm tại các vùng biển.

Gỡ thẻ vàng thủy sản gắn với xây dựng kinh tế biển

Gỡ thẻ vàng thủy sản gắn với xây dựng kinh tế biển

Ngày hội văn hóa các dân tộc Việt Nam 2024 sắp diễn ra tại Quảng Trị

Ngày hội văn hóa các dân tộc Việt Nam 2024 sắp diễn ra tại Quảng Trị

[Tổng Hợp] 6 Quy Định Mới Về Đất Đai, Nhà Ở Có Hiệu Lực Tháng 8/2024

[Tổng Hợp] 6 Quy Định Mới Về Đất Đai, Nhà Ở Có Hiệu Lực Tháng 8/2024

WORLDBANK DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2024 VÀ NĂM 2025 | NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG  #62

WORLDBANK DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2024 VÀ NĂM 2025 | NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG #62

Cụ thể, báo cáo “Điểm lại - Cập nhật tình hình kinh tế Việt Nam” ấn bản tháng 4/2024 của WB tại Việt Nam ngày 23/4 đã chỉ ra xuất khẩu đang phục hồi, tiêu dùng và đầu tư tư nhân trong nước cũng trên đà tăng dần. Xuất khẩu thực tế dự kiến sẽ tăng 3,5% vào năm 2024, phản ánh sự cải thiện dần dần nhu cầu toàn cầu. Ngoài ra, lĩnh vực bất động sản dự báo phục hồi mạnh hơn vào cuối năm nay và năm sau, thúc đẩy nhu cầu trong nước khi các nhà đầu tư và người tiêu dùng dần lấy lại niềm tin.
Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”

Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”

sản phẩm OCOP
Bác sĩ tư vấn cách phòng tránh bệnh đường hô hấp trong thời tiết giao mùa

Bác sĩ tư vấn cách phòng tránh bệnh đường hô hấp trong thời tiết giao mùa

Trao yêu thương cho em

Trao yêu thương cho em

Nhằm kết nối, sẻ chia với các trẻ em mồ côi cha, mẹ do dịch Covid-19 vừa qua trên địa bàn Cần Thơ. Tạp chí Gia đình Việt Nam tại TP Cần Thơ tổ chức Chương trình nghệ thuật “ Nối vòng yêu thương” diễn ra vào ngày 28/6/2022. Công ty Cổ phần Trầm hương sinh học TTT là đơn vị tài trợ chính cho chương trình với mong muốn các em sẽ đón nhận những tương lai tươi sáng.
Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia

Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia

Ngày 18/4 vừa qua, đối tượng Lê Ngọc Nhất đã dẫn Y Liên cùng 5 người khác gồm 2 nữ, 3 nam không rõ tên tuổi, không quen biết nhau sang Campuchia qua đường mòn biên giới tỉnh Long An.
Giao diện di động