Thách thức đưa ba luật liên quan đến bất động sản vào thực tiễn
Ba luật sửa đổi có hiệu lực gỡ nhiều vướng mắc cho dự án bất động sản nhưng việc thực thi còn thách thức. Ảnh: Hoàng Anh. |
Nhiều vướng mắc trong khâu thi hành luật
Sau hơn một tháng Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, công tác thi hành luật đã bộc lộ vướng mắc.
Theo các chuyên gia, nhiều văn bản hướng dẫn chưa được ban hành, ảnh hưởng rất lớn đến việc triển khai các luật. Nhiều nội dung quan trọng đã được phân cấp cho chính quyền địa phương, nhưng nhiều cán bộ chuyên trách chưa nắm luật, chưa được tham gia các chương trình phổ biến, tập huấn về các quy định mới.
Một số vướng mắc lớn có thể kể ra như, vướng mắc liên quan tới việc điều chỉnh bảng giá đất.
Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 về việc chuyển tiếp sử dụng bảng giá đất quy định, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.
Tuy nhiên, việc các địa phương không kịp thời điều chỉnh hay điều chỉnh bảng giá đất tăng ở mức cao đột biến, trong khi các quy định pháp luật mới về đất đai khác đã được áp dụng đều dẫn đến các nguy cơ tiềm ẩn với thị trường bất động sản nói riêng, sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung.
Cụ thể, trước đây, Nghị định 71 (nghị định quy định giá đất, Chính phủ ban hành ngày 27/4/2024) đã bỏ quy định cho thuê tư vấn xác định giá đất, chuyển sang xác định bằng hệ số k nhân với bảng giá đất của thành phố.
Do đó, việc một số địa phương vẫn sử dụng giá đất trong bảng giá đất hiện hành làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất khiến giá đất khởi điểm không phù hợp với điều kiện giá đất thực tế, làm giá đất trong kết quả đấu giá chênh lệch rất lớn so với giá khởi điểm, tạo nên sự đột biến, bất thường, gây thất thu cho ngân sách.
Mặt khác, tại một số địa phương bảng giá đất điều chỉnh tăng cao đột biến, chênh lệch rất lớn so với bảng giá đất hiện hành, dẫn đến sự phản ứng của các đối tượng chịu tác động như người dân, doanh nghiệp sử dụng đất, nhất là khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp áp dụng bảng giá đất quy định tại Luật Đất đai 2024.
Thêm vào đó, thực tế ghi nhận một số địa phương không kịp thời ban hành quyết định điều chỉnh giá đất khiến hàng nghìn hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sang nhượng, cấp chứng nhận... bị treo, không được giải quyết thuế. Lý do là chờ bảng giá mới, bởi cơ quan thuế hiện chưa có quy định hướng dẫn thực hiện.
Bên cạnh vướng mắc về bảng giá đất, việc chưa có văn bản hướng dẫn thực hiện cũng là nguyên nhân chính gây ra vướng mắc cho công tác triển khai nhà ở xã hội tại nhiều địa phương.
Cụ thể, Nghị định 100/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, đã có quy định, trong thời hạn bảy ngày, văn phòng hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai sẽ phải xác nhận thông tin của người đăng ký không sở hữu nhà và không có tên trong sổ đỏ tại tại địa phương, nơi có dự án.
Cũng trong thời hạn bảy ngày, UBND cấp xã sẽ xác nhận điều kiện về thu nhập cho chủ đầu tư để đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Nhưng sau hơn một tháng triển khai, nhiều địa phương vẫn gặp vướng mắc trong việc xác nhận thực trạng nhà ở và điều kiện về thu nhập do các cơ quan trực tiếp thực thi pháp lý với người dân chưa có căn cứ hướng dẫn thực hiện.
Một vấn đề nữa là, theo quy định hiện hành, ngân hàng chính sách sẽ tiếp nhận hồ sơ vay mua, thuê mua nhà ở xã hội khi có hợp đồng mua bán. Điều này dẫn đến tình trạng xong hợp đồng mua bán, tới ngân hàng chính sách vay thì nhận được câu trả lời là “chưa có vốn, do chưa được cấp từ nguồn".
Khi nào ngân hàng nhận được nguồn vốn cấp sang sẽ giải quyết cho các hồ sơ Ngân hàng Chính sách xã hội đang thụ lý. Tuy nhiên, thời gian cụ thể khi nào thì chưa biết.
Thứ ba là vướng mắc trong việc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho đất không giấy tờ - một thay đổi tích cực của Luật Đất đai 2024, do sự thay đổi về cơ quan cấp sổ đỏ cho người dân.
Theo đó, Luật Đất đai 2024 quy định, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền thì được cấp sổ đỏ.
Bộ phận tiếp nhận hồ sơ chuyển từ văn phòng đăng ký đất đai sang phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện. Trong khi phòng tài nguyên và môi trường chưa có văn bản hướng dẫn từ cơ quan trung ương và tỉnh, chưa kịp cập nhật cơ sở dữ liệu khiến nhiều hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu bị tạm dừng.
Thêm vào đó, các địa phương cũng chưa ban hành các tiêu chí quyết định đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, phù hợp với tình hình thực tế của địa phương, làm căn cứ phát triển các khu đô thị, khu dân cư.
Thách thức lớn đối với cơ quan quản lý, doanh nghiệp bất động sản
Trong bối cảnh pháp luật Việt Nam ngày càng hoàn thiện, các quy định về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản không ngừng được sửa đổi, bổ sung để phù hợp với thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội.
Tuy nhiên, với sự phức tạp của hệ thống pháp luật và tính đa dạng của thị trường bất động sản, việc nắm vững và áp dụng đúng các quy định mới là một thách thức lớn đối với các doanh nghiệp, nhà đầu tư và cả cơ quan quản lý.
Do đó, việc đẩy mạnh tổ chức phổ biến và tập huấn các quy định mới về pháp luật đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản là một yêu cầu cấp bách.
Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 có nhiều quy định mới, có tác động trực tiếp đến hoạt động của nhiều đối tượng, từ người dân đến doanh nghiệp và các tổ chức kinh tế.
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, các địa phương cần khẩn trương tổ chức các hội nghị phổ biến, tập huấn về các quy định mới của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản để các cơ quan chuyên ngành, cán bộ chuyên trách hiểu đúng, đủ.
Đồng thời, các cơ quan quản lý nhà nước cũng cần lắng nghe những khó khăn, vướng mắc của đối tượng chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi các quy định này. Qua đó, "mạnh dạn" tham mưu cho địa phương, các cơ quan soạn thảo luật, chuẩn bị các văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền, sớm giải quyết vướng mắc cho người dân.
Song song với đó, các bộ ngành cần công bố công khai các thủ tục hành chính trên cổng thông tin dịch vụ công của Chính phủ, cổng thông tin điện tử của địa phương, niêm yết công khai tại nơi tiếp nhận thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật để người dân, doanh nghiệp biết thực hiện và giám sát việc thực hiện. tiễn.
Các hoạt động tập huấn và phổ biến không chỉ giúp các doanh nghiệp và người dân hiểu rõ các quy định, mà còn là cơ hội để cơ quan quản lý tiếp cận thực tế, lắng nghe những khó khăn, vướng mắc của đối tượng chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi các quy định này.
Điều này góp phần giúp các cơ quan quản lý điều chỉnh chính sách phù hợp hơn, để các chính sách mới sớm đi vào thực tiễn.
Nguồn:Thách thức đưa ba luật liên quan đến bất động sản vào thực tiễn
Tin liên quan
Hơn 2,3 triệu tỷ đồng hỗ trợ doanh nghiệp khởi nghiệp tại TP HCM 25/11/2024 16:00
Uống nước lá vối hàng ngày có nhiều công dụng ít người biết 25/11/2024 15:01
Manchester United thời đại mới có gì khác 25/11/2024 14:53
Cùng chuyên mục
Tăng trưởng GDP 2025: "Có thể đạt mức 7,5 - 8%"
Tiêu điểm 24/11/2024 12:30
Đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam: Cơ hội lớn hay thách thức vượt tầm doanh nghiệp Việt?
Tiêu điểm 20/11/2024 06:15
Đòn bẩy kinh tế 2025: Vẫn trông vào đầu tư và chi tiêu công
Tiêu điểm 12/11/2024 11:18
Kinh tế năm 2025: "Ẩn số mang tên Donald Trump"
Tiêu điểm 11/11/2024 10:32
Đón làn sóng đầu tư mới giá trị gia tăng cao
Tiêu điểm 10/11/2024 13:15
Tăng trưởng 2024: Tổ chức quốc tế lạc quan, chuyên gia trong nước thận trọng
Tiêu điểm 07/11/2024 13:46
Các tin khác
Thứ trưởng Bùi Hoàng Phương là Người phát ngôn của Bộ Thông tin và Truyền thông
Tiêu điểm 05/11/2024 19:12
Lợi nhuận khởi sắc của nhóm ngân hàng quốc doanh
Tiêu điểm 05/11/2024 10:00
Bộ Tài chính đề xuất giảm 50% thuế bảo vệ môi trường đối với xăng dầu hết năm 2025
Tiêu điểm 05/11/2024 06:00
Kinh tế Việt Nam năm 2024 phục hồi tích cực
Tiêu điểm 04/11/2024 06:15
Dự báo nhu cầu nhân lực tăng cao quý IV
Tiêu điểm 01/11/2024 16:00
Công ty Entex, CNCTech trở thành hội viên Hội Tự động hóa Việt Nam
Tiêu điểm 01/11/2024 09:56
Nhiều chính sách mới có hiệu lực từ tháng 11/2024
Tiêu điểm 01/11/2024 09:28
Kết luận số 76-KL/TW thổi luồng sinh khí mới vào Petrovietnam
Tiêu điểm 31/10/2024 09:53
Làm sao để doanh nghiệp và nhà trường không phải tự “đốt đuốc” tìm nhau?
Tiêu điểm 30/10/2024 09:08
Petrovietnam liên tục thiết lập những kỷ lục trong sản xuất kinh doanh
Tiêu điểm 27/10/2024 17:36
Nền kinh tế còn đối diện nhiều khó khăn
Tiêu điểm 27/10/2024 12:50
Mua – bán khó khăn: Vàng đang ở đâu?
Tiêu điểm 26/10/2024 13:52
Nhà báo Nguyễn Đăng Khang được bổ nhiệm Phó Tổng Biên tập Báo Đại Đoàn Kết
Tiêu điểm 25/10/2024 20:41
Vinamilk lan tỏa ý thức bảo vệ môi trường đến học sinh qua siêu nhà máy sữa và trang trại Green Farm
Tiêu điểm 25/10/2024 16:34
Đại tá Hà Văn Bắc giữ chức Phó Giám đốc Công an tỉnh Đồng Tháp
Tiêu điểm 25/10/2024 15:18
Tìm giải pháp thúc đẩy chuyển đổi năng lượng xanh, hướng tới mục tiêu Net Zero
Tiêu điểm 24/10/2024 21:35
Temu vào Việt Nam: Thay đổi cuộc chơi thương mại điện tử?
Tiêu điểm 24/10/2024 19:00
Khẩn trương gia hạn sử dụng đất, nếu không có thể bị thu hồi
Tiêu điểm 23/10/2024 06:05
WORLDBANK DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2024 VÀ NĂM 2025 | NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG #62
Video 24/05/2024 15:33
Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”
Video 20/11/2023 17:25
Trao yêu thương cho em
Video 10/10/2022 14:03
Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia
Video 10/10/2022 13:58
Giới thiệu Phổ biến kiến thức Pháp luật
Video 10/10/2022 13:55
Phổ biến Luật tiếp cận thông tin
Video 10/10/2022 13:52
Hướng đến Chuyển đổi số sâu rộng
Video 23/06/2022 11:00