“Mánh” kiếm tiền của nhà đầu tư: Thuê nhà thô rồi tu sửa chia nhỏ cho thuê lại với giá 5-8 triệu đồng/phòng

Thuê lại căn nhà thô diện tích gần 300m2 trong khu đô thị, anh V chia thành 9 phòng (bao gồm 1 phòng mặt tiền cho thuê kinh doanh và 8 phòng nhỏ phía trên thuê ở). Mỗi phòng nhỏ giá thuê từ 2.5-3 triệu đồng/phòng. Riêng phòng kinh doanh tầng trệt có giá thuê 8 triệu đồng. Dù không tiết lộ rõ số tiền thuê căn nhà nhưng nhẩm tính, số tiền thu về của anh V hàng tháng gần gấp đôi so với giá anh thuê.

Được biết, anh V là nhà đầu tư bất động sản lâu năm. Thời gian gần đây, do thị trường khó khăn giao dịch, anh linh hoạt sang mảng đầu tư cho thuê nhà. Các căn phòng cho thuê giá từ 5-8 triệu đồng nhanh hết hàng. Thậm chí, theo anh V, có trường hợp khách hàng giành nhau để thuê. Có căn dù chưa tu sửa xong đã có khách vào cọc.

Thực tế, hình thức thuê rồi cho thuê lại đã xuất hiện từ lâu trên thị trường bất động sản. Những nhà đầu tư có vốn từ 500 triệu đến 1 tỉ đồng đã tham gia mô hình đầu tư này.

Từng chia sẻ về câu chuyện này, ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư kì cựu tại Tp.HCM cho hay, giai đoạn vàng của việc đầu tư “thuê nhà rồi cho thuê lại” là thời điểm 2015 – 2018. Đây là thời điểm mô hình này mới xuất hiện trên thị trường, hầu hết các chủ nhà chưa biết việc “cải tạo đầu tư thêm nội thất” và “nâng cấp dịch vụ phục vụ khách” để có thể cho thuê cao hơn 50% - 80% giá các chủ nhà tự làm trước đó.

Ví dụ một phòng trọ bình thường chủ nhà đang tự cho thuê được 3,5 triệu, sau khi được cải tạo sửa chữa làm đẹp chỉnh chu, đầu tư thêm trang thiết bị, nội thất và nâng cấp dịch vụ phục vụ khách có thể cho thuê được 5 – 6 triệu đồng/tháng. Do loại phòng cao cấp - sạch đẹp - đầy đủ nội thất với dịch vụ chăm sóc khách hàng tốt mới xuất hiện trên thị trường, nên phân khúc này khá thành công trong giai đoạn đầu, lập đỉnh giá cho thuê trong giai đoạn 2016 - 2017.

Tuy vậy, càng về sau, mô hình này càng khó khăn, do càng nhiều người tham gia đầu tư loại hình này, chủ nhà cũng có khuynh hướng tăng giá cho thuê nguyên căn, trong khi lượng khách hàng sẵn sàng chi tiêu cho việc ở thuê với mức giá cao không tăng kịp, thậm chí giảm do bị cạnh tranh khi hàng loạt dự án chung cư bàn giao.

Theo ông Kiên, người kinh doanh “thuê - cho thuê” sau khi thuê lại sẽ đầu tư vào 500 triệu để cải tạo sửa chữa làm mới, nâng cao hiệu quả công năng sử dụng, đầu tư thêm trang thiết bị và nội thất để có thể cho thuê ra 5,5 triệu đồng/phòng. Với 15 phòng giá cho thuê 82,5 triệu/tháng.

Tuy nhiên, phân khúc phòng cao cấp tỷ lệ trống trung bình luôn thường trực 15% - 20% (tính trên thời gian một năm thì thường sẽ bị trống 2-3 phòng, đặc biệt dịp hè/tết. Thời gian cho thuê lại cũng phải trên 1 tháng, so với chỉ 1-2 tuần của phòng giá rẻ); Chi phí quản lý vận hành cao gấp đôi; chi phí sales cũng phải tốn 40% - 80% giá cho thuê (2,2 triệu - 4,4 triệu).

Trong điều kiện kinh doanh tốt, thu nhập còn lại trước khi trả tiền thuê nhà thực tế chỉ còn 50 – 60 triệu. Sau khi thanh toán tiền thuê nhà 40 – 45 triệu thì còn lại 10 – 20 triệu. Nếu tính khấu hao chi phí đầu tư ban đầu thì cần 2 - 4 năm để thu hồi vốn. Đây cũng là “tử huyệt” mà các bạn mới ra làm thường quên tính, nên thời gian thuê của các bạn chỉ vừa đủ hoặc chỉ nhỉnh hơn chút đỉnh thời gian thu hồi vốn.

Có thực tế, tiai đoạn 2019 - 2021 (đặc biệt tâm dịch 2020 - 2021), rất nhiều đơn vị làm cho thuê thua lỗ trả nhà cho chủ nhà. Do đó, cuối 2021 - đầu 2022, hàng loạt chủ nhà cho thuê lại, nên giá cho thuê nguyên căn có dễ chịu hơn chút, nhưng cũng không thấp hơn so với lúc cao điểm 2017 vì chủ nhà tính thêm trượt giá từ 2017 đến 2022. Ví dụ, 2017 giá cho thuê nguyên căn 40 triệu, trượt giá 5%/năm đến 2022 là 50 triệu, nhưng do nhiều người cho thuê nên chủ nhà muốn cho thuê nhanh vẫn chấp nhận giá 40 triệu đồng/tháng.

Ông Lê Quốc Kiên cho hay, hiện tại, thị trường cho thuê xuất hiện thêm mô hình mới là “Thuê nhà - cải tạo - sang nhượng cắt lúa non” rất dễ đưa các nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm vào ngõ cụt khi mới lấp ló bước chân vào ngành. Đây là mô hình “chủ động đầu tư rồi sang nhượng” chứ không phải “sang nhượng do thua lỗ”.

Nhìn thoáng qua, các nhà đầu tư mới ra làm sẽ “thấy ngon” do có người “dọn mâm” sẵn cho mình, nhưng thực tế gặp trúng mô hình này khả năng nhà đầu tư thất bại cao hơn thuê nhà chính chủ rồi tự setup.

Ông Kiên dành 3 lời khuyên cho nhà đầu tư thuê rồi cho thuê lại.

Thứ nhất, nên tự kiếm những nhà trống để tự cải tạo sửa chữa theo ý mình.

Thứ hai, nên đầu tư bằng 20% số vốn dự tính cho quy mô nhỏ trước (ví dụ 100 triệu / dự tính 500 triệu), xem như học phí tự làm tự học.

Thứ ba, trong nhóm nên có nhân sự thế mạnh về: hiểu ngành “thuê - cho thuê”, biết thiết kế, rành cải tạo sửa chữa, giỏi sales phòng, chịu cực quản lý vận hành chăm sóc khách hàng. Nếu không đủ ít nhất 3/5 yếu tố trên thì chưa phù hợp để nhà đầu tư tham gia thị trường vào thời điểm này.