Lựa chọn nhà đầu tư dự án sử dụng đất: Thêm cơ hội từ đấu thầu cạnh tranh, minh bạch

Dự án nào thuộc phạm vi điều chỉnh?

Khoản 3 Điều 2 Luật Đấu thầu quy định, dự án đầu tư kinh doanh gồm dự án đầu tư có sử dụng đất, dự án thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực. Việc lựa chọn nhà đầu tư các dự án thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực đã được hướng dẫn tại Nghị định 23/2024/NĐ-CP (NĐ23).

Khoản 4 Điều 1 của NĐ23 quy định 8 nhóm dự án thuộc trường hợp lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực. Tuy nhiên, kể từ ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, theo quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật Đất đai 2024 thì 6 nhóm dự án thuộc phạm vi điều chỉnh của NĐ23 đã được xác định là dự án đầu tư có sử dụng đất. Vì thế, NĐ115 quy định dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư phù hợp với Luật Đất đai.

Cụ thể, theo Điều 4 NĐ115, dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư bao gồm dự án đầu tư có sử dụng đất quy định tại điểm a, b khoản 1 Điều 126 của Luật Đất đai.

Đối với các dự án quy định tại điểm a khoản 1 Điều 126, Luật Đất đai đã có quy định cụ thể tại khoản 27 Điều 79, gồm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị và dự án khu dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng

Đối với dự án quy định tại điểm b khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai, khoản 2 Điều 4 NĐ115 đã liệt kê cụ thể các loại dự án thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực, trên cơ sở rà soát tối đa các quy định của pháp luật chuyên ngành, gồm nhóm dự án từ NĐ23, bổ sung thêm các dự án chợ, công trình năng lượng.

Trong đó, các nhóm dự án tổ chức đấu thầu ngay gồm: dự án đầu tư xây dựng công trình xử lý chất thải rắn sinh hoạt, cấp nước, đầu tư xây dựng chợ, trạm dừng nghỉ, dịch vụ hàng không tại cảng hàng không, sân bay.

Các nhóm dự án thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu khi có từ 2 nhà đầu tư trở lên quan tâm cùng đăng ký thực hiện, gồm: dự án đầu tư thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường theo quy định của pháp luật về khuyến khích xã hội hóa, trừ dự án xử lý chất thải rắn sinh hoạt, cấp nước; dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật về nhà ở và thuộc trường hợp thu hồi đất theo quy định tại khoản 21 Điều 79 của Luật Đất đai (có loại trừ một số trường hợp); dự án đầu tư trường đua ngựa, đua chó, trong đó có hoạt động kinh doanh đặt cược đua ngựa, đặt cược đua chó đã được Thủ tướng quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, quản lý ngành, lĩnh vực; dự án đầu tư xây dựng công trình năng lượng thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật về điện lực… NĐ115 có quy định mở đối với các dự án khác chưa được liệt kê thuộc trường hợp quy định tại Điều 79 và điểm b khoản 1 Điều 126 của Luật Đất đai.

NĐ 115 cũng nêu rõ, quỹ đất dự kiến thực hiện các dự án trên phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện thuộc trường hợp thu hồi đất theo quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai và thuộc danh mục các khu đất thực hiện đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo đại diện Cục Quản lý đấu thầu thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư, việc liệt kê các dự án sẽ giúp cơ quan thực hiện thuận lợi hơn, tránh phải dẫn chiếu quy định pháp luật, đồng thời nhà đầu tư cũng dễ dàng nắm bắt được các dự án quy định ở nhiều pháp luật chuyên ngành sẽ phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của Luật Đấu thầu.

Bên cạnh đó, theo Cục Quản lý đấu thầu, hiện còn nhiều địa phương chưa phê duyệt nghị quyết quy định các tiêu chí để quyết định thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, chưa phê duyệt, công bố danh mục khu đất thực hiện đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất. Để bảo đảm đủ điều kiện tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, địa phương chưa phê duyệt cần nhanh chóng thực hiện nhiệm vụ này, làm cơ sở triển khai các bước tiếp theo.

Tăng cường công khai thông tin, đấu thầu cạnh tranh

Về quy trình lựa chọn nhà đầu tư, NĐ115 hướng dẫn cụ thể quy định của Luật Đấu thầu, trong đó, các dự án đầu tư có sử dụng đất sẽ đấu thầu ngay sau khi công bố dự án, mà không phải thực hiện thủ tục mời quan tâm để xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm như quy trình trước đây tại Nghị định 25/2020/NĐ-CP. Chỉ một số dự án pháp luật chuyên ngành quy định đấu thầu khi có từ 2 nhà đầu tư trở lên quan tâm mới cần bước mời quan tâm để xác định số lượng nhà đầu tư.

Trong đó, bước đầu tiên của quy trình lựa chọn nhà đầu tư là công bố dự án đầu tư có sử dụng đất, bên cạnh quy định với dự án đầu tư có sử dụng đất đối với dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, NĐ115 bổ sung quy định về công bố dự án đầu tư có sử dụng đất đối với dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư và cho phép nhà đầu tư được đề xuất thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất ngoài dự án đã được phê duyệt và công bố, trừ trường hợp pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực quy định nhà đầu tư không được đề xuất thực hiện dự án. Quy định này, theo một số nhà đầu tư, góp phần nâng cao tính công khai, minh bạch trong quá trình triển khai dự án, giúp các nhà đầu tư tiếp cận thông tin về cơ hội kinh doanh, hạn chế tình trạng chỉ một hoặc một số doanh nghiệp thân hữu được tiếp cận thông tin. Việc cho phép nhà đầu tư được đề xuất dự án tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp tìm kiếm cơ hội đầu tư mới, tránh tình trạng cơ quan nhà nước và nhà đầu tư cùng nghiên cứu và lập dự án, gây lãng phí nguồn lực của các bên.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý về bất động sản nhận định, NĐ115 đã hoàn thiện cơ chế pháp lý lựa chọn nhà đầu tư trong tất cả các dự án đầu tư có sử dụng đất theo tinh thần của Luật Đất đai 2024. Điều này tạo kỳ vọng sẽ góp phần đẩy mạnh hoạt động lựa chọn nhà đầu tư theo hướng công bằng, minh bạch, bình đẳng, đồng thời có ý nghĩa lớn đối với công tác thu hút đầu tư của địa phương. Về quy trình lựa chọn nhà đầu tư, việc đấu thầu ngay các dự án sau khi công bố góp phần hạn chế tình trạng doanh nghiệp có thể thỏa thuận ngầm hay dàn xếp khi tham gia, buộc các dự án sử dụng đất đều phải tiến hành đấu thầu một cách công khai, minh bạch.

Nguồn:Lựa chọn nhà đầu tư dự án sử dụng đất: Thêm cơ hội từ đấu thầu cạnh tranh, minh bạch