Đất Thủ Thiêm trở lại sàn đấu giá: Phép thử sau những thương vụ dở dang

Lô đất 3-12 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.HCM) từng được trả mức giá kỷ lục 24.500 tỷ đồng nay được đưa ra đấu giá với giá khởi điểm hơn 2.967 tỷ đồng. Ảnh: Song Lê

Tám lô đất và bài học từ cuộc đấu giá cũ

Trong Kế hoạch số 88 về đấu giá quyền sử dụng đất (ĐGQSDĐ) trên địa bàn TP.HCM có 8 lô tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm thuộc phường An Khánh, với tổng diện tích hơn 138.000 m². Một nửa trong số này (các lô 3-5, 3-8, 3-9 và 3-12) từng tạo nên phiên đấu giá gây chấn động thị trường vào cuối năm 2021. Tổng giá trúng của 4 lô khi đó lên tới 37.346 tỷ đồng. Trong đó, Công ty CP Dream Republic trúng lô 3-5 với giá 3.820 tỷ đồng; Công ty CP Sheen Mega trúng lô 3-8 với giá 4.000 tỷ đồng; Công ty TNHH Đầu tư Phát triển và Thương mại Bình Minh trúng lô 3-9 với giá 5.026 tỷ đồng; Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt trúng lô 3-12 với mức giá kỷ lục 24.500 tỷ đồng.

Những mức giá này từng tạo ra cơn sốt trên thị trường, nhưng cả 4 thương vụ đều không đi đến bước giao đất. Có doanh nghiệp (DN) chủ động xin chấm dứt thực hiện kết quả trúng đấu giá, có DN không hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Các khu đất tiếp tục để trống đến nay. Phiên đấu giá năm 2021 không chỉ để lại những con số kỷ lục mà còn trở thành bài học khiến cơ quan quản lý phải siết chặt quy định pháp lý về đặt cọc, năng lực tài chính khi tham gia đấu giá.

Và nay, cả 4 lô đất trên cùng 4 lô khác tại Thủ Thiêm sắp được đưa ra đấu giá. UBND TP.HCM vừa phê duyệt phương án đấu giá lô 1.K3.4.HH, tức lô 3-5 trước đây, với diện tích 6.446 m2, giá khởi điểm hơn 1.900 tỷ đồng (năm 2021 là 578 tỷ đồng). Theo quy hoạch, khu đất có chức năng hỗn hợp gồm nhà ở và dịch vụ, trong đó diện tích dành cho chức năng ở chiếm 95%, dịch vụ chiếm 5%. Công trình được xây dựng tối đa 6 tầng, chiều cao không quá 24 m, hệ số sử dụng đất tối đa 2,33 lần và quy mô dân số dự kiến không quá 608 người. Thời hạn sử dụng đất là 50 năm, tính từ ngày Chủ tịch UBND TP.HCM ban hành quyết định giao đất cho người trúng đấu giá.

Lô 1.K3.5.HH, tức lô 3-12, diện tích 10.059,7 m², cũng đã được phê duyệt phương án đấu giá, với giá khởi điểm 2.967,6115 tỷ đồng (năm 2021 là 2.942 tỷ đồng). Theo quy hoạch, đây là đất hỗn hợp gồm nhà ở và dịch vụ, trong đó chức năng ở chiếm 95%, dịch vụ chiếm 5%. Lô đất được phép xây dựng công trình tối đa 25 tầng, chiều cao tối đa 100 m. Hệ số sử dụng đất tối đa 8,95 lần, quy mô dân số tối đa 3.420 người. Thời hạn sử dụng đất là 50 năm.

Cả 2 lô đất dự kiến được tổ chức đấu giá trong tháng 9. Mức giá khởi điểm của 2 lô đất cho thấy vòng đấu giá mới bắt đầu từ một mặt bằng khác so với phiên đấu giá gây chấn động cách đây gần 5 năm.

Thước đo không chỉ ở mức giá cao nhất

Ngoài 2 lô đất đã có phương án đấu giá và giá khởi điểm, 6 lô còn lại đang hoàn thiện thủ tục xác định giá đất. Tại cuộc họp về nhiệm vụ thu ngân sách và các giải pháp thúc đẩy tăng trưởng gần đây, ông Hoàng Vũ Thảnh, Giám đốc Sở Tài chính TP.HCM nhấn mạnh, Thành phố đang đẩy nhanh các thủ tục để khai thác nguồn lực từ đất đai, trong đó có 8 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Bài học từ các phiên đấu giá trước đây cho thấy, một cuộc đấu giá không kết thúc khi người trả giá cao nhất được công bố. Phía sau mức giá trúng là nghĩa vụ tài chính, thủ tục giao đất và khả năng triển khai dự án. Nếu một trong các mắt xích này không được thực hiện, những con số dù lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng cũng chỉ dừng lại trên giấy. Theo quy định hiện hành, tổ chức tham gia ĐGQSDĐ để thực hiện dự án phải đáp ứng các điều kiện về năng lực và những yêu cầu liên quan theo pháp luật về đất đai, đầu tư, nhà ở, kinh doanh bất động sản và đấu giá tài sản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM lưu ý, việc xác định giá đất phải dựa trên dữ liệu cụ thể và phù hợp với điều kiện thực tế. Với những khu đất có giá trị lớn như tại Thủ Thiêm, giá khởi điểm cần bảo đảm lợi ích của Nhà nước, đồng thời phải đặt trong mối quan hệ với khả năng thực hiện dự án sau đấu giá. Vì thế, câu chuyện lần này không chỉ là tìm DN sẵn sàng trả giá cao nhất. Giá khởi điểm, hồ sơ pháp lý và năng lực thực sự của nhà đầu tư đều có ý nghĩa đối với khả năng biến kết quả đấu giá thành nguồn thu và các dự án cụ thể.

Bối cảnh thị trường hiện nay cũng đã khác so với cuối năm 2021. Sau giai đoạn trầm lắng và thanh lọc, hoạt động đầu tư bất động sản đang phục hồi nhưng thận trọng hơn. Dòng vốn được tính toán kỹ hơn, trong khi yêu cầu về năng lực tài chính và khả năng triển khai dự án ngày càng trở thành yếu tố quan trọng. Hai lô 1.K3.4.HH và 1.K3.5.HH sẽ là những phép thử đầu tiên, không chỉ cho thấy sức hấp dẫn của đất Thủ Thiêm mà còn phần nào phản ánh khả năng khắc phục những bất cập bộc lộ trong cuộc đấu giá năm 2021. Điều thị trường dõi theo không chỉ là mức giá trúng, mà còn là nhà đầu tư nào tham dự và được chọn cũng các thương vụ có được thực hiện đến cùng hay không.

Nguồn: Đất Thủ Thiêm trở lại sàn đấu giá: Phép thử sau những thương vụ dở dang