Lãi suất trái phiếu bất động sản cao gấp đôi gửi tiết kiệm ngân hàng, cơ hội hay rủi ro tiềm ẩn?

Sức hấp dẫn từ lãi suất trái phiếu

Không chỉ nằm trong nhóm ngành có số lượng phát hành trái phiếu nhiều nhất, trái phiếu bất động sản cũng đang dẫn đầu về mức lãi suất trên thị trường, lên đến 11 - 12,5%/năm.

Báo cáo mới nhất từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), Trong quý II/2024, có 4 đợt phát hành trái phiếu ra công chúng trị giá 2.500 tỷ đồng, chiếm 2,7% tổng giá trị phát hành; và 84 đợt phát hành riêng lẻ trị giá 88.719 tỷ đồng, chiếm 97,3%. So với cùng kỳ năm ngoái, giá trị phát hành trái phiếu trong quý II tăng 138% lên 91.219 tỷ đồng.

Trái với quý I/2024, hoạt động phát hành trong quý II đã trở nên sôi động hơn nhiều với sự tăng vọt về phát hành của nhóm ngân hàng và bất động sản. Đáng chú ý, VBMA cho biết, so với quý I/2024, lãi suất phát hành cũng hạ nhiệt ở tất cả các nhóm ngành trừ nhóm bất động sản.

Nguồn: VBMA

Đồng quan điểm, báo cáo của chứng khoán MBS Research cho biết, nửa đầu năm nay, nhóm bất động sản phát hành trái phiếu với tổng giá trị đạt 32,6 nghìn tỷ đồng. Lãi suất bình quân trái phiếu bất động sản ở mức 12%/năm.

Đơn cử, CTCP Tập Đoàn Khải Hoàn Land, Công ty TNHH Khu đô thị mới Trung Minh, Tập đoàn Vingroup, một số lô trái phiếu của 3 doanh nghiệp này phát hành trong năm nay đều có lãi suất lên đến 12,5%, cao nhất từ đầu năm đến nay.

Nhiều công ty bất động sản khác có lãi suất trái phiếu ở mức 12% như: CTCP Vinhomes, Công ty TNHH Đầu tư xây dựng Thiên Hà - Băng Dương, Công ty Cổ phần Phát triển tổng hợp Hưng Thịnh Phát, Công ty TNHH Hoàng Trúc My...

Một số công ty bất động sản, xây dựng cũng phát hành trái phiếu với lãi suất 11 - 11,5% như: CTCP Đầu tư Văn Phú - Invest (11%); Công ty Cổ phần Kiểm định Xây dựng An Hòa (11%); Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng (11,25%); Công ty Cổ phần IDTT (11%)...

Nguồn: MBS

Nếu so với giai đoạn bùng nổ 2021 - 2022 của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, lãi suất trái phiếu bất động sản đã giảm đáng kể. Tuy vậy, mức lãi suất trái phiếu hiện tại mà các doanh nghiệp bất động sản phát hành vẫn khá hấp dẫn, thậm chí cao gấp đôi mặt bằng lãi suất tiền gửi ngân hàng hiện nay. Ghi nhận vào ngày 25/7, lãi suất tiết kiệm tại HDBank, kỳ hạn 3 tháng là 3,05%; kỳ hạn 6 tháng là 5%.

VPBank lãi suất kỳ hạn 6 tháng 5,5%; ABBank lãi suất kỳ hạn 12 tháng là 6,2%. Trong khi đó, Bắc Á Bank kỳ hạn 3 tháng là 3,9%, 6 tháng 5,1%, 12 tháng là 5,7% và 25 tháng là 5,8%...

Nhận định về việc các doanh nghiệp bất động sản liên tục phát hành trái phiếu và đứng đầu trong cuộc đua lãi suất trái phiếu, một chuyên gia kinh tế cho rằng, việc doanh nghiệp bất động sản, xây dựng phát hành trái phiếu với lãi suất cao thời gian qua cho thấy doanh nghiệp ngành này đã tự tin hơn và sẵn sàng tăng nhu cầu sử dụng vốn để phục vụ cho mục đích mở rộng quỹ đất, phát triển dự án.

Bên cạnh đó, không ít doanh nghiệp phát hành trái phiếu đợt mới nhằm giải quyết tồn tại của các đợt phát hành trái phiếu cũ đến kỳ phải thanh toán nhằm ổn định chi phí vốn và có thêm nguồn vốn cho các kế hoạch kinh doanh trong trung và dài hạn.

Việc lựa chọn đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp bất động sản giai đoạn hiện nay sẽ không còn dễ dàng như thời điểm giai đoạn 2020 - 2021.

"Chọn mặt gửi vàng" để tránh "tiền mất tật mang"

Đầu tư trái phiếu vốn là hình thức đầu tư khá an toàn. Tuy nhiên, không có sự an toàn nào là tuyệt đối cả. Nhiều nhà đầu tư chỉ tập trung vào lợi nhuận từ việc mua trái phiếu doanh nghiệp với lãi suất cao, nhưng họ không thể thấy được rủi ro tiềm ẩn sau sản phẩm giao dịch.

Thực tế cho thấy, vào thời điểm thị trường trái phiếu "nóng sốt", có doanh nghiệp phát hành trái phiếu với lãi suất lên đến 19,5%/năm. Song việc các doanh nghiệp phát hành trái phiếu lãi suất cao có thể là do gánh nặng tài chính quá lớn. Do đó, khi đầu tư vào, người giao dịch có thể "ra về tay trắng" nếu tổ chức phát hành không đủ điều kiện hoàn vốn.

Chưa dừng lại ở đó, một số doanh nghiệp không đạt đủ tiêu chuẩn vay tín dụng ngân hàng sẽ có xu hướng tập trung vào trái phiếu. Do đó, khả năng doanh nghiệp không đủ tài chính để thực hiện theo cam kết khi vay trái phiếu là vô cùng lớn. Ngoài ra, cũng có rất nhiều doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu bằng chiêu trò "siêu lợi nhuận" để thu hút nhà đầu tư nhưng kết quả lại khiến nhà đầu tư có thể lâm cảnh "trắng tay".

Ví như trường hợp của Công ty TNHH Nam Land, trong năm 2023 doanh nghiệp này có 4 đợt thanh toán lãi trái phiếu. Tuy nhiên đợt 1 bị trễ nửa tháng, đợt 2 phải thanh toán 26 tỷ đồng lãi, nhưng chỉ thu xếp được 50%, còn lại 50% "khất nợ". Đến đợt 3 và 4, Nam Land phải thanh toán hơn 54 tỷ đồng tiền lãi, nhưng chưa thu xếp được tài chính. Trước đó, lãi suất trái phiếu mà đơn vị này hứa hẹn là 10,3%/năm.

Ngoài Nam Land còn rất nhiều doanh nghiệp đang "ôm" nợ trái phiếu và có thông báo "khất nợ". Chỉ tính riêng tuần đầu tháng 7/2024 có 9 doanh nghiệp thông báo chậm thanh toán gốc, lãi trái phiếu và thay đổi điều kiện, điều khoản trái phiếu (chủ yếu là gia hạn kỳ hạn trái phiếu thêm 12 - 24 tháng). Đơn cử như Novaland, Công ty TNHH Bất động sản Gia Đức, Công ty TNHH Bất động sản Vĩnh Xuân, Công ty TNHH Đầu tư và Bất động sản Ngọc Minh,..

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế.

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho rằng, với những quy định đã ban hành như Nghị định 65, thì thị trường trái phiếu nói chung, trái phiếu bất động sản nói riêng sẽ dần trở thành thị trường hợp lệ và an toàn hơn, bền vững hơn, từ đó đem lại cơ hội để doanh nghiệp có nguồn huy động vốn tốt hơn.

Đặt trong bối cảnh hiện nay, trái phiếu mang tính bảo toàn vốn cao hơn vì ít chịu ảnh hưởng bởi sự lên xuống giá như cổ phiếu. Chưa kể lợi nhuận khi đầu tư cũng ổn định và được trả định kỳ (3 tháng hoặc 6 tháng/lần).

Bên cạnh đó, xu hướng lãi suất tiền gửi tại nhiều ngân hàng đang ở mức chỉ 4 - 5%/năm, nếu có tăng cũng chưa cao và vẫn thấp hơn nhiều so với đầu tư trái phiếu. Do đó, đây vẫn là kênh đảm bảo có lợi nhuận tốt hơn so với kênh tiết kiệm ngân hàng.

Tuy nhiên, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng việc lựa chọn đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp bất động sản giai đoạn hiện nay sẽ không còn dễ dàng như thời điểm giai đoạn 2020 - 2021. Đồng thời, thị trường bất động sản vẫn chưa tăng tốc trở lại mà vẫn đang ở giai đoạn phục hồi và đợi sự thẩm thấu của các bộ luật mới. Do đó, với trái phiếu bất động sản, nhà đầu tư phải cân nhắc, chọn lọc kỹ càng các tổ chức phát hành minh bạch, chiến lược kinh doanh ổn định, thậm chí lựa chọn tổ chức phân phối uy tín cao trên thị trường.

"Nhà đầu tư đặc biệt cần tránh tâm lý mua trái phiếu doanh nghiệp vì ham lãi suất cao, trong khi không hề biết phân tích báo cáo tài chính, chưa từng nghe tên về doanh nghiệp phát hành", PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh khuyến cáo.

Nguồn: Lãi suất trái phiếu bất động sản cao gấp đôi gửi tiết kiệm ngân hàng, cơ hội hay rủi ro tiềm ẩn?