Hết thời “lãi theo ngày”, thị trường bất động sản ven đô hiện nay đang diễn biến ra sao?

Từng diễn biến sôi động trong suốt một thời gian dài, đến nay giá bất động sản ven đô đã giảm mạnh. Mặc dù thời gian gần đây giao dịch đã rục rịch tăng so với cuối năm ngoái nhưng chủ yếu đến từ các lô đất ngộp, giảm giá sâu.

Còn nhớ, giai đoạn từ năm 2019 đến đầu năm 2022 thị trường bất động vùng ven Hà Nội đón nhiều cơn sốt nóng, nhiều mảnh đất đã tăng gấp 2 - 3 lần chỉ trong thời gian ngắn. Thậm chí, có thời điểm, nhà đầu tư chỉ cần mua dược đất ngay ngày hôm sau đã có lãi. Do vậy, khi đó tình trạng “lướt sóng” kiếm lời khiến thị trường bất động sản ven đô nóng càng thêm nóng.

Tuy nhiên, từ giữa năm 2022 việc phân lô, tách thửa được kiểm soát chặt chẽ và nhiều nguyên nhân khác khiến thị trường bất động sản ven đô cũng rơi vào trầm lắng. Từ đó, tình trạng người bán nhiều hơn khách mua xảy ra, kéo theo giá đất nền liên tục sụt giảm.

Ghi nhận thực tế tại thị trường bất động sản vùng ven Hà Nội, hầu hết các khu vực đều có mức giá bán giảm sâu. Cụ thể, tại Minh Trí, Thanh Xuân, Hiển Ninh (Sóc Sơn) các lô đất nằm trong làng xóm có giá từ 10 - 13 triệu đồng/m2, tại mặt đường lớn có giá dao động từ 5 - 7m2 từ 20 - 25 triệu đồng/m2. Mức giá nêu trên đã giảm khoảng 20 - 30% so với đầu năm ngoái.

Tại Mê Linh, các khu vực như Thanh Lâm, Kim Hoa giá đất nằm ở mặt đường lớn hiện nay cũng đã giảm mạnh về mức 28 - 32 triệu đồng/m2, trong khi đó đầu năm 2022 dao động từ 35 - 45 triệu đồng/m2.

Tại Vĩnh Ngọc, Hải Bối, Xuân Canh (Đông Anh) thời điểm sốt giá đất nằm ở các đường ô tô di chuyển lên tới 45 - 55 triệu đồng/m2 thì nay đã giảm về mức 33 - 39 triệu đồng/m2. Còn những mảnh đất nằm ở mặt đường 5m giảm khoảng 20 - 30% về mức 52 - 57 triệu đồng/m2.

Tại Cổ Đông (Sơn Tây), khu vực có nhiều mảnh đất rộng được tách thành các thừa nhỏ, giá đất đang dao động từ 14 - 16 triệu đồng/m2, trong khi đầu năm 2022, những mảnh đất này đều được rao bán từ 20 - 24 triệu đồng/m2, tức giảm từ 30% trở lên.

Đáng chú ý, tại khu vực Bình Yên, Tân Xã (Thạch Thất), đất nền tách thửa cũng đều có mức giá giảm sâu khoảng 30%, thậm chí có những lô chủ đất cần tiền đã giảm tới 40% so với thời điểm sốt. Hiện nay, giá đất tách thửa trong ngõ chỉ còn từ 11 - 16 triệu đồng/m2, trong khi trước đó giá bán từ 16 - 24 triệu đồng/m2.

Thời điểm cuối năm 2022, thị trường tại Sơn Tây, Thạch Thất, nơi tình trạng phân lô tách thửa diễn ra tràn lan gần như rơi vào đóng băng. Song, kể từ cuối tháng Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho phép tách thửa trở lại, theo đó giao dịch cũng đã rục rịch trở lại. Lúc này, môi giới còn chào mời người mua: “Xuống tiền nhanh kẻo lỡ sóng”. Nhưng đến nay mức giá không có sự biến động, những chủ đất gặp khó khăn về tài chính vẫn giảm giá sâu.

Theo anh Nguyễn Tú, giám đốc sàn môi giới bất động sản tại Hà Nội, thị trường ven đô đã rục rịch có giao dịch trở lại nhưng đều đến từ các lô đất đã giảm sâu. Bên cạnh đó, giá đất vẫn chưa có xu hướng hồi phục.

“Người mua thời điểm này vẫn có tâm lý e dè, nên đa phần vẫn chỉ dừng ở bước tham khảo thông tin. Họ sợ mua hôm nay ngày mai giá có thể sẽ giảm sâu hơn. Đối với những lô đất ngộp nhà đầu tư vẫn mua vào lúc này vì sẽ có rủi ro thấp hơn. Đồng thời, một số người chia sẻ, họ có sẵn tiền mặt nhưng đang gửi tại ngân hàng, chưa tới thời hạn nhận lãi. Trong bối cảnh thị trường trầm lắng nên họ vẫn quan sát thêm”, anh Tú nói.

Trao đổi với chúng tôi, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng: “Phải tới 80% những người đầu tư đất nền trong giai đoạn vừa qua là đầu cơ, không có nhu cầu thực. Thực tế nhiều người khi đó mua đất xong chưa kịp sang tên, thậm chí ngày hôm sau đã tăng giá, theo đó họ mua bất chấp giá cao.

Do vậy càng nhiều người đầu tư theo tâm lý đám đông, lướt sóng khiến giao dịch bùng nổ. Một nguyên nhân nữa khiến thanh khoản tăng cao trước đó là do chứng khoán sôi động, lãi suất tiền vay rẻ, họ tiếp cận tiền vay dễ nên những người vốn ít nhưng vẫn mua được bất động sản giá trị rất cao”.

Tuy nhiên, Tổng giám đốc EZ Property cho rằng, hiện nay thị trường trầm lắng, nhiều người sử dụng đòn bẩy tài chính cao trước đó bán cắt lỗ, giảm giá nhiều. Thậm chí, có chủ chỉ bán với giá bằng số tiền nợ ngân hàng để giữ lại CIC sạch sẽ.

“Với những người có tài sản, tiềm lực tài chính vững vẫn đang đi săn các bất động sản tốt, giá hợp lý nhưng số này không có nhiều. Một bộ phần còn lại có suy nghĩ rằng, bất động sản đang giảm giá, lộ rõ chu kỳ chững kéo dài, cùng đó tâm lý đám đông biến mất, thay vào đó là e ngại, phòng thủ. Họ có suy nghĩ rằng, biết đâu giá có thể giảm hơn nữa. Do vậy, nhiều người vẫn đang đứng ngoài chờ đợi, quan sát thêm”, ông Toản nói.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết thời gian qua, thị trường bất động sản đã trải qua nhiều cơn sốt đất liên tục khiến nhà đầu tư phải thận trọng hơn trong việc ra quyết định xuống tiền.

"Giao dịch thấp, hạn chế bởi giá bị đẩy lên quá cao, giá không phản ánh đúng giá trị thực. Các nhà đầu tư, người mua cũng tính được giá trị ở mức độ nào hợp lý. Vì vậy, người có nhu cầu thực sẽ không mua những sản phẩm bị thổi giá quá cao, dẫn đến tình trạng khó thanh khoản", ông Đính nhận định.