Gỡ vướng pháp lý để tín dụng trợ lực tốt hơn cho BĐS

Đó là ý kiến của Phó Thống đốc Thường trực NHNN Việt Nam Đào Minh Tú tại Hội nghị trực tuyến đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ và đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì chiều 3/8 tại Hà Nội.

Tại hội nghị, Phó Thống đốc Đào Minh Tú khẳng định, NHNN đã tích cực triển khai chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ; chủ động, kịp thời điều chỉnh chính sách, ban hành và triển khai đồng bộ, tối ưu các công cụ và giải pháp tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp tiếp cận vốn tín dụng, góp phần tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Về điều hành lãi suất, NHNN đã liên tục điều chỉnh giảm 4 lần các mức lãi suất điều hành của NHNN trong 6 tháng đầu năm với mức giảm 0,5-2,0%/năm cho các loại trong bối cảnh mặt bằng lãi suất thế giới tiếp tục tăng cao và neo ở mức cao.

Qua sự chỉ đạo quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ, NHNN đã cùng với các NHTM trao đổi tìm nhiều giải pháp để giảm chi phí và các ngân hàng cũng đã giảm lãi suất. Đến nay, mức lãi suất trung bình của ngân hàng giảm từ 1,5-2% tùy theo từng loại. Nhiều ngân hàng có những khoản vay ưu tiên, ưu đãi.

Về điều hành tín dụng, ngay từ đầu năm, NHNN đã định hướng tăng trưởng tín dụng cả năm 2023 khoảng 14-15% (cao hơn tăng trưởng các năm trước), có điều chỉnh phù hợp với diễn biến, tình hình thực tế, thanh khoản hiện nay của các tổ chức tín dụng rất dồi dào.

Về triển khai Chương trình cho vay 120.000 tỷ đồng, lãnh đạo NHNN cho biết, đến nay, có 9 UBND tỉnh gửi văn bản công bố danh mục dự án tham gia chương trình tới NHNN với 23 dự án; tổng nhu cầu vay vốn của 26 dự án này là khoảng 12.800 tỷ đồng. Trong tháng 6, BIDV vừa ký hợp đồng tín dụng tài trợ 1 dự án nhà ở xã hội tại tỉnh Phú Thọ tham gia chương trình với số tiền cấp tín dụng khoảng 95 tỷ đồng và đã giải ngân 20,5 tỷ đồng. Agribank cũng đã cấp tín dụng đối với 1 dự án với số tiền cam kết cấp tín dụng là 950 tỷ đồng, dự kiến giải ngân trong quý III. Đồng thời hiện nay, các NHTM đang chủ động tiếp cận với khoảng 16 dự án thuộc danh mục được công bố.

"Quan điểm của NHNN là bám sát các chỉ đạo của Nhà nước, Chính phủ, hướng đến việc hỗ trợ cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững theo hướng phục vụ đa số người dân, đặc biệt là người có nhu cầu nhà ở thực, hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá, trục lợi. Đồng thời, tiếp tục kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, người có liên quan của cổ đông của tổ chức tín dụng", Phó Thống đốc Đào Minh Tú nói.

Lãnh đạo NHNN kiến nghị, đề xuất UBND các tỉnh, thành phố khẩn trương công bố danh mục các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư, trong đó, các dự án được công bố phải đảm bảo đúng theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, tránh tình trạng như thời gian qua công bố dự án rất nhiều nhưng tỉ lệ giải ngân lại chưa được nhiều.

Bộ Xây dựng cần tổng hợp, thông báo danh mục những dự án đủ điều kiện thuận lợi cho các NHTM tra cứu, xem xét cho vay theo đúng quy định (trên cơ sở danh mục do UBND tỉnh công bố).

Các bộ, ngành rà soát, sửa đổi hoặc trình cấp có thẩm quyền sửa đổi các văn bản pháp luật liên quan đến vướng mắc hiện nay trong vấn đề pháp lý.

Có giải pháp hiệu quả thúc đẩy phát triển, thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS để giảm bớt áp lực đối với tín dụng ngắn hạn của ngân hàng cho thị trường BĐS.

Về phía các doanh nghiệp BĐS, Phó Thống đốc Đào Minh Tú lưu ý: Chính các doanh nghiệp, các tập đoàn BĐS cũng phải khẩn trương cơ cấu lại sản phẩm của mình, khẩn trương cơ cấu lại nguồn hàng, cơ cấu các nguồn lực, vấn đề vốn, vấn đề thị trường. "Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay và cũng phải chia sẻ cả với các lĩnh vực khác của nền kinh tế, không chỉ riêng BĐS mà các lĩnh vực khác cũng rất khó khăn", lãnh đạo NHNN góp ý.

Có cùng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho rằng, bản thân doanh nghiệp cũng cần quyết liệt tái cơ cấu cả hoạt động và sản phẩm, dự án cụ thể, thực hiện đúng các cam kết về trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, giao hàng nhà ở, thiện chí hợp tác với các tổ chức tín dụng, nhà đầu tư về vay vốn, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, cơ cấu lại nợ, phương án kinh doanh khả thi... mới có thể đồng hành giải quyết khó khăn được.

Đáng chú ý, ông Cấn Văn Lực nhận định khá lạc quan: Thị trường BĐS đã qua giai đoạn khó khăn nhất", qua những tín hiệu thị trường đang dần phục hồi từ tháng 5/2023 đến nay... Có khoảng 30-50% khó khăn, vướng mắc chính, số dự án BĐS vướng mắc về pháp lý, thủ tục đã được tháo gỡ, tùy vào mỗi địa phương.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này chỉ ra một số vướng mắc và kiến nghị chính, như: Các bộ, ban, ngành, địa phương, doanh nghiệp thực hiện thật nghiêm túc, tốt các cơ chế, chính sách đã ban hành, nhất là các chính sách tài khóa (với tổng giá trị hỗ trợ doanh nghiệp, người dân khoảng 200.000 tỷ đồng, tương ứng ngân sách Nhà nước giảm thu khoảng 65.000 tỷ đồng); chính sách tiền tệ về giảm lãi suất, cơ cấu lại nợ; cùng các nghị định, thông tư liên quan đến thị trường BĐS, lĩnh vực xây dựng và đất đai đã ban hành).

Đối với vấn đề định giá đất, tiền thuê đất, cần sớm ban hành sửa đổi Nghị định 44 (2014), Thông tư 36/2014/TNMT để các địa phương quyết liệt triển khai thực hiện, cũng là cách giải phóng nhiều dự án BĐS nhà ở đang chờ bán.

Về tín dụng, ông Cấn Văn Lực đồng tình với việc tiếp tục giảm lãi suất như chỉ đạo, định hướng của Chính phủ, NHNN; kiên định không hạ chuẩn tín dụng mà có thể xem xét linh hoạt hơn điều kiện tín dụng (thí dụ, về tài sản bảo đảm…); cân nhắc về thời điểm, lộ trình áp dụng một số điều khoản về hạn chế cho vay cho phù hợp hơn.

Về trái phiếu doanh nghiệp, TS. Cấn Văn Lực kiến nghị các bộ, ngành liên quan sớm giải quyết dứt điểm các vụ việc thời gian qua nhằm củng cố lại niềm tin; sớm có phương án triển khai tiếp Nghị định 65/2022/NĐ-CP khi Nghị định 08/2023/NĐ-CP hết hiệu lực cuối năm 2023; sớm khuyến khích phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra công chúng bằng việc đơn giản hóa, rút ngắn thủ tục, thời gian phê duyệt; nên thành lập quỹ phát triển nhà ở xã hội, trong đó, vốn ngân sách Nhà nước làm vốn mồi, lãi suất cho vay đầu tư, mua nhà ở xã hội bằng khoảng 50% lãi suất thị trường....

Về vấn đề nguồn cung, cần đẩy nhanh việc tháo gỡ pháp lý (vai trò của địa phương rất quan trọng, cùng với sự vào cuộc của các tổ công tác); cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội.

"Có thể cho phép các tổ chức tài chính nước ngoài nhận BĐS làm tài sản thế chấp (thông qua tổ chức trung gian trong nước) nhằm huy động nguồn lực tài chính phát triển đất nước, song vẫn bảo đảm an ninh quốc gia; đẩy nhanh hoàn thiện dự thảo các dự án luật quan trọng liên quan (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS…) để tạo hành lang pháp lý đồng bộ, nhất quán phát triển thị trường BĐS an toàn, bền vững", TS. Cấn Văn Lực gợi ý.

Nguồn: Gỡ vướng pháp lý để tín dụng trợ lực tốt hơn cho BĐS