Giá chung cư Hà Nội tăng cao do "đội lái"?

Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi, giá chung cư tăng do nhiều nguyên nhân. Ảnh: DH

Dữ liệu củaBatdongsan.com.vn cho thấy, giá bán bình quân của chung cư trên phạm vi toàn quốc vào thời điểm quý I/2021 là 35 triệu/m2. Đến quý III/2024, giá bán đã tăng lên 51 triệu/m2. Như vậy trong 4 năm, giá chung cư đã tăng 45%, tức mỗi năm tăng hơn 10%.

Góc nhìn về chung cư đã khác

Trong khi đó, dữ liệu của đơn vị này cho thấy riêng tại Hà Nội, từ năm 2019 trở về trước, mức tăng giá trung bình hàng năm của chung cư chỉ rơi vào khoảng 3%.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, chỉ số tăng giá trong các năm qua còn cao hơn cả lãi suất ngân hàng. Bàn về sự thay đổi của mức tăng trung bình giá chung cư, vị chuyên gia cho biết trước năm 2020, tâm lý chung của người dân miền Bắc vẫn quan niệm chung cư là tiêu sản, điều này khác với bây giờ. Trên thực tế, sản phẩm chung cư vẫn như vậy, tất cả mọi thứ vẫn như vậy. Chỉ là do tâm lý chúng ta đánh giá nó là tài sản hay tiêu sản.

Cho đến giai đoạn 2022, dù thị trường khó khăn nhưng lượng quan tâm không giảm nhiều, thậm chí tiếp tục duy trì ở mức độ cao trên phạm vi toàn quốc. Ông Nguyễn Quốc Anh cho biết điều này phản ánh đây là loại hình có dòng tiền, đáp ứng nhu cầu ở thực, nhu cầu luôn hiện diện trên thị trường.

Nếu xét trong chu kỳ đủ dài thì chung cư là loại hình có tỷ suất lợi nhuận ổn định và mang lại nguồn thu. Hiện tại, nhiều người dân miền Bắc vẫn cố gắng có chung cư trong danh mục đầu tư vì tính ổn định mà sản phẩm mang lại.

Xét theo địa phương, thống kê của Batdongsan.com.vn chỉ ra trong khoảng thời gian từ quý II đến quý III năm nay, mức độ quan tâm đối với phân khúc chung cư ở Hà Nội và Hưng Yên tăng trưởng 7%, Hải Phòng tăng 6%, Đà Nẵng và Bình Dương tăng 4%, TP HCM tăng 1%.

So sánh mức giá bình quân trong 10 tháng đầu năm 2024 với 10 tháng đầu năm 2023, chung cư Hà Nội tăng 33%, Hưng Yên tăng 30%, TP HCM và Thanh Hóa tăng 11%, Long An và Bắc Ninh tăng 10%, Khánh Hòa 4%.

Tính chu kỳ tác động đến tâm lý đầu tư

Lý giải cho tình trạng này, ông Quốc Anh cho biết nguyên nhân đầu tiên mang tính chất chu kỳ.

Giá chung cư có thể đi ngang từ năm 2025. Ảnh: DH

Theo vị chuyên gia, thị trường bất động sản Hà Nội đang ở trong giai đoạn đầu của quá trình phục hồi sau khoảng thời gian khó khăn. Tâm lý thị trường yếu và còn lo ngại vấn đề thanh khoản thấp nên nhà đầu tư hướng tới loại hình có pháp lý chắc chắn, mang tính chất dòng tiền như chung cư.

Thứ hai, do nguồn cung chưa đáp ứng được nhu cầu thị trường. Cụ thể, nhu cầu nhà ở tại Hà Nội rất lớn, mỗi năm cần thêm khoảng 100.000 - 170.000 căn hộ mới, trong khi nguồn cung từ đầu năm mới đáp ứng khoảng 30.000 căn, năm ngoái khoảng 10.000 căn.

Hơn nữa, nguồn cung đang tập trung ở các phân khúc giá cao. Đầu năm 2020, phân khúc cao cấp trở lên (trên 55 triệu đồng/m2) chỉ chiếm khoảng 6% tổng cung thì đến quý III/2024 chiếm gần 60%. Trong khi hiện nay, phân khúc trung cấp chiếm 40%, phân khúc bình dân không còn. Vị chuyên gia nhận định trong bối cảnh lượng cung trên thị trường ít, các chủ đầu tư sau khi gỡ được pháp lý và ra hàng đều tập trung vào việc phát triển nguồn cung từ trung cấp trở lên.

Thứ ba, do yếu tố tâm lý thị trường. "Thời điểm giá chung cư tăng chưa nhiều, mọi người có xu hướng chờ giảm giá. Nhưng khi giá tăng 10 - 20% thì tất cả mọi người đều đổ vào mua vì sợ giá sẽ tiếp tục tăng nữa. Đây là đòn tâm lý khiến cho thị trường lại dội lên” - ông Nguyễn quốc Anh cho biết.

Phó Tổng Batdongsan.com.vn cũng cho biết đơn vị này đã thực hiện một khảo sát và nhận thấy thời gian vừa qua có rất nhiều dòng tiền trong khu vực phía Bắc đổ vào thị trường chung cư Hà Nội.

“Mặt bằng giá cao nhưng thực tế dòng tiền và nhu cầu thực vẫn có, chứ không phải do một đội nào đấy đẩy giá. Đẩy giá chỉ có thể xảy ra nếu diễn biến tăng trong một giai đoạn ngắn nào đó, nhưng thị trường thực tế đã nóng rất mạnh trong một năm vừa qua. Như vậy nguyên nhân xuất phát từ tâm lý của người dân khá sốt ruột sau thời gian đợi chờ giá chung cư xuống”, vị chuyên gia nhận định.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng việc mua nhà tại các đô thị lớn chưa bao giờ là chuyện dễ dàng. Với mức độ tập trung dân cư ngày càng cao, mặt bằng giá rất khó giảm. Tuy nhiên, vị chuyên gia dự đoán thị trường năm sau sẽ đi ngang, không sốt nóng như hiện tại.

Nguồn: Giá chung cư Hà Nội tăng cao do "đội lái"?