TS. Lê Bá Chí Nhân: “Bất động sản có hai giá là lỗ hổng dẫn tới trốn thuế”

https://vninfor.vn/

Những chiêu trò tránh né đóng thuế trong hoạt động kinh doanh vẫn luôn tồn tại và ngày càng trở nên phức tạp hơn. Đặc biệt, đối với lĩnh vực bất động sản, việc trốn thuế luôn diễn ra khó kiểm soát thông qua việc khai báo hai giá. Câu chuyện này gây ảnh hưởng rất lớn đến thất thoát ngân sách nhà nước, gây lũng đoạn thị trường, tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.

Thời gian gần đây nhiều cuộc điều tra, thanh tra về vấn đề trốn thuế đã được mở ra đối với nhiều doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh bất động sản. Trước thực trạng ngày càng phức tạp đó, Chính phủ và các bộ ngành liên quan đã tích cực đẩy mạnh đưa ra các giải pháp để có thể giảm thiểu tối đa vấn đề này.

Trao đổi với Reatimes, chuyên gia kinh tế, TS. Lê Bá Chí Nhân chỉ rõ thực trạng trốn thuế của các cá nhân, doanh nghiệp liên quan tới bất động sản, đồng thời nêu những phương án để minh bạch các giao dịch.

PV: Thực trạng trốn thuế với nhiều chiêu trò khác nhau vẫn đang diễn ra, đặc biệt đối với lĩnh vực có nhiều giá trị lớn là bất động sản. Theo ông, nguyên nhân chính dẫn đến thực trạng này là vì sao?

TS. Lê Bá Chí Nhân: Bất động sản Việt Nam chúng ta hiện nay có 2 loại giá, thứ nhất là giá theo khung giá của Nhà nước; thứ hai là giá theo thị trường. Khi diễn ra hoạt động mua bán, chúng ta áp dụng về Luật Dân sự, điều kiện để thoả thuận giữa hai bên theo quy định của pháp luật là không được dưới khung giá của Nhà nước quy định. Ví dụ, theo khung giá của Nhà nước, đất tại khu vực đường Nguyễn Huệ chỉ có giá 180 triệu đồng/m2, nhưng thực ra ở ngoài giá đến 1 tỷ đồng/m2, khi hai bên tiến hành thoả thuận mua bán để giá khoảng 400 - 500 triệu đồng/m2 đi chăng nữa thì ở góc độ pháp luật họ cũng không vi phạm, bởi họ vẫn bán trên khung giá Nhà nước. Hoặc một người nào đó mua chung cư với giá 100 triệu đồng/m2, đó là giá của thị trường hiện nay, còn giá theo Nhà nước chỉ trong khoảng 30 - 40 triệu đồng/m2. Trong trường hợp này họ bán với giá 40 - 50 triệu đồng/m2 cũng không phải là trốn thuế mà chỉ được coi là né thuế và tránh thuế.

Chúng ta nên có một giá chung cho thị trường mà Quốc hội đang chuẩn bị thông qua đã lấy ý kiến của nhân dân và các chuyên gia, để làm sao ra được một khung giá tốt nhất.

Có thể thấy, vấn đề bất động sản có hai loại giá chỉ có ở Việt Nam chúng ta, còn ở nước ngoài họ chỉ có một loại giá thôi. Chính vì vậy, bất động sản có hai giá là lỗ hổng dẫn tới việc trốn thuế trong chuyển nhượng, điều này tạo điều kiện cho những người khi tham gia bán một sản phẩm có sự thoả thuận hai bên để cùng giảm số tiền phải đóng. Người bán muốn tránh thuế 2%, người mua muốn né thuế trước bạ 0,5%. Trường hợp này ảnh hưởng rất lớn đến thất thu ngân sách nhà nước.

Theo tôi, nên có một khung pháp lý rõ ràng trong việc định giá theo giá thị trường. Thời gian qua, thuế là một trong những đơn vị tính toán được trong giá chuyển nhượng, nhưng có nhiều ý kiến khác nhau cho rằng trong chuyển nhượng sẽ có những ách tắc. Như vậy, chúng ta phải xem xét lại ở góc độ nào đó đưa ra một khung giá có thể phù hợp với thị trường và căn cứ vào đó để các tỉnh thành có quy định giá riêng, vậy sẽ tốt hơn. Ví dụ ở TP.HCM có 24 quận huyện, mỗi quận huyện có một yếu tố khác nhau, như ở quận 1 chưa chắc giá đã cao hơn quận Tân Bình, có nhiều nhà ở quận Tân Bình giá cao hơn quận 1. Vậy phải làm sao để hợp lý trong trường hợp này, cơ quan thuế là cơ quan tham mưu sẽ làm cách nào để đưa ra một khung giá trùng hợp với giá thị trường. Có như vậy sẽ cải thiện được tình trạng né thuế và trốn thuế.

PV: Theo ông, cần có những biện pháp gì để lấp đầy những kẽ hở lớn trong cơ chế luật pháp nhằm khắc phục triệt để tình trạng “lách luật” trong đóng thuế?

TS. Lê Bá Chí Nhân: Vấn đề thứ nhất, chúng ta phải đưa ra các biện pháp khác, ví dụ quy định một người sẽ sở hữu và sử dụng được một căn hộ, xác định căn hộ thứ hai đóng thuế phải cao hơn. Tình trạng đầu cơ hiện nay ở Việt Nam đối với các căn hộ rất nhiều, kể cả đối với phân khúc cao cấp. Để tránh trường hợp đầu cơ, tránh trường hợp né thuế và tránh thuế, chúng ta phải quy định rõ ràng nếu như có căn thứ hai trở lên thì trường hợp đó phải đánh thuế như thế nào? Căn thứ ba trở lên đánh thuế như thế nào? Vấn đề này xét ở góc độ giá của căn đó theo giá thị trường.

Ví dụ chúng ta có căn nhà thứ hai giá 1 - 2 tỷ đồng mua ở góc độ vì thích địa điểm đó hay được anh em trong nhà cho thì chúng ta phải quy định rõ việc đóng thuế từ khung giá thế nào trở lên thì đóng như thế nào, chúng ta áp dụng theo khung giá và giá bán của thị trường. Có như vậy, những người mua cần căn thứ hai trở lên họ sẽ hiểu rằng nếu như mua không phải là sử dụng mà chỉ để là mua bán đầu cơ hay với mục đích khác họ sẽ đóng những mức thuế phí như thế nào, nhận thức được vấn đề này thì trường hợp đầu cơ sẽ giảm thiểu.

Thứ hai, để người mua có mục đích mua bán lướt sóng họ cũng phải suy nghĩ đến những khung giá phù hợp với thị trường. Có như vậy mới giảm thiểu được tình trạng hiện nay ở mỗi huyện có rất nhiều loại giá khác nhau, không chỉ một quận huyện mà một tuyến đường cũng có nhiều giá khác biệt, như vậy rất khó định giá. Chúng ta sẽ quy định theo giá của thị trường để giảm thiểu được mua đầu cơ và đầu tư, yếu tố đóng thuế sẽ phù hợp hơn.

PV: Trước hiện tượng nhiều người dân khai hai giá để trốn thuế, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đề xuất bắt buộc một số giao dịch phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản với kỳ vọng giúp minh bạch và hạn chế thất thu thuế, ông đánh giá như thế nào về tính khả thi của phương án này?

TS. Lê Bá Chí Nhân: Theo tôi thì không khả thi lắm, vấn đề ở đây là chúng ta phải có một khung pháp lý rõ ràng về vấn đề đầu cơ và đầu tư để giảm thiểu rõ tình trạng trốn thuế. Vấn đề đưa qua sàn hiện nay nói về sàn minh bạch thì chưa chắc, vì nhiều sàn chưa có chứng chỉ định giá. Ví dụ bây giờ tôi có 1 miếng đất muốn mua qua sàn, tôi có thể trích cho sàn một ít tiền hoặc một vài phần trăm trên giá trị đó thì anh định giá cho tôi với căn này giá thị trường là 10 tỷ đồng nhưng sàn chỉ định giá 4 - 5 tỷ đồng thôi. Trong trường hợp này vẫn chưa đủ cơ sở pháp lý để xử phạt vi phạm vì mức giá sàn đưa ra vẫn trên khung giá Nhà nước. Có thể thấy, sàn giao dịch bất động sản không thể thay thế cơ quan thẩm định. Cơ quan định giá và bảng định giá hoàn toàn là hai vấn đề khác nhau. Ví dụ hiện nay các ngân hàng đều có cơ quan thẩm định giá, tức là cơ quan này thẩm định giá trực thuộc ngân hàng chứ không phải trực thuộc của Nhà nước. Khi ngân hàng cho vay, qua việc định giá này họ mới biết được như thế nào để cho vay, có như vậy ngân hàng kiểm soát được yếu tố cho vay. Ở đây, qua một sàn để chúng ta định giá rồi qua phòng công chứng tiến hành công chứng để mua bán thì rõ ràng là tính khả thi qua sàn để nắm được yếu tố về vấn đề minh bạch hơn theo tôi nghĩ là khó.

PV: Vậy ông có kiến nghị, giải pháp gì để việc giao dịch trên thị trường được minh bạch hơn, tránh tình trạng trốn thuế?

TS. Lê Bá Chí Nhân: Trong trường hợp này chúng ta không cần thiết phải qua sàn, yếu tố ở đây là khung pháp lý về vấn đề hiện nay giá tại quy định trên mặt đường đó là bao nhiêu. Quận huyện phải làm một bảng giá và trong một năm phải cập nhật một lần hoặc trong 6 tháng cập nhật một lần, có như vậy sẽ rõ ràng hơn. Phải cập nhật thường xuyên bởi ví dụ giá hiện nay ở mức 30 triệu đồng/m2 nhưng trong trường hợp ảm đạm giá chỉ còn 25 triệu đồng/m2 thôi thì khi đó áp dụng giá 30 triệu sẽ không đúng. Bất cứ quận huyện nào cũng có bảng giá thì phòng công chứng sẽ áp dụng theo bảng giá đó, tất nhiên ở góc độ không phải là tuyệt đối, hầu như là tương đối chấp nhận được trong vấn đề khi chúng ta giao dịch.

Có như vậy, người bán và người mua hiểu được rằng khi mua một sản phẩm nào đó thì trách nhiệm của mình là như thế nào, có như vậy sẽ minh bạch về thuế hơn.

Thứ hai, người ta biết được rằng nếu mua như vậy sẽ phải đóng thuế bao nhiêu. Như vậy tôi nghĩ sẽ minh bạch hơn trong vấn đề chuyển nhượng, tránh tình trạng tránh thuế và né thuế.

PV: Trân trọng cảm ơn ông!

Thảo Bùi (thực hiện)

Thế Công