Tình trạng bất động sản “sốt nhanh, hạ nhiệt sốc” có lặp lại trong năm 2023?

Đã qua thời “nóng - lạnh” đột ngột

Nhớ lại hồi đầu năm 2022, thị trường bất động sản đã chứng kiến tình trạng sốt đất cục bộ tại một số địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường. Tuy nhiên, từ giữa năm 2022, thị trường địa ốc đã “đảo chiều” và rơi vào trạng thái trầm lắng, thậm chí còn nghiêm trọng hơn cả giai đoạn giãn cách vì dịch bệnh Covid-19 hai năm về trước. Minh chứng là theo báo cáo của Bộ Xây dựng, số lượng doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thể trong năm 2022 tăng khoảng 38,7% so với cùng kỳ năm trước.

Thực tế cũng cho thấy, không ít doanh nghiệp đã buộc phải thu hẹp quy mô hoạt động, cắt giảm nhân sự, cắt chi phí lương thưởng, truyền thông dự án… Một số doanh nghiệp còn gửi đơn “kêu cứu” lên cơ quan chức năng khi đứng trước tình trạng “đóng băng” các dự án, dòng tiền đổ về gần như âm.

Trước thực tế này, bước sang năm 2023 nhiều người lo ngại, “sốt nhanh hạ nhiệt sốc” của thị trường trong năm vừa qua sẽ còn lặp lại. Do đó, nhiều nhà đầu tư đang rất dè chừng khi tham gia thị trường giai đoạn hiện nay. Tuy nhiên, nhận định về vấn đề này các chuyên gia cho rằng, sẽ khó xảy ra tình trạng “nóng - lạnh” đột ngột dù thị trường còn nhiều khó khăn.

Chia sẻ với Reatimes, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ​​​​Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, tình trạng sốt đất đầu năm 2022 một phần là do thị trường đang được kỳ vọng quá lớn vào khả năng hồi phục sau hai năm chịu ảnh hưởng Covid-19. Vì vậy mà tâm lý nhà đầu tư rất hưng phấn muốn tham gia thị trường, đẩy giá bất động sản tăng cao. Song, đến giữa năm với hàng loạt các động thái thắt chặt về tín dụng ngân hàng, kiểm soát chặt hoạt động trái phiếu doanh nghiệp, cùng một số lãnh đạo doanh nghiệp vướng vào lao lý khiến tâm lý chung của thị trường có sự biến động. Từ đó mà thị trường bất động sản “hạ nhiệt sốc”.

“Như vậy, việc thị trường nóng hay lạnh một cách đột ngột phần lớn là do các yếu tố từ bên ngoài xuất hiện và tác động bất ngờ. Nên để nói năm 2023, tình trạng này có lặp lại hay không còn phụ thuộc nhiều vào bối cảnh bên ngoài. Tuy nhiên, tôi cho rằng, thị trường năm nay sẽ không rơi vào trạng thái như cũ”, ông Đính nói.

Lý giải nguyên nhân, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đưa ra hai lý do:

Thứ nhất, năm nay hiện tượng đầu cơ sẽ ít hơn do việc sử dụng “đòn bẩy tài chính” đang trở nên khó khăn. Đối với nhà đầu tư, tâm lý vẫn rất dè chừng và trở nên thận trọng trước khi “xuống tiền”. Ngoài ra, thị trường đang hướng về nhu cầu thực. Vì vậy, khó xảy ra tình trạng “sốt nóng”.

Thứ hai, những thăng trầm trong năm 2022 sẽ đem đến nhiều bài học cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, kể cả những nhà làm chính sách trong năm 2023. Do đó, thời gian tới dù khó khăn, thị trường vẫn sẽ có nhiều kinh nghiệm hơn trong việc ứng phó.

Bất động sản 2023 sẽ đón nhận nhiều tín hiệu lạc quan

Không chỉ không lặp lại diễn biến “sốt nhanh hạ nhiệt sốc” mà giới chuyên gia còn cho rằng, bất động sản 2023 sẽ đón nhận nhiều tín hiệu lạc quan.

Về hành lang pháp luật, ông Đính cho biết, các vướng mắc pháp luật đang trong quá trình tháo gỡ và hoàn thiện. Cụ thể, Chính Phủ và Quốc hội đã có nhiều giải pháp rất tổng thể để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản như thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ; dự thảo sửa đổi NĐ 65/2022/NĐ-CP của Chính phủ, sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 153/2020/NĐ-CP ngày 21/12/202 quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ theo hướng mở hơn, lộ trình phù hợp hơn; Công điện 1164/CĐ-TTg về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở... Loạt động thái này đã và đang vực dậy niềm tin cho các nhà đầu tư và người mua ở thực.

Ông Đính cũng cho rằng, nhu cầu về nhà ở giai đoạn 2021 - 2030 sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại các khu vực đô thị. Tỷ lệ dân số đô thị hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030, đòi hỏi mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Đây là cơ hội cho các doanh nghiệp phát triển dự án phù hợp với nhu cầu ở thực.

Về tài chính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, Bộ Tài chính đã ban hành Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ theo hướng kiểm soát chặt chẽ hơn, làm cơ sở để các doanh nghiệp tiếp tục phát hành trái phiếu ở thời gian tới.

Đặc biệt, năm 2023 đầu tư công được coi là nhiệm vụ trọng tâm, chiến lược của cả nước. Các dự án đang triển khai dở sẽ được đẩy mạnh để kịp tiến độ hoàn thành, cùng với đó hàng loạt dự án, công trình mới cũng sẽ được khởi động xây dựng trong thời gian tới. Khi giải ngân đầu tư công được đẩy mạnh, trong đó nhóm dự án hạ tầng chiếm tỷ trọng lớn sẽ tạo ra nhiều khu kinh tế, du lịch, đô thị kéo theo đó sẽ là nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng, dịch vụ, văn phòng... Đặc biệt là phân khúc bất động sản công nghiệp trong xu thế chuyển dịch các cơ sở công nghiệp của các tập đoàn đa quốc gia của thế giới.

“Tất cả những yếu tố này chính là những tín hiệu lạc quan cho thị trường bất động sản năm 2023, giúp thúc đẩy thị trường có sự khởi sắc và tìm kiếm cơ hội hồi phục”, ông Đính nhấn mạnh.

Chia sẻ thêm về những tín hiệu tích cực cho thị trường địa ốc 2023, chuyên gia kinh tế - TS. Nguyễn Minh Phong bày tỏ, nguồn cung nhà ở xã hội hứa hẹn được cải thiện trong năm nay là một trong những điểm sáng sẽ giúp thị trường bất động sản hồi phục và phát triển.

Cụ thể, Bộ Xây dựng đã trình Thủ tướng phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030” trong năm 2022. Bộ Xây dựng đưa ra mục tiêu cụ thể đến năm 2030 trên cả nước hoàn thành đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội dành cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp. Giai đoạn 2021 - 2025, Bộ Xây dựng xác định mục tiêu 570.000 căn nhà ở xã hội.

Theo ông Phong, việc tập trung đẩy mạnh phát nhiểu nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá rẻ sẽ là chìa khoá để giải bài toán thanh khoản cho thị trường, đáp ứng nhu cầu an cư của đại bộ phận người dân nhiều năm qua./.

Thanh An