Thị trường trái phiếu chỉ rón rén phục hồi, bất động sản thiếu nhà giá rẻ khó mơ hồi phục

TS. Lê Xuân Nghĩa

Ngoài pháp lý, vốn, thanh khoản là vấn đề được quan tâm hàng đầu của doanh nghiệp bất động sản hiện nay trong bối cảnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) chưa phục hồi.

“Chúng tôi theo dõi xem niềm tin thị trường có phục hồi hay không khi các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu. Mới đây nhất, khi một Tập đoàn bất động sản lớn phát hành trái phiếu (doanh nghiệp này không hề có nợ đọng ngân hàng), chúng tôi nín thở theo dõi nhưng kết quả cho thấy thị trường chỉ đang “mon men”, “rón rén” phục hồi khoảng 30% so với kỳ vọng”, TS Lê Xuân Nghĩa nhận định.

Theo chuyên gia này, thanh khoản của nền kinh tế cũng vẫn nằm trong khó khăn cực lớn. Đồng thời vòng quay của dòng tiền còn “chưa được 1 vòng quay trong 1 năm”. Toàn bộ nền kinh tế rơi vào trì trệ, thanh khoản gặp khó khăn nghiêm trọng ở nhiều ngành, không riêng bất động sản.

Tuy vậy, theo TS. Lê Xuân Nghĩa, khủng hoảng bất động sản hiện nay khác giai đoạn trước đây (trước đây là dư cung, trong khi đó lần này là khủng hoảng thiếu cung). Trong bối cảnh đó doanh nghiệp lại thiếu vốn, không thể mở thêm dự án, do đó thị trường “đóng băng”.

Theo chuyên gia, thị trường bất động sản có thể khó khăn kéo dài đến quý II, quý III sang năm. Để phục hồi thị trường bất động sản, Chính phủ đang quyết liệt tháo gỡ với các Tổ công tác về tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản với sự tham gia tới tận doanh nghiệp. Đây là nỗ lực chưa từng có, tuy nhiên kết quả chưa cao.

“Chúng ta chưa vào “tâm bão”, chúng ta chưa đẩy được cung của nguồn nhà ở giá rẻ thì chưa giải quyết được vấn đề. Làm sao để các doanh nghiệp đi vào nhà ở giá rẻ được “tự do”. Cần thiết Chính phủ quy định khung giá cho nhà ở giá rẻ như ở Trung Quốc, tránh làm các nhà đầu tư nhà ở giá rẻ nản lòng. Chúng ta chưa tạo được mặt bằng giá nhà ở bất động sản thì chưa giải quyết được khủng hoảng thị trường”, TS Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.

Cùng chung ý kiến, TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chia sẻ, hiện nay, thị trường bất động sản đang đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Mặc dù sức cầu thị trường rất tốt, nhưng vẫn chứng kiến sự suy giảm trong giao dịch do các nhà đầu tư đang đối diện với vấn đề "chôn" vốn và phải giải quyết những thách thức tài chính.

Trong giai đoạn 2022 - 2023, lượng giao dịch bất động sản đã giảm đến 90%, cho thấy tình trạng sức cầu của thị trường yếu kém. Bên cạnh vấn đề khan hiếm nguồn cung nhà ở giá rẻ, còn tồn tại một vài vấn đề như thiếu cơ chế và sự quyết tâm của nhiều địa phương, dẫn đến tình trạng nhiều dự án vẫn chưa được gỡ khó, các doanh nghiệp bất động sản còn phải đối mặt với nhiều khó khăn.

Ông Đính cho biết, những nỗ lực của Chính phủ và các Bộ ngành liên quan trong việc ban hành nhiều chính sách nhằm tháo gỡ những khó khăn trên thị trường bất động sản đã có tác động tích cực tới thị trường. Theo ông Đính, trong quý 1/2023, đã có gần 3.000 sản phẩm giao dịch và trong quý 2, con số này đã tăng 30%. Đến nay nay, niềm tin từ các nhà đầu tư cũng dần được phục hồi, nhiều dự án mới bắt đầu mở bán trên thị trường, dẫn đến việc gia tăng số lượng giao dịch bất động sản.

Tuy vậy, việc cải thiện nguồn cung nhà ở mới và sự ổn định của tâm lý của người mua vẫn đang diễn ra chậm chạp, cần nhiều thời gian để hoàn thiện các dự án mới. Đồng thời, tâm lý của nhà đầu tư dù đang dần ổn định hơn nhưng vẫn khá thận trọng, đặc biệt là những người đang đối diện với áp lực tài chính từ các khoản đầu tư trước đây.

Qua khảo sát, 70% doanh nghiệp cho biết, các chính sách về nguồn vốn vẫn chưa thực sự phát huy hiệu quả. Trong đó, 2/3 các doanh nghiệp cho biết, chính quyền địa phương nơi họ có hợp đồng kinh doanh đã bắt đầu tuyên truyền hướng dẫn tổ chức hỗ trợ chính sách, nhưng chỉ có 15% doanh nghiệp đánh giá về những chính sách hỗ trợ về đất đai, gồm công tác giải phóng mặt bằng, quyền sử dụng đất đạt mức độ hiệu quả…; 28% đánh giá việc thực hiện các chương trình tiếp cận vốn vay ưu đãi,…

TS Nguyễn Văn Đính kỳ vọng, trong giai đoạn cuối năm 2023 – đầu năm 2024, thị trường bất động sản sẽ ghi nhận nhiều dấu hiệu tích cực hơn so với giai đoạn cuối quý 2 và đầu quý 3/2024.

Nguồn: Thị trường trái phiếu chỉ rón rén phục hồi, bất động sản thiếu nhà giá rẻ khó mơ hồi phục