Thanh khoản nhà thấp tầng suy giảm: Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh

Theo dữ liệu từ Savills, chỉ khoảng 7% giỏ hàng nhà thấp tầng mở bán lần đầu tại Hà Nội trong quý I/2026 được giao dịch thành công, giảm sâu so với mức 41% cùng kỳ năm 2025. Đây là mức suy giảm rất mạnh, cho thấy tốc độ hấp thụ đã chậm lại rõ rệt.

Toàn thị trường biệt thự, liền kề hiện ghi nhận hơn 2.300 căn sơ cấp, trong đó gần 1.490 căn là nguồn cung mới, chủ yếu đến từ khu vực ngoại thành. Lượng hàng mới này giảm 36% so với cùng kỳ, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt khoảng 15%.

Dù thanh khoản suy yếu, mặt bằng giá không có dấu hiệu điều chỉnh tương ứng. Giá bán sơ cấp trung bình vẫn được duy trì quanh ngưỡng 257 triệu đồng/m², trong khi giá chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp gần như đi ngang. Sự “neo giá” trong bối cảnh thanh khoản thấp đang tạo ra trạng thái giằng co kéo dài, khiến người mua càng trở nên thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền.

Báo cáo từ Avison Young cũng chỉ ra phân khúc thấp tầng tại Hà Nội đang bước vào giai đoạn “nén”, với tỷ lệ hấp thụ sơ cấp khoảng 25%. Phần lớn nguồn cung hiện nay đến từ hàng tồn của các đợt mở bán trước, trong khi người mua chuyển sang trạng thái quan sát thay vì giao dịch. Tâm lý này khiến thị trường không chỉ chậm lại về tốc độ bán hàng mà còn thay đổi về kỳ vọng lợi nhuận trong ngắn hạn.

Xu hướng suy giảm thanh khoản không chỉ diễn ra tại Hà Nội. Báo cáo quý I/2026 của DKRA Consulting tại TP. HCM và khu vực phụ cận cho thấy sức tiêu thụ sụt giảm trên hầu hết các phân khúc. Đất nền chỉ tiêu thụ khoảng 3% nguồn cung sơ cấp, giảm khoảng 50% so với quý IV/2025, trong khi nhà phố và biệt thự giảm khoảng 44%. Diễn biến đồng pha này phản ánh sự co lại của dòng tiền đầu tư trên phạm vi rộng.

Ở góc độ thị trường, nhiều nhà đầu tư cho rằng hành vi giao dịch đã thay đổi khá rõ so với các giai đoạn trước. Anh Trần Quân, một nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội, nhận định thanh khoản nhà thấp tầng hiện nay chậm hơn đáng kể so với giai đoạn 2024 - 2025, đặc biệt ở những sản phẩm có giá trị lớn hoặc tổng mức đầu tư cao.

Ngược lại, các sản phẩm có giá trị vừa phải, khoảng 2 - 3 tỷ đồng, diện tích nhỏ hoặc dễ khai thác nhu cầu ở thực vẫn ghi nhận mức thanh khoản tốt hơn trong bối cảnh chung trầm lắng.

Theo anh Quân, tâm lý nhà đầu tư hiện nay đã chuyển sang trạng thái thận trọng rõ rệt. Thay vì quyết định nhanh như giai đoạn thị trường tăng nóng, người mua có xu hướng khảo sát nhiều khu vực, so sánh mặt bằng giá và kiểm tra kỹ yếu tố pháp lý, quy hoạch trước khi xuống tiền.

Những khu vực có thông tin tích cực về hạ tầng như mở đường, gần khu công nghiệp hoặc nằm trong các khu đô thị mới vẫn thu hút sự quan tâm nhất định. Trong khi đó, các khu vực xa trung tâm hoặc thiếu động lực phát triển đang gặp khó khăn hơn về thanh khoản. Diễn biến này cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ giữa các phân khúc sản phẩm và vị trí trên thị trường nhà thấp tầng.

Một điểm đáng chú ý là thị trường nhà thấp tầng hiện không còn phù hợp với chiến lược lướt sóng ngắn hạn. Thay vào đó, dòng tiền chủ yếu đến từ nhà đầu tư có vốn nhàn rỗi, mua để nắm giữ dài hạn với kỳ vọng tăng giá trong tương lai. Đây là sự thay đổi quan trọng so với giai đoạn trước, khi kỳ vọng tăng giá nhanh từng là động lực chính của thị trường.

Theo các chuyên gia, ngoài yếu tố giá, chi phí vốn tăng mạnh cũng đang tạo áp lực đáng kể lên thanh khoản. Đầu năm 2026, lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng sau giai đoạn ưu đãi dao động khoảng 12% - 14%/năm, trong khi mức ưu đãi ban đầu phổ biến 8% - 10%/năm. Thậm chí, có thời điểm cuối năm trước, lãi suất từng chạm mức 15% - 16%/năm. Chi phí tài chính gia tăng khiến người mua buộc phải cân nhắc kỹ hơn trước khi vay vốn đầu tư.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, nhận định sau Tết, người mua có xu hướng thận trọng hơn do nhiều yếu tố bất định vĩ mô, từ định hướng quy hoạch dài hạn của Thủ đô đến biến động lãi suất. Theo bà, chính mặt bằng lãi suất cao là một trong những nguyên nhân trực tiếp làm giảm thanh khoản trên thị trường nhà thấp tầng.

Bà Hằng cũng nhấn mạnh thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ. Đây không chỉ là một nhịp điều chỉnh thông thường mà là quá trình tái cấu trúc theo logic mới, trong đó sản phẩm phải thực chất hơn, pháp lý minh bạch hơn và năng lực chủ đầu tư trở thành yếu tố sống còn.

Ở góc nhìn rộng hơn, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc PropertyGuru Vietnam, cho rằng thị trường bất động sản đầu năm 2026 đang chuyển sang trạng thái ổn định nhưng có chọn lọc. Giá không còn tăng nóng mà bắt đầu điều chỉnh, đặc biệt ở các phân khúc mang tính đầu cơ. Nhu cầu vẫn tồn tại nhưng thận trọng hơn, tập trung vào sản phẩm phục vụ ở thực và những khu vực có nền tảng kinh tế rõ ràng.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh mô tả cuộc đua bán hàng trong giai đoạn tới sẽ là “những màn rượt đuổi kịch tính, khốc liệt và khó đoán”. Nhận định này phản ánh đúng áp lực cạnh tranh đang gia tăng trong phân khúc nhà thấp tầng, nơi cả hàng sơ cấp và thứ cấp đều phải cạnh tranh trong bối cảnh sức cầu suy yếu.

Những diễn biến hiện tại đang đặt doanh nghiệp bất động sản trước bài toán không chỉ là cạnh tranh mà còn là sinh tồn. Khi tốc độ hấp thụ không đạt kỳ vọng, áp lực chi phí tài chính có thể nhanh chóng chuyển thành rủi ro thanh khoản, ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền và kế hoạch phát triển dự án.

Các chuyên gia cho rằng doanh nghiệp buộc phải cơ cấu lại danh mục đầu tư, ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, thanh khoản tốt và gắn với nhu cầu thực. Điều này nhằm giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh thị trường đang phân hóa mạnh.

Nhìn tổng thể, thị trường nhà thấp tầng đang trải qua một phép thử quan trọng. Chu kỳ tăng trưởng dựa trên kỳ vọng tăng giá và đòn bẩy tài chính dường như đang dần khép lại, nhường chỗ cho giai đoạn đề cao chất lượng sản phẩm, sức khỏe tài chính và giá trị sử dụng thực.

Tuy vậy, trong ngắn hạn, áp lực vẫn chưa giảm bớt. Lãi suất neo cao, nguồn cung tăng, sức mua thận trọng và chi phí vốn lớn sẽ tiếp tục là những yếu tố khiến thanh khoản nhà thấp tầng chịu nhiều sức ép. Trong bối cảnh đó, khả năng thích ứng, quản trị rủi ro và năng lực tài chính sẽ là yếu tố quyết định sự tồn tại và phát triển của các chủ thể trên thị trường.

Nguồn:Thanh khoản nhà thấp tầng suy giảm: Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh