Những góc khuất trong ủy thác đầu tư BĐS: Khi nhà đầu tư đi trên sông băng mùa xuân

https://vninfor.vn/

LTS: Vài năm trở lại đây, tình trạng các công ty huy động vốn từ người dân với lãi suất cao trở nên khá phổ biến. Với nhiều hình thức đa dạng, cách thức trả lãi linh hoạt, kèm nhiều cam kết quyền lợi hấp dẫn, các công ty đã thu hút được một lượng lớn người dân tham gia với tổng số tiền huy động được lên tới hàng trăm, thậm chí hàng nghìn tỷ đồng.

Tuy nhiên, việc huy động vốn này được đánh giá là tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người tham gia và thực tế cũng cho thấy có những sự vụ đã được cơ quan chức năng định danh là lừa đảo.

Vậy, căn nguyên nào đã làm nảy nở việc huy động vốn, bản chất của các thỏa thuận là gì, đâu là những rủi ro và nhà đầu tư cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình? Đó là những vấn đề được đặt ra và giải quyết trong tuyến bài

“Những góc khuất trong ủy thác đầu tư bất động sản”

.

Bài 1:

Khi nhà đầu tư đi trên sông băng mùa xuân

Trân trọng gửi tới quý độc giả!

Muôn kiểu huy động vốn

Giữa năm 2022, chị Bích Ngọc (32 tuổi), nhân viên một công ty truyền thông ở quận Nam Từ Liêm, Hà Nội, nhận được lời đề nghị đầu tư hấp dẫn của một công ty bất động sản. Theo đó, công ty này mời Ngọc góp vốn đầu tư chung một dự án bất động sản tại Hải Phòng với lời cam kết sau khi "ra hàng", Ngọc sẽ được sở hữu một lô đất. Công ty sẽ bán lô đất đó để trả vốn cho Ngọc cộng với mức lợi nhuận cam kết 20%/năm. Nếu hết thời hạn một năm mà công ty không ra được hàng, bán được sản phẩm, Ngọc có thể lấy vốn gốc về, song không có lợi nhuận kèm theo.

"Nhận thấy cơ hội đầu tư này khá an toàn, lại rất có tiềm năng, tôi quyết định dốc toàn bộ số tiền tích lũy hơn 2,5 tỷ đồng để ký hợp đồng hợp tác đầu tư", Ngọc nói.

Cũng tương tự như vậy, chị Minh Quyên (35 tuổi), chủ một tiệm ăn nhỏ tại quận Cầu Giấy, Hà Nội liên tục nhận được lời mời gọi hợp tác đầu tư của công ty K., thuộc Tập đoàn S từ tháng 9 năm ngoái.

Theo lời giới thiệu của nhân viên tư vấn, việc hợp tác này chỉ kéo dài 6 tháng, lãi suất được hưởng lên tới 9,6%, thời gian thanh toán lãi là 3 tháng/lần, và do Tập đoàn S bảo lãnh. Hai bên sẽ ký một hợp đồng mua bán căn hộ để "làm tin".

Nghe tư vấn "bùi tai", lại thêm sẵn số tiền vừa bán nhà, chị Quyên chấp thuận ký hợp đồng với giá trị góp vốn là 2,2 tỷ đồng để đồng sở hữu 1 căn hộ với hai nhà đầu tư khác tại dự án của Tập đoàn S tại quận Bắc Từ Liêm.

Trên thực tế, những lời mời chào đầu tư như trường hợp của chị Bích Ngọc và Minh Quyên nêu trên không hề hiếm, nếu không muốn nói hiện tượng này rất phổ biến trong vài năm trở lại đây, đặc biệt với các công ty bất động sản hoặc có liên quan đến lĩnh vực bất động sản.

Hình thức huy động vốn của các công ty này rất đa dạng, hoặc mời đầu tư chung dự án, hoặc mời mua căn hộ trong thời gian ngắn hoặc có quyền lợi được mua bất động sản với giá ưu đãi… Tuy nhiên, điểm chung của các hình thức huy động vốn này là các công ty sẵn sàng trả mức lãi suất rất cao, thậm chí gấp nhiều lần lãi suất tiền gửi tại các ngân hàng và chi trả trong thời gian ngắn, đặc biệt có nhiều trường hợp còn chi trả theo ngày.

Như với công ty bất động sản N., có trụ sở tại Hà Nội, từ năm 2019, đơn vị này liên tục tung ra thị trường các gói đầu tư chỉ từ 20 triệu đồng trong thời hạn 2 năm, lãi suất lên tới 34%/năm cùng nhiều quà tặng hấp dẫn khác. Theo tìm hiểu của PV Reatimes, công ty này đã huy động vốn từ hàng nghìn nhà đầu tư, có những nhà đầu tư nhỏ lẻ chỉ góp vài chục triệu đồng, nhưng cũng không hiếm những người rót tới hàng tỷ đồng.

Không chỉ dừng lại ở các công ty nhỏ hay phi niêm yết, thị trường còn chứng kiến cả những "ông lớn" đã lên sàn cũng lao vào cuộc đua huy động vốn trong dân. Chẳng hạn thời gian qua, một tập đoàn bất động sản rất lớn đã tung ra chương trình hợp tác đầu tư bằng cách chia nhỏ bất động sản thành hàng chục phần và bán từng phần cho người dân với mỗi phần chỉ vài chục triệu đồng. Mức lợi nhuận cam kết sau 18 tháng dao động 6,5 - 7,5%/năm, nếu kéo dài 36 - 60 tháng có thể lên 9,5%/năm.

Cũng áp dụng cách thức chia nhỏ bất động sản để bán, một số đơn vị còn đi xa hơn, chia một bất động sản thành hàng nghìn phần và "token hóa" từng phần bất động sản đó. Phương thức này còn được gọi là blockchain bất động sản. Ví dụ một bất động sản được định giá 4 tỷ đồng được chia làm 1.000 phần, tương ứng 1.000 token, mỗi token trị giá 4 triệu đồng. Khách hàng có thể mua một hoặc nhiều token và trở thành những đồng chủ sở hữu bất động sản đó. Trong quá trình nắm giữ, khách hàng có quyền mua bán token của nhau và/hoặc cùng thống nhất bán bất động sản khi muốn chốt lời. Trong phương thức này, khách hàng cũng có thể ủy quyền quản lý cho một bên thứ ba và nhận lợi nhuận từ bên được ủy thác đó.

Vì sao nở rộ?

Có thể nói, việc nở rộ các hình thức huy động vốn là một hệ quả tất yếu của những biến chuyển trên thị trường tài chính, bất động sản những năm qua. Lùi lại về năm 2020, khi dịch bệnh bùng phát, khu vực kinh tế thực bị ảnh hưởng nghiêm trọng, sản xuất đình đốn, kinh doanh khó khăn. Trong khi đó, lãi suất huy động của các ngân hàng xuống mức rất thấp, cơ bản không đủ sức hấp dẫn dòng tiền trong dân gửi vào. Bởi vậy, một số lượng tiền rất lớn trong dân ứ đọng lại, làm nảy sinh nhu cầu đầu tư vào các kênh tài sản.

Lúc này, thị trường tồn tại hai nhóm: Một là những người có khả năng tự đầu tư, hai là những người tìm kiếm nơi ủy thác đầu tư. Sự xuất hiện của nhu cầu ủy thác đã dẫn tới việc các công ty đua nhau huy động vốn trong dân. Với mức lãi suất huy động vốn cao hơn ngân hàng, các công ty này có thể dễ dàng hút được một số lượng vốn khủng, phục vụ cho việc đầu tư cơ hội vào các kênh tài sản như đất đai, chứng khoán, tiền kỹ thuật số (coin) hoặc các hoạt động khác. Bối cảnh nêu trên cũng chính là nguyên nhân khiến giai đoạn dịch bệnh là những năm đỉnh cao huy động của thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Sau khi hết dịch bệnh, nền kinh tế trở lại với trạng thái bình thường. Tuy nhiên, ngay sau đó, thị trường trái phiếu khủng hoảng, thị trường chứng khoán suy sụp, thị trường bất động sản đóng băng, trong khi tín dụng cho bất động sản lại bị thắt chặt. Tất cả đã đẩy các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản rơi vào tình cảnh đói vốn nghiêm trọng. Để giải quyết bài toán dòng tiền, gồm trả nợ ngân hàng, đáo hạn trái phiếu, thanh toán cho nhà thầu, nhà cung cấp, duy trì hoạt động, phát triển dự án… các doanh nghiệp buộc phải tìm mọi cách để huy động vốn trong dân. Để huy động được, các doanh nghiệp phải nghĩ ra đủ loại hình thức hợp tác, đầu tư, góp vốn, phải chấp nhận trả lãi rất cao và trả trong thời gian ngắn. Thực sự, không ít doanh nghiệp đã ở thế "giật gấu vá vai", ăn đong từng bữa.

Nhà đầu tư dễ chịu rủi ro khi chạy theo lãi cao

Tình thế không lấy làm tốt đẹp của các doanh nghiệp bất động sản nêu trên chính là rủi ro hiện hữu đối với các nhà đầu tư đã góp vốn - như dòng sông băng vào đầu xuân, dưới mặt băng tưởng chừng rắn chắc, nước đã âm thầm chảy, lớp băng bề mặt cứ mỏng dần, có thể khiến người đi trên đó rơi xuống lòng sông bất cứ lúc nào.

Thực tế cũng cho thấy, thị trường đã có những người đạp phải băng mỏng và rơi xuống sông. Chị Bích Ngọc trong câu chuyện trên là một trường hợp như vậy. Tính đến thời điểm này, dự án mà chị góp vốn đầu tư chung vẫn chưa có chuyển biến đáng kể nào. Khả năng rất cao là đến hạn một năm, dự án này vẫn không ra được hàng. Nguy hiểm hơn, công ty huy động vốn để ngỏ khả năng không trả được vốn góp ban đầu như cam kết với chị Ngọc.

Chị Minh Quyên thậm chí còn bi kịch hơn. 2,2 tỷ đồng chị góp vào Công ty K đã không mang lại một đồng lãi nào, do công ty không có khả năng trả lãi. Điều tồi tệ hơn nữa là chị Quyên không thể rút vốn của mình ra khỏi công ty, do lệnh rút tiền đã bị đình chỉ. Giờ đây, gia đình cị Quyên rơi vào tình cảnh dở khóc dở cười: Nhà đã bán, tiền bị chôn trong hợp đồng hợp tác đầu tư, phải đi thuê nhà để ở và không biết làm gì hơn là "cầu nguyện" cho tình hình sáng sủa lên trong thời gian tới.

Với công ty N., tìm hiểu của PV cho thấy, đã nhiều tháng trôi qua, công ty này không trả được lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư rót vốn, nhất là những nhà đầu tư nhỏ lẻ. Nhiều nhà đầu tư đã đến công ty đòi quyền lợi, song với tình hình hiện tại, nếu làm căng, khả năng cao là cả hai cùng chìm, do đó các nhà đầu tư đành "ngậm bồ hòn làm ngọt".

Hay như gần đây, hàng nghìn nhà đầu tư đã rơi vào cảnh mất tiền khi bỏ vốn vào Bankland. Công ty này đã huy động được khoảng 400 tỷ đồng từ 4.000 nhà đầu tư qua 7.000 hợp đồng hợp tác đầu tư. Bankland cam kết nhà đầu tư được hưởng lãi suất kỳ hạn từ 6 tháng đến 72 tháng, trả lãi theo ngày với mức lãi suất 3 - 5,1%/tháng (lên đến 43,2%/năm). Nhưng tất cả chỉ là trò lừa đảo. Các lãnh đạo của Bankland đã bị khởi tố, còn tiền của nhà đầu tư thì như cá biển chim trời, không biết ngày nào mới đòi lại được.

Trao đổi với PV Reatimes, Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty Luật ANVI cho biết, rất nhiều hoạt động huy động vốn theo hình thức hợp tác kinh doanh, hợp tác đầu tư lãi suất cao hiện nay có dấu hiệu kinh doanh đa cấp, chiếm đoạt tài sản. Do đó, nhà đầu tư phải cẩn thận với các lời mời chào hợp tác đầu tư với lãi suất "trên trời", tìm hiểu kỹ về mô hình đầu tư có phải là hình thức đa cấp không, dự án đầu tư cụ thể là dự án nào, giấy tờ pháp lý có đầy đủ không.

"Nhà đầu tư khi xuống tiền cần quan tâm đến uy tín của doanh nghiệp, tính pháp lý và tính sở hữu của dự án… chứ không nên chỉ nhìn vào lãi suất", vị luật sư khuyến nghị./.