Nguồn cung bất động sản công nghiệp phía Nam tăng mạnh sau sáp nhập

Nguồn cung tăng, tỷ lệ lấp đầy ấn tượng

Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản công nghiệp vùng kinh tế trọng điểm phía Nam quý III/2025 của Cushman & Wakefield cho biết, sau khi sáp nhập tỉnh theo đơn vị hành chính mới của Chính phủ, tổng nguồn cung hiện hữu tích lũy đất công nghiệp tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam xấp xỉ 34.400 ha diện tích cho thuê, phản ánh mức tăng khoảng 17% so với quy mô trước khi sáp nhập.

Sau khi sáp nhập tỉnh thành, nguồn cung bất động sản công nghiệp tại phía Nam tăng mạnh - Ảnh minh họa.

Trong quý III/2025, thị trường ghi nhận sự gia nhập nguồn cung mới từ việc khởi công KCN Thủ Thừa tại Tây Ninh, bổ sung hơn 100 ha diện tích cho thuê. Với ranh giới hành chính mới, TP HCM sau khi sáp nhập càng chiếm tỷ trọng lớn nhất đạt 47% trong tổng nguồn cung, củng cố vị thế là trung tâm kinh tế công nghiệp hàng đầu khu vực.

Theo Cushman & Wakefield, trong bối cảnh nguồn cung đất công nghiệp tăng mạnh sau sáp nhập, tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp trong quý III/2025 đã ghi nhận ở mức 75%. Mức giảm này chủ yếu do nguồn cung đất công nghiệp mới gia nhập thị trường, đồng thời tỉnh cũ như Bình Phước có tỷ lệ lấp đầy thấp hơn các tỉnh còn lại.

“Nhu cầu thuê đất công nghiệp tại khu vực vùng kinh tế trọng điểm này vẫn đa dạng và ổn định, bao gồm các ngành nghề phát triển mạnh mẽ tại Việt Nam, như sản xuất linh kiện điện tử, bo mạch, cùng với các ngành truyền thống có quy mô lớn như sản xuất nhựa và sắt thép. Sự đa dạng này cho thấy khả năng hấp thụ dài hạn của thị trường là rất lớn”, Cushman & Wakefield đánh giá.

Đối với nguồn cung Nhà xưởng xây sẵn (NXXS), Cushman & Wakefield cho biết, sau khi sáp nhập tỉnh, tổng nguồn cung tích lũy hiện hữu NXXS toàn Vùng đạt xấp xỉ 6,5 triệu m2 diện tích sàn cho thuê. Quy mô nguồn cung này tăng khoảng 2% so với trước khi sáp nhập. Tỷ lệ lấp đầy của NXXS trong quý III/2025 vẫn đạt mức cao ấn tượng 92%, cho thấy nhu cầu thuê xưởng vẫn rất tốt và thể hiện sức bền vững của thị trường khi nguồn cung mới được đón nhận nhanh chóng.

Mức lấp đầy cao được ghi nhận đồng đều ở các địa phương trọng điểm như Đồng Nai (93%), Tây Ninh (91%) và TP HCM (90%). Sức cầu vẫn được dẫn dắt bởi các ngành sản xuất công nghệ cao và có giá trị gia tăng như linh kiện điện tử, bo mạch, và sản xuất phụ kiện, những ngành yêu cầu cơ sở vật chất sẵn có để nhanh chóng đi vào hoạt động.

Đối với Nhà kho xây sẵn (NKXS), trong quý III/2025, thị trường không ghi nhận thêm dự án NKXS mới gia nhập. Tổng nguồn cung tích lũy toàn Vùng sau khi sáp nhập đạt khoảng 6,6 triệu m2 sàn cho thuê. Về cơ cấu, TP HCM chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng nguồn cung với 45%, khẳng định vị thế trung tâm phân phối và tiêu thụ hàng hóa chính của vùng. Theo sau là Đồng Nai với 32%, tiếp tục khẳng định vai trò là “cửa ngõ logistics” quan trọng, kết nối trung tâm tiêu thụ với các cảng biển và khu công nghiệp.

Tỷ lệ lấp đầy của thị trường NKXS đạt mức ấn tượng khoảng 89%. Thị trường kho đang có dấu hiệu tăng tốc tích cực, với nhu cầu thuê gia tăng đến từ các mặt hàng tiêu dùng (bánh kẹo, thực phẩm, đồ uống), thuốc men và vật liệu xây dựng - những ngành hàng thiết yếu và gắn liền với nhu cầu thiết yếu của người tiêu dùng vào các dịp cuối năm.

Tỷ lệ lấp đầy tại TP HCM duy trì ở mức cao ấn tượng, khoảng 96%, cho thấy sức cầu rất lớn ở các vị trí gần trung tâm. Sức ép này đang tạo ra hiệu ứng lan tỏa, đẩy các doanh nghiệp tìm kiếm mở rộng kho bãi ở các khu vực lân cận như Đồng Nai và Tây Ninh, làm tăng tỷ lệ lấp đầy của hai tỉnh này lần lượt là 87% và 76%.

Triển vọng dự báo sẽ tiếp tục sôi động

Nguồn: Cushman & Wakefield.

Đánh giá triển vọng thị trường, Cushman & Wakefield cho biết, thị trường đất công nghiệp phía Nam được dự báo sẽ tiếp tục sôi động khi có thêm khoảng 7.300 ha gia nhập thị trường trong ba năm tới. Việc sáp nhập tỉnh không chỉ đơn thuần là mở rộng diện tích, mà còn định hình lại Trọng điểm Kinh tế phía Nam thành một siêu đô thị công nghiệp và dịch vụ.

Cụ thể, sự tinh gọn về quản lý hành chính giúp tối ưu hóa việc phân bổ nguồn lực và các khâu sản xuất, tạo nên chuỗi giá trị liền mạch từ trung tâm R&D/Tài chính (TP HCM) đến các cụm sản xuất chuyên sâu (khu vực Bình Dương cũ, Đồng Nai) và cửa ngõ Logistics/Dịch vụ cảng biển (khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An cũ).

Đồng thời, với quy mô thị trường lớn hơn và nguồn cung dồi dào, khu vực sẽ trở nên đặc biệt hấp dẫn để đón đầu nguồn lực FDI mới, đặc biệt là các dự án công nghệ cao quy mô lớn đang tìm kiếm "cứ điểm" sản xuất tại Đông Nam Á. Hơn nữa, các dự án hạ tầng trọng điểm như các tuyến cao tốc, vành đai 3, vành đai 4, sân bay Long Thành, cảng Cái Mép – Thị Vải sẽ đóng vai trò là động lực kép, thúc đẩy mạnh mẽ khả năng kết nối liên vùng giữa các KCN mới, KCN hiện hữu và các cảng biển, tối ưu hóa các dịch vụ chuỗi cung ứng/hậu cần mang lại lợi thế cạnh tranh vượt trội cho các nhà đầu tư trong tương lai gần.

Về triển vọng thị trường NXXS, Cushman & Wakefield cho biết, trong 3 năm tiếp theo, Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam dự kiến sẽ có hơn 1 triệu m2 sàn cho thuê gia nhập thị trường. Tuy nhiên, con số này có thể vẫn chưa đủ để đáp ứng làn sóng đầu tư sắp tới.

Theo Cushman & Wakefield, chính sách sáp nhập tạo ra một lợi thế kép: tăng khả năng phát triển kết nối liên vùng tạo điều kiện cho các doanh nghiệp thuê NXXS tiếp cận dễ dàng với nguồn nhân lực tại các địa phương và kết nối trung tâm (TP HCM) với mạng lưới logistics ở các tỉnh cửa ngõ cảng biển (Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ).

Đồng thời, sáp nhập giúp tăng tốc độ thâm nhập thị trường bằng việc đơn giản hóa và số hóa các quy định thủ tục hành chính trên phạm vi toàn vùng, tối ưu hóa lợi thế cốt lõi của NXXS là tiết kiệm thời gian vận chuyển và chi phí đầu tư ban đầu. Điều này củng cố vai trò của NXXS như một giải pháp lý tưởng cho các nhà đầu tư nước ngoài muốn nhanh chóng thiết lập cơ sở sản xuất tại một thị trường có quy mô lớn và được quy hoạch hạ tầng đồng bộ.

Trong khi đó, thị trường NKXS dự kiến cũng tiếp tục tăng trưởng với hơn 1,2 triệu m2 diện tích cung cấp mới sẽ gia nhập trong giai đoạn 2025-2027. Nguồn cung dồi dào này được kỳ vọng đáp ứng đủ nhu cầu ngày càng cao từ các ngành hàng tiêu dùng nhanh (FMCG), dược phẩm, và đặc biệt là thương mại điện tử, vốn đang đẩy mạnh chiến lược logistics chặng cuối (last-mile delivery).

“Chính sách sáp nhập tỉnh và đẩy mạnh các dự án hạ tầng giao thông giúp tối ưu hóa mạng lưới phân phối vùng, cho phép các nhà đầu tư logistics thiết lập mô hình các trung tâm phân phối hàng hóa và vệ tinh (hub & spoke) hiệu quả. Đồng thời, sự đồng bộ hóa quy hoạch và việc hoàn thiện các dự án hạ tầng chiến lược như vành đai 3, vành đai 4, các tuyến cao tốc, cảng biển và Sân bay Long Thành sẽ chuyển hóa các khu vực ngoại vi thành các cửa ngõ logistics lý tưởng, tạo điều kiện thuận lợi nhất để thu hút các nhà điều hành chuỗi cung ứng hàng đầu khu vực và toàn cầu”, Cushman & Wakefield nhận định.

Nguồn: Nguồn cung bất động sản công nghiệp phía Nam tăng mạnh sau sáp nhập