Miền Bắc dẫn đầu làn sóng mở rộng bất động sản công nghiệp

Theo báo cáo của CBRE, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục duy trì sự ổn định trong 9 tháng đầu năm 2025, đặc biệt tại khu vực phía Bắc với nhiều tín hiệu tích cực.

Chuyển biến tích cực

Tổng diện tích đất công nghiệp được hấp thụ tại các tỉnh thành cấp 1 đạt gần 350 ha, trong đó hơn một nửa diễn ra trong quý I - trước khi xuất hiện thông tin về chính sách thuế quan mới của Mỹ áp dụng cho một số quốc gia, bao gồm Việt Nam.

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam giữ đà ổn định trong 9 tháng đầu năm 2025. (Ảnh minh họa)

Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp phía Bắc đạt 78,1% cuối quý III, giảm nhẹ 1,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ, trong khi giá thuê trung bình đạt 142 USD/m²/kỳ hạn, tăng 4,1% theo năm. Mức tăng này chủ yếu nhờ các khu công nghiệp mới tại Hải Phòng chào thuê với giá cao, còn phần lớn khu công nghiệp hiện hữu giữ giá ổn định để thu hút khách thuê.

Với phân khúc kho xưởng xây sẵn, khu vực miền Bắc ghi nhận 0,8 triệu m² nguồn cung mới trong 9 tháng, vượt tổng cả năm 2024. Dự kiến, cả năm 2025 nguồn cung mới sẽ vượt mốc 1 triệu m², cao nhất kể từ khi thị trường hình thành. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ do áp lực nguồn cung, còn 79,3% đối với nhà kho (giảm 4,7 điểm phần trăm) và 88,4% đối với nhà xưởng (giảm 2,2 điểm phần trăm). Dù vậy, diện tích hấp thụ ròng vẫn đạt 0,6 triệu m², tăng 36,4% so với cùng kỳ 2024, cho thấy nhu cầu thuê vẫn duy trì tốt.

Giá thuê trung bình đạt 4,9 USD/m²/tháng với nhà kho và 5,0 USD/m²/tháng với nhà xưởng, tương ứng tăng 6,4% và 2,5% theo năm. Về nhu cầu, nhóm khách thuê chủ yếu vẫn là các công ty logistics, bên cạnh đó có doanh nghiệp sản xuất điện tử và thiết bị thể thao thuê diện tích lớn.

CBRE nhận định, trong ngắn hạn, biến động thương mại toàn cầu có thể khiến nhà đầu tư thận trọng hơn. Trong bối cảnh đó, sản phẩm xây sẵn vẫn được ưu tiên nhờ tính linh hoạt và chi phí đầu tư thấp. Về dài hạn, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam được dự báo tiếp tục mở rộng, với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước, cùng sự xuất hiện của các mô hình phát triển mới như kho/xưởng hỗn hợp hoặc cao tầng, giúp tối ưu diện tích và chi phí, đặc biệt tại khu vực quanh Hà Nội - nơi quỹ đất ngày càng khan hiếm.

Niềm tin dài hạn

Sự mở rộng nhanh của nguồn cung kho xưởng và đất công nghiệp tại miền Bắc cho thấy niềm tin dài hạn của nhà đầu tư vào tiềm năng của Việt Nam, trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu tiếp tục dịch chuyển khỏi Trung Quốc. Việc hàng loạt khu công nghiệp mới được triển khai tại Hải Phòng, Bắc Ninh, Thái Nguyên hay Hưng Yên khẳng định khu vực này đang dần trở thành trung tâm sản xuất - logistics mới của khu vực, thu hút các ngành công nghiệp giá trị cao như điện tử, thiết bị thể thao và linh kiện ô tô.

Tuy nhiên, đằng sau sự ổn định là sức ép cạnh tranh gia tăng. Tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ cho thấy nguồn cung đang tăng nhanh hơn nhu cầu, buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược. Một số khu công nghiệp mới có mức giá thuê cao có thể mất lợi thế ngắn hạn, nhất là khi dòng vốn FDI ngày càng chọn lọc trong bối cảnh kinh tế toàn cầu biến động.

Dù thị trường ổn định, nguồn cung tăng nhanh hơn nhu cầu đang khiến cạnh tranh gia tăng và buộc chủ đầu tư phải linh hoạt thích ứng. (Ảnh minh họa)

Trong bối cảnh đó, đa dạng hóa nhóm khách thuê, đặc biệt hướng đến doanh nghiệp trong nước quy mô vừa và nhỏ được xem là giải pháp cần thiết để duy trì hiệu suất cho thuê. Về dài hạn, xu hướng phát triển kho xưởng cao tầng hoặc tích hợp logistics thông minh sẽ giúp thị trường tăng sức cạnh tranh, đồng thời hỗ trợ các nhà đầu tư tối ưu quỹ đất và chi phí vận hành.

Nếu tận dụng tốt lợi thế hạ tầng, vị trí và chính sách thu hút đầu tư, miền Bắc hoàn toàn có thể tiếp tục giữ vững vị thế “điểm đến sản xuất mới” của Đông Nam Á, trở thành động lực tăng trưởng bền vững của bất động sản công nghiệp Việt Nam trong giai đoạn tới.

Nguồn: Miền Bắc dẫn đầu làn sóng mở rộng bất động sản công nghiệp