Hoán nợ trái phiếu bằng bất động sản, trái chủ sẽ phải đối mặt với những rủi ro gì?
Bộ trưởng Lê Minh Hoan gợi ý phát triển văn hoá cà phê: Trà có trà đạo, thì giờ có cà phê đạo không? |
Vụ SVB sụp đổ báo hiệu cuộc khủng hoảng năm 2008 sắp lặp lại? |
Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 08/2023/NĐCP ngày 05/3/2023 sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.
Đáng chú ý, Nghị định số 08/2023/NĐ-CP bổ sung quy định: Đối với trái phiếu chào bán tại thị trường trong nước, trường hợp doanh nghiệp phát hành không thể thanh toán đầy đủ, đúng hạn nợ gốc, lãi trái phiếu bằng đồng Việt Nam theo phương án phát hành đã công bố cho nhà đầu tư theo quy định tại Điều 17 Nghị định này, doanh nghiệp có thể đàm phán với người sở hữu trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản theo các nguyên tắc sau:
a) Tuân thủ quy định của pháp luật dân sự và pháp luật có liên quan. Đối với ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện thì còn phải tuân thủ quy định của pháp luật về ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện đó.
b) Phải được người sở hữu trái phiếu chấp thuận nó.
c) Doanh nghiệp phát hành phải công bố thông tin bất thường và chịu hoàn toàn trách nhiệm về tình trạng pháp lý của tài sản sử dụng để thanh toán gốc, lãi trái phiếu theo quy định của pháp luật.
Thời gian vừa qua, nhiều doanh nghiệp lựa chọn phương án tái cấu trúc nợ trái phiếu bằng hình thức hoán đổi sang tài sản khác như bất động sản. Nếu được nhà đầu tư chấp thuận, đây là hướng giải quyết các khoản nợ trong bối cảnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp trầm lắng, khá nhiều doanh nghiệp phải "khất nợ" trái phiếu đến hạn thanh toán.
Báo cáo về thị trường trái phiếu doanh nghiệp tháng 01/2023 của FiinRatings cho thấy, tháng 01/2023 toàn thị trường chỉ ghi nhận duy nhất một lô trái phiếu được phát hành riêng lẻ thành công, thuộc về nhóm ngành xây dựng. Hai tháng đầu năm 2023, ngành bất động sản chỉ ghi nhận một lô trái phiếu được phát hành riêng lẻ thành công của Công ty CP Bất động sản Sơn Kim, với tổng giá trị phát hành lên tới 500 tỷ đồng. Lô trái phiếu này có lãi suất phát hành 13,5% một năm và trái chủ được trả lãi định kỳ 6 tháng một lần.
Trong khi đó, lượng trái phiếu đáo hạn rất lớn - khoảng 205.000 tỷ đồng, trong đó có 104.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn của các doanh nghiệp bất động sản. Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) vừa công bố danh sách các tổ chức phát hành chậm thanh toán gốc, lãi trái phiếu trong khoảng thời gian từ ngày 16/9/2022 đến 31/01/2023. Theo đó, có 54 doanh nghiệp chậm trả gốc, lãi trái phiếu, trong đó có 34 doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực bất động sản - xây dựng.
"Đau đầu" bài toán định giá chính xác bất động sản để trả nợ cho trái chủ
Theo Hội Môi giới bất động sản (Vars) nhận định, việc quy định cụ thể nguyên tắc hoán nợ trái phiếu bằng bất động sản tại Nghị định sẽ là cơ sở pháp lý thúc đẩy việc xử lý nợ xấu trái phiếu doanh nghiệp. Giúp các trái chủ có thêm lựa chọn.
Tuy nhiên, việc lấy tài sản để trả nợ trái phiếu không hoàn toàn nằm trong tay doanh nghiệp, mà các doanh nghiệp cũng phải đi đàm phán, thương lượng với các trái chủ. Để quá trình đàm phán thành công, thuyết phục trái chủ đồng ý, doanh nghiệp cần phải chứng minh cho trái chủ thấy việc sở hữu tài sản là hấp dẫn. Nếu người sở hữu trái phiếu không chấp thuận, doanh nghiệp vẫn sẽ phải xoay sở trả nợ bằng tiền mặt.
“Doanh nghiệp phát hành cần phải nghĩ định giá nào để trái chủ đồng ý. Mức giá nào là hợp lý để việc đàm phán với hàng ngàn trái chủ với các nhu cầu, quyết định khác nhau suôn sẻ. Việc định giá chính xác bất động sản để trả nợ cho trái chủ sẽ là bài toán “đau đầu". Định giá tài sản được thực hiện dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, thực trạng của tài sản; phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản tại thời điểm định giá. Đâu sẽ là mức giá thị trường? Là khung giá đất của Nhà nước, giá chào bán sơ cấp của dự án kèm một số ưu đãi, chiết khấu hấp dẫn hay mức giá qua một đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp”, Vars nêu ra tại báo cáo.
Hoán nợ trái phiếu bằng bất động sản sẽ tạo cơ hội cho các chủ nợ được chủ động lựa chọn, được sở hữu nhà với giá thỏa thuận. Khi chấp thuận mức giá này, doanh nghiệp phát hành sẽ không còn nghĩa vụ vay nợ nữa nhưng trái chủ sẽ tiếp tục phải đối mặt với rủi ro tài sản giảm giá hoặc các vấn đề pháp lý liên quan đến tài sản. Cụ thể như rủi ro đồng sở hữu bất động sản với các nhà đầu tư khác hoặc phải bỏ thêm tiền chênh lệch để sở hữu riêng do số tiền đầu tư nhỏ. Hay nguy cơ doanh nghiệp phát hành đẩy giá bất động sản lên cao để cấn trừ nợ. Do vậy, trái chủ cần phải định được giá bất động sản hoán đổi, thỏa thuận các khoản phí khi thực hiện thủ tục chuyển đổi. Đặc biệt là tìm hiểu kỹ về pháp lý dự án.
Bình luận về điểm mới này, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, quy định cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu có thể đàm phán với người sở hữu trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác sẽ giúp gỡ nghẽn cho doanh nghiệp ở thời điểm này. Đồng thời, mở ra cơ hội cho doanh nghiệp có thêm các phương án xử lý câu chuyện trái phiếu. Nhưng điều kiện tiên quyết là cần có sự thương thảo giữa hai bên doanh nghiệp và trái chủ.
Một số quy định mở về trái phiếu trong Nghị định cũng sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản đang có khoản nợ trái phiếu không lâm vào cảnh “chết tắc”, mở ra cho họ hy vọng, có thêm thời gian cơ cấu nợ, có phương án thích hợp để tái cấu trúc lại sản phẩm, có cơ hội phát triển, có lợi cho thị trường, nhà đầu tư và kinh tế nói chung.
Nguồn: Hoán nợ trái phiếu bằng bất động sản, trái chủ sẽ phải đối mặt với những rủi ro gì?
Tin liên quan
Trái phiếu xanh tại Việt Nam: Dư địa tăng trưởng còn rất lớn 01/05/2024 16:35
Thị trường trái phiếu sẽ sôi động hơn 17/04/2024 11:29
Áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp sẽ rơi vào giữa năm 2024 03/04/2024 11:29
Cùng chuyên mục
Quảng Bình sẽ xây hơn 11.000 căn hộ thu nhập thấp trong 6 năm tới
Bất động sản 06/05/2024 17:06
Đại dự án “chôn vốn” nhiều nhất của Kinh Bắc nhận đặt cọc 5.600 tỷ đồng
Bất động sản 06/05/2024 09:00
Khẳng định tiếp tục đầu tư, Vinaconex đã "bơm" bao nhiêu tiền vào dự án Cát Bà Amatina?
Bất động sản 06/05/2024 05:00
Nợ xấu bất động sản có xu hướng tăng cao
Bất động sản 05/05/2024 08:10
Hạ nhiệt "cơn sốt" giá chung cư bằng cách nào?
Bất động sản 01/05/2024 06:10
Giá chung cư tăng cao, giao dịch thành công ít
Bất động sản 30/04/2024 07:15
Các tin khác
Chung cư Hà Nội sốt thực hay ảo, có nên xuống tiền?
Bất động sản 27/04/2024 10:31
Tiền tìm "nơi trú ẩn" ở bất động sản
Bất động sản 22/04/2024 10:32
Điểm tên loạt "ông lớn" bất động sản nợ trái phiếu nghìn tỷ
Bất động sản 21/04/2024 21:12
Đề xuất giảm thuế với căn hộ nhà ở xã hội để bán, thuê mua
Bất động sản 19/04/2024 06:10
Nhà đầu tư đi 'săn' đất nền trở lại, có thửa tăng giá 40%
Bất động sản 16/04/2024 09:56
Đầu tư dài hạn: Xu hướng mới đang chiếm lĩnh bất động sản Phú Quốc?
Bất động sản 15/04/2024 10:23
BĐS vào chu kỳ mới: Khách cũ ôm hàng, nhà đầu tư mới tìm gom
Bất động sản 13/04/2024 22:27
Duyệt giá khởi điểm đấu giá 213 lô đất ở trung tâm TP Thanh Hóa
Bất động sản 12/04/2024 15:05
Hòa Bình: Cẩn trọng khi xuống tiền tại loạt dự án chưa được huy động vốn
Bất động sản 11/04/2024 15:11
Bình Định: Dự án Khu du lịch hơn 4.300 tỷ tìm chủ đầu tư
Bất động sản 10/04/2024 10:19
Môi giới bất động sản ồ ạt "ra quân"
Bất động sản 08/04/2024 09:40
Giá bất động sản đang "nhảy múa": Sốt đất có quay lại?
Bất động sản 06/04/2024 16:34
VCCI: Điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh chưa rõ ràng
Bất động sản 03/04/2024 15:57
Điểm sáng bất động sản công nghiệp và những triển vọng
Bất động sản 29/03/2024 09:33
Luật Đất đai có thể có hiệu lực sớm từ 1/7
Bất động sản 28/03/2024 14:58
HoREA: Nhà ở xã hội ế vì chủ đầu tư chọn sai địa điểm xây dựng
Bất động sản 24/03/2024 15:08
Vì sao nhà đầu tư quay trở lại với đất nền?
Bất động sản 22/03/2024 11:18
Đà Nẵng nói gì về việc Cocobay Đà Nẵng đơn phương chấm dứt hợp đồng với khách?
Bất động sản 21/03/2024 09:42
Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”
Video 20/11/2023 17:25
Trao yêu thương cho em
Video 10/10/2022 14:03
Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia
Video 10/10/2022 13:58
Giới thiệu Phổ biến kiến thức Pháp luật
Video 10/10/2022 13:55
Phổ biến Luật tiếp cận thông tin
Video 10/10/2022 13:52
Hướng đến Chuyển đổi số sâu rộng
Video 23/06/2022 11:00