Giá đất cần phù hợp với thực tiễn để đảm bảo nguyên tắc thị trường

Toàn dân quan tâm sâu sắc đến Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Hội thảo Góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Viện Nghiên cứu lập pháp thuộc Ủy ban Thường vụ Quốc hội phối hợp với Ủy ban Kinh tế tổ chức tại Hà Nội ngày 28/4 đã ghi nhận được nhiều ý kiến từ các chuyên gia, qua đó giúp cung cấp thêm nguồn thông tin khoa học cho Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội xem xét lần hai tại Kỳ họp thứ Năm và dự kiến thông qua tại Kỳ họp thứ Sáu.

Theo đó, sau khi lấy ý kiến đóng góp của nhân dân (từ ngày 5/1/2023 đến ngày 15/3/2023) và có sự tiếp thu, chỉnh sửa; ngày 24/4/2023, Ban Soạn thảo đã cho ra đời Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Tham gia đóng góp ý kiến bằng văn bản tại hội thảo, TS. Trương Văn Phước, nguyên Quyền Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia đánh giá, tổng thể Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có nhiều điểm mới, hoàn thiện hơn so với bản dự thảo lần trước; bám sát hơn quan điểm, chủ trương và các nhiệm vụ tại Nghị quyết 18-NQ/TW; phản ánh sát hơn những mong muốn, nguyện vọng của nhân dân và cũng thể hiện sự nghiêm túc, khoa học, cầu thị của cơ quan soạn thảo.

TS. Trương Văn Phước cho biết, tính tới ngày 8/4/2023, đã có hơn 12 triệu lượt ý kiến của các cơ quan, tổ chức, cá nhân đối với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tập trung vào nhiều nhóm nội dung như: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cơ chế, chính sách tài chính đất đai; thu hồi đất, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất…

“Những số liệu thống kê đã cho thấy sự quan tâm sâu sắc, tâm huyết và trách nhiệm của toàn dân đến Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). So với bản dự thảo lấy ý kiến nhân dân, bản dự thảo sau khi đã tiếp thu, chỉnh sửa bao gồm 16 chương và 246 điều (nhiều hơn 10 điều) với nhiều điểm mới đã cho thấy trách nhiệm và sự cầu thị của cơ quan soạn thảo”, ông Phước nhận định.

Công tác xác định giá đất cần điều chỉnh để hoàn thiện hơn

Theo TS. Trương Văn Phước, việc triển khai Luật Đất đai năm 2013 đã đạt được nhiều kết quả tích cực. Tuy nhiên, khi áp dụng các chính sách tài chính, giá đất của Nghị quyết 19/NQ-TW vào thực tiễn đã phát sinh một số vấn đề. Đơn cử như nguồn thu từ đất đai đóng góp vào ngân sách tuy lớn nhưng thiếu tính bền vững, cơ chế định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất chưa hoàn toàn mang nguyên tắc thị trường...

Hậu quả là dẫn tới tình trạng thiếu hài hòa về lợi ích giữa các chủ thể, về sự phát triển giữa các phân khúc trên thị trường bất động sản và tình trạng một số địa phương sử dụng đất chưa tiết kiệm, chưa hiệu quả, thiếu tính bền vững.

Để khắc phục những bất cập đó, Nghị quyết 18/NQ-TW đã đặt ra quan điểm rất rõ ràng là chính sách đất đai phải đồng bộ, phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hình thành một kim chỉ nam cho việc sửa đổi, hoàn thiện các chính sách và quy định pháp luật về đất đai, nhất là việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013.

Một trong những giải pháp cơ bản để hoàn thiện cơ chế và chính sách tài chính đất đai là bỏ khung giá đất và áp dụng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Theo đó, giá đất được xác định dựa vào mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào theo các phương pháp định giá đất, quy định về các thông tin đầu vào được sử dụng để xác định giá đất theo các phương pháp định giá.

TS. Trương Văn Phước đánh giá việc điều chỉnh này là phù hợp. Bởi nguyên tắc cơ bản để hình thành giá thị trường là thị trường phải có giao dịch sòng phẳng và thông tin công khai, minh bạch.

Tuy nhiên, vấn đề cần phân tích và hoàn thiện thêm ở đây là khi đã thống nhất áp dụng phương thức định giá theo thị trường thì bảng giá đất cũng cần phải có tính cập nhật và phản ánh kịp thời hơn những biến động của giá đất.

Ông Phước nêu bất cập: “Tại những nơi ít có giao dịch, giá đất ít thay đổi hoặc có thay đổi nhưng không đáng kể, mang tính chất ngắn hạn thì việc xây dựng và công bố giá đất định kỳ hàng năm là phù hợp. Nhưng tại những nơi có giao dịch thường xuyên, trong một năm có những sự kiện xảy ra làm thay đổi căn bản giá đất trong dài hạn thì việc phải kịp thời điều chỉnh và công bố giá đất mới là điều cần thiết”; đồng thời cũng chỉ rõ: “Ở bản dự thảo mới, vấn đề này chưa được tính đến khi cơ quan soạn thảo vẫn giữ quan điểm bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm (tại mục 1 Điều 155). Vì vậy, để đảm bảo nguyên tắc giá thị trường thì cần phải tiếp tục nghiên cứu cơ chế xây dựng và công bố giá đất cho phù hợp hơn với thay đổi trong thực tiễn”.

Mặt khác, liên quan đến việc tư vấn xác định giá đất, TS. Trương Văn Phước đã đánh giá cao những thay đổi của bản dự thảo mới lần này so với bản dự thảo cũ khi cho phép tổ chức tư vấn định giá đất được cung cấp dịch vụ tư vấn định giá đất, thẩm định giá đất cho những chủ thể có nhu cầu.

Lý do là bởi không nhiều người dân và doanh nghiệp có thể tự mình thu thập thông tin và định giá được đất đai khi chỉ dựa vào thông tin giao dịch trên thị trường. Do đó, việc sử dụng các dịch vụ cả những tổ chức tư vấn định giá đất là giải pháp phù hợp và hoàn toàn không nên giới hạn trường hợp tư vấn xác định giá đất được sử dụng như tại bản dự thảo cũ.

Có thể thấy, Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là một dự án luật lớn, phức tạp và có liên quan rất chặt chẽ tới nhiều luật khác. Theo chuyên gia, để cụ thể hóa chủ trương, quan điểm của Nghị quyết 18-NQ/TW vào thực tiễn không chỉ có mỗi việc sửa đổi và thực thi Luật Đất đai mà cần phải rà soát, hoàn thiện pháp luật về các lĩnh vực có liên quan như: Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch...

Vậy nhưng những văn bản quy phạm pháp luật kể trên lại được ban hành ở những thời điểm khác nhau và do nhiều cơ quan chủ trì xây dựng. Điều đó dẫn đến việc không tránh khỏi sự mâu thuẫn, thiếu thống nhất và sẽ phát sinh những vấn đề mới khi Luật Đất đai (sửa đổi) được ban hành.

Do đó, TS. Trương Văn Phước nêu kiến nghị: “Nhằm khắc phục một số điểm chưa thống nhất giữa Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với những luật khác, đồng thời đáp ứng yêu cầu của thực tiễn quản lý, sử dụng đất đai và phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ mới, cần đánh giá sâu sắc và toàn diện hơn nữa các quy định của bản Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và các luật kể trên. Từ đó, đảm bảo tính khả thi, ổn định, tính khái quát, hệ thống, tính dự báo và minh bạch trong hệ thống pháp luật”./.