Giá chung cư hạ nhiệt sau giai đoạn tăng nóng

Theo các chuyên gia, hiện tượng rao bán “cắt lỗ” căn hộ thời gian gần đây chỉ mang tính cục bộ, phản ánh nhịp điều chỉnh cần thiết của thị trường bất động sản sau giai đoạn tăng nóng.

Báo cáo mới nhất của Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, trong năm 2025, mặt bằng giá nhà ở liên tục leo thang và thiết lập những mốc mới tại hầu hết khu vực. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục là “điểm nóng” khi giá chào bán sơ cấp tại các đô thị lớn đồng loạt tăng mạnh.

Giá chung cư hạ nhiệt sau giai đoạn tăng nóng
Giá chung cư tại các đô thị lớn chủ yếu đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ với mức giảm mang tính chọn lọc. Ảnh:VA

Xét về cơ cấu cầu, nhu cầu ở thực vẫn giữ vai trò nền tảng, song động lực chính của thị trường trong giai đoạn vừa qua đến từ nhóm khách hàng đầu tư. Ước tính hơn 75% giao dịch thuộc về người mua căn nhà thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn.

Đến cuối năm 2025, đà tăng của thị trường căn hộ bắt đầu chậm lại. Một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO xuất hiện xu hướng rao bán với thông điệp “cắt lỗ”, khiến không ít người mua ở thực và nhà đầu tư mới lo ngại về khả năng đảo chiều của thị trường.

Tuy nhiên, theo các môi giới bất động sản tại Hà Nội, cần nhìn vào mặt bằng giá và thời điểm mua vào để đánh giá đúng bản chất. Trên thực tế, nhiều trường hợp được gắn mác “cắt lỗ” chỉ là điều chỉnh nhẹ so với mức giá chào bán cao nhất trước đó.

Sau giai đoạn giá căn hộ tăng nhanh, kỳ vọng lợi nhuận của không ít nhà đầu tư đã bị đẩy lên cao. Khi thị trường bước vào nhịp chững lại, việc giảm giá để chốt giao dịch thường được gọi là “cắt lỗ”, song thực chất không ít trường hợp vẫn ghi nhận chênh lệch đáng kể so với giá mua ban đầu.

Hiện nay, giá chung cư tại các đô thị lớn chủ yếu đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ với mức giảm mang tính chọn lọc. Để thị trường quay về mặt bằng giá của vài năm trước, biên độ điều chỉnh sẽ phải rất lớn – điều khó xảy ra trong bối cảnh nhu cầu ở thực vẫn duy trì ổn định tại các khu vực có hạ tầng, dân cư và tiện ích đã hình thành.

Ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc CTCP Đầu tư bất động sản Việt An Hoà cho rằng, hiện tượng rao bán “cắt lỗ” chung cư cần được nhìn nhận trong bối cảnh dòng tiền và cấu trúc nhà đầu tư trên thị trường, thay vì xem đây là tín hiệu suy giảm diện rộng.

Áp lực bán hiện nay chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư tham gia thị trường ở giai đoạn giá tăng nhanh, sử dụng đòn bẩy tài chính cao và kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn. Trong giai đoạn thị trường sôi động, nhiều nhà đầu tư tận dụng các gói vay ưu đãi, thời gian ân hạn dài để “đón sóng”. Khi bước sang giai đoạn trả nợ, chi phí vốn tăng trong khi thanh khoản thứ cấp chậm lại, áp lực dòng tiền buộc họ phải bán ra sớm hơn dự tính.

“Việc giảm giá so với mức chào bán cao nhất trước đó thường được gọi là ‘cắt lỗ’, dù trên thực tế nhiều trường hợp vẫn cao hơn đáng kể so với giá mua ban đầu”, ông Quang nhận định.

Giá chung cư hạ nhiệt sau giai đoạn tăng nóng
Bước sang năm 2026, nguồn cung căn hộ dự kiến tăng thêm khoảng 10.000 căn tại Hà Nội. Ảnh: LV

Theo vị chuyên gia này, hiện tượng bán cắt lỗ chỉ diễn ra cục bộ, tập trung tại những khu vực hoặc dự án từng ghi nhận mức tăng giá nhanh trong thời gian ngắn, nơi hoạt động đầu tư ‘lướt sóng’ chiếm tỷ trọng lớn. Ngược lại, tại các khu vực có nhu cầu ở thực ổn định, mặt bằng giá nhìn chung chỉ chững lại hoặc điều chỉnh nhẹ.

Bổ sung góc nhìn vĩ mô, TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, đây là quá trình thanh lọc tự nhiên của thị trường sau giai đoạn tăng trưởng nóng. “Việc xuất hiện các giao dịch giảm giá không đồng nghĩa thị trường đảo chiều. Đây là nhịp điều chỉnh cần thiết nhằm tái cân bằng cung – cầu và loại bỏ dần nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, chiến lược ngắn hạn”, ông Đính nhận định.

Theo ông Đính, mức độ điều chỉnh hiện nay chưa đủ lớn để hình thành một mặt bằng giá mới thấp hơn. Xu hướng chủ đạo của thị trường vẫn là đi ngang hoặc tăng chậm, kèm theo sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc và khu vực.

Dữ liệu của VARS cho thấy, tỷ lệ hấp thụ bình quân năm 2025 đạt khoảng 68% tổng nguồn cung mở bán mới, tương đương gần 88.000 giao dịch thành công. Trong ba quý đầu năm, nhiều dự án dù có mức giá cao vẫn ghi nhận thanh khoản tốt. Tuy nhiên, sang quý IV/2025, khi nguồn cung tăng nhanh và mặt bằng giá đã lên cao, tâm lý thị trường bắt đầu thận trọng hơn, nhất là trong bối cảnh lãi suất huy động và cho vay có dấu hiệu nhích lên.

Báo cáo quý IV/2025 của Avison Young Việt Nam ghi nhận, nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM tăng ở mức vừa phải với tỷ lệ hấp thụ khoảng 65 – 75%. Trong khi đó, Hà Nội có hơn 10.000 căn hộ mới mở bán từ các dự án quy mô lớn, song tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì 70 – 80%, cho thấy sức cầu chưa suy giảm mạnh.

Theo Avison Young, giá căn hộ sơ cấp tiếp tục xu hướng đi lên và phân hóa rõ nét giữa khu vực lõi và khu vực mở rộng. Bước sang năm 2026, nguồn cung dự kiến tăng thêm khoảng 10.000 căn tại Hà Nội và 15.000 căn tại TP HCM, trong khi giá bán vẫn nhích lên nhưng với tốc độ chậm hơn.

Ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young đánh giá, mặt bằng giá nhà hiện nay phản ánh sự dịch chuyển trong cấu trúc đô thị và chi phí phát triển, hơn là rủi ro bong bóng. Việc nhiều địa phương áp dụng bảng giá đất mới từ năm 2026 sẽ tạo áp lực chi phí trong ngắn hạn nhưng cũng góp phần tái định giá đất theo hướng tiệm cận giá trị thực.

Nhìn tổng thể, các chuyên gia cho rằng thị trường căn hộ đang chuyển từ trạng thái tăng nóng sang giai đoạn điều chỉnh và phân hóa rõ rệt hơn. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực tiếp tục giữ giá và thanh khoản ổn định. Ngược lại, các sản phẩm mua với mục tiêu “lướt sóng” ngắn hạn sẽ chịu áp lực điều chỉnh lớn hơn.

Dù theo kịch bản phục hồi chậm hay nhanh, hiện tượng rao bán “cắt lỗ” chung cư nhiều khả năng vẫn chỉ mang tính cục bộ, phản ánh nhịp điều chỉnh cần thiết khi thị trường bước vào chu kỳ phát triển thận trọng và bền vững hơn.

Nguồn: Giá chung cư hạ nhiệt sau giai đoạn tăng nóng

Mẫn Nhi
diendandoanhnghiep.vn
Chia sẻ

Tin liên quan

Cùng chuyên mục

HoREA đề xuất mở thêm đường cho M&A, siết minh bạch thị trường bất động sản

HoREA đề xuất mở thêm đường cho M&A, siết minh bạch thị trường bất động sản

HoREA đề xuất sửa dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng mở rộng phạm vi điều chỉnh đối với đất có hạ tầng ngoài dự án, cho phép đặt cọc tối đa 5% trong một số điều kiện và bổ sung mã số định danh người môi giới nhằm tăng tính minh bạch cho thị trường.
Công chứng giao dịch đất đai: Vì sao nên giữ trong luật?

Công chứng giao dịch đất đai: Vì sao nên giữ trong luật?

Chuyên gia đề nghị tiếp tục giữ quy định công chứng, chứng thực đối với các giao dịch về quyền sử dụng đất trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi nhằm bảo đảm an pháp lý cho người dân và hạn chế rủi ro tranh chấp.
Công chứng giao dịch đất đai: Vì sao nên giữ trong luật?

Công chứng giao dịch đất đai: Vì sao nên giữ trong luật?

Chuyên gia đề nghị tiếp tục giữ quy định công chứng, chứng thực đối với các giao dịch về quyền sử dụng đất trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi nhằm bảo đảm an pháp lý cho người dân và hạn chế rủi ro tranh chấp.
Đề xuất giữ lại 5% tiền mua nhà đến khi có sổ hồng: Nguy cơ phát sinh điểm nghẽn mới

Đề xuất giữ lại 5% tiền mua nhà đến khi có sổ hồng: Nguy cơ phát sinh điểm nghẽn mới

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đề xuất giữ 5% giá trị hợp đồng tại ngân hàng đến khi người mua được cấp sổ hồng, nhiều ý kiến cho rằng cần làm rõ điều kiện giải tỏa để tránh phát sinh điểm nghẽn mới.
Giá đất Đông Anh neo cao, vượt 100 triệu đồng/m2

Giá đất Đông Anh neo cao, vượt 100 triệu đồng/m2

Hàng loạt thông tin về các đại dự án bất động sản và hạ tầng đang đẩy giá đất Đông Anh lên cao, nhiều khu vực đã vượt 100 triệu đồng/m2. Dù vậy, thị trường không còn cảnh tăng nóng trong bối cảnh người mua ngày càng thận trọng.
Hà Nội sẽ rà soát từng căn hộ tại 12 dự án

Hà Nội sẽ rà soát từng căn hộ tại 12 dự án

Hà Nội sẽ rà soát đến từng căn hộ tại 12 dự án để phân loại phương án xử lý, đồng thời xem xét các yêu cầu về an toàn, hạ tầng và chỗ ở của người dân.

Các tin khác

Nhà xưởng xây sẵn nổi lên trong làn sóng FDI sản xuất mới

Nhà xưởng xây sẵn nổi lên trong làn sóng FDI sản xuất mới

Dòng vốn FDI sản xuất vào Việt Nam trong nửa đầu năm 2026 đang cho thấy sự thay đổi trong cách nhà đầu tư tiếp cận bất động sản công nghiệp. Bên cạnh yếu tố quỹ đất, khả năng rút ngắn thời gian triển khai và sớm đưa nhà máy vào vận hành ngày càng được đặt lên hàng đầu, thúc đẩy nhu cầu đối với nhà xưởng xây sẵn.
Căn hộ Ciputra 95 triệu/m2 và phép thử "định giá" lại chung cư

Căn hộ Ciputra 95 triệu/m2 và phép thử "định giá" lại chung cư

Mức giá từ 95 triệu đồng/m2 của Astor 1 tại Ciputra đang tạo ra khoảng chênh đáng kể so với mặt bằng giá căn hộ cao cấp quanh khu vực. Trong bối cảnh nguồn cung mới ngày càng dồi dào và dòng tiền là bài toán hàng đầu đối với doanh nghiệp địa ốc, mức giá này có thể không chỉ là một chiến lược bán hàng, mà còn là phép thử đối với mặt bằng giá căn hộ tại Ciputra.
Quy hoạch sông Hồng: Bảo đảm hạ tầng thiết yếu trước khi di chuyển người dân

Quy hoạch sông Hồng: Bảo đảm hạ tầng thiết yếu trước khi di chuyển người dân

Chủ tịch UBND TP Hà Nội Vũ Đại Thắng yêu cầu hoàn thành các khu tái định cư, bảo đảm đầy đủ hạ tầng thiết yếu trước khi di chuyển người dân để thực hiện quy hoạch, chỉnh trang sông Hồng.
Bất động sản Hưng Long và gánh nợ phải trả vượt 18.000 tỷ đồng

Bất động sản Hưng Long và gánh nợ phải trả vượt 18.000 tỷ đồng

Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Hưng Long ghi nhận vốn chủ sở hữu tăng đột biến lên hơn 6.546 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2026, trong khi tổng nợ phải trả lên tới gần 18.800 tỷ đồng. Lợi nhuận của doanh nghiệp cũng tăng mạnh, song các chỉ số phản ánh khả năng sinh lời trên tài sản và vốn chủ sở hữu lại giảm đáng kể.
Đề xuất dự án găm đất quá 60 tháng sẽ bị thu hồi có đủ sức răn đe?

Đề xuất dự án găm đất quá 60 tháng sẽ bị thu hồi có đủ sức răn đe?

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề xuất áp dụng khoản tiền lũy tiến với dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm sử dụng đất và thu hồi nếu quá 60 tháng vẫn không triển khai.
Đại đô thị định hình lại bản đồ mặt bằng bán lẻ Hà Nội

Đại đô thị định hình lại bản đồ mặt bằng bán lẻ Hà Nội

Sự phát triển nhanh của các đại đô thị tại Hà Đông, Nam Từ Liêm và khu vực Hoài Đức đang kéo dòng vốn bán lẻ về phía Tây. Nguồn cung mặt bằng mới mở rộng thị trường nhưng đồng thời gây thêm sức ép lên các phố mua sắm truyền thống trong nội đô.
“Nghẽn cơ chế” cấp chứng chỉ, môi giới bất động sản khó đạt chuẩn

“Nghẽn cơ chế” cấp chứng chỉ, môi giới bất động sản khó đạt chuẩn

Nghị định 339/2026/NĐ-CP tăng mức phạt với môi giới bất động sản vi phạm, tuy nhiên việc “tắc nghẽn” trong tổ chức thi chứng chỉ khiến doanh nghiệp thiếu nhân lực đạt chuẩn.
Việt Nam nổi lên trên bản đồ bất động sản hàng hiệu châu Á - Thái Bình Dương

Việt Nam nổi lên trên bản đồ bất động sản hàng hiệu châu Á - Thái Bình Dương

Sự gia tăng tài sản trong nước, cùng nhu cầu ngày càng cao đối với chất lượng sống và dịch vụ tiêu chuẩn quốc tế, đang tạo lực đẩy mới cho phân khúc Branded Residences tại Việt Nam. Nguồn cung phân khúc này được dự báo tăng 152% vào năm 2032, đưa Việt Nam trở thành một trong những thị trường đáng chú ý tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương.
Giá nhà Hà Nội đã điều chỉnh đến đâu?

Giá nhà Hà Nội đã điều chỉnh đến đâu?

Sau giai đoạn tăng giá mạnh trong năm 2024 - 2025, thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào nhịp điều chỉnh mạnh mẽ. Giá nhiều phân khúc đã rời khỏi vùng đỉnh, kéo theo sự thay đổi rõ rệt về tâm lý người mua và thanh khoản.
Thanh khoản bất động sản suy giảm, chủ đầu tư chịu áp lực kép

Thanh khoản bất động sản suy giảm, chủ đầu tư chịu áp lực kép

Thanh khoản bất động sản suy giảm rõ rệt nhưng mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo cao. Thay vì hạ giá niêm yết, nhiều chủ đầu tư vẫn chọn chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán để kích cầu.
Chung cư Hà Nội điều chỉnh giá, cơ hội nào cho người mua nhà?

Chung cư Hà Nội điều chỉnh giá, cơ hội nào cho người mua nhà?

Thị trường chung cư Hà Nội đang chịu áp lực điều chỉnh mạnh nhất trong vòng vài năm trở lại đây. Người mua hiện nay đang ở vị thế thuận lợi hơn khi có nhiều lựa chọn và có thể đàm phán với người bán. Tuy nhiên, thay vì chỉ nhìn vào mức giảm, người mua cần đánh giá giá trị thực của căn hộ, mặt bằng giá tại khu vực và khả năng bán lại trong tương lai.
Đề xuất luật hóa nhà ở thương mại giá phù hợp

Đề xuất luật hóa nhà ở thương mại giá phù hợp

Trước thực trạng thị trường lệch pha nghiêm trọng và thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá rẻ, HoREA kiến nghị đưa chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Đất nền lao dốc, nhà đầu tư mắc kẹt trong vòng xoáy cắt lỗ

Đất nền lao dốc, nhà đầu tư mắc kẹt trong vòng xoáy cắt lỗ

Từng được săn đón nhờ thông tin quy hoạch, hạ tầng và điều chỉnh địa giới hành chính, đất nền tại một số khu vực đang chứng kiến mức giảm sâu so với giai đoạn sốt nóng. Giá rao bán có nơi mất hơn một nửa nhưng thanh khoản vẫn yếu, khiến những nhà đầu tư sử dụng vốn vay rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan.
Khi nào nên "bắt đáy" chung cư Hà Nội?

Khi nào nên "bắt đáy" chung cư Hà Nội?

Câu hỏi nhiều nhất đang được đặt ra là thị trường chung cư Hà Nội đã chạm đáy chưa và đã đến lúc 'bắt đáy' với một số nhà đầu tư sẵn tiền mặt hay chưa?
Hà Nội lấy ý kiến cư dân về điều chỉnh quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng

Hà Nội lấy ý kiến cư dân về điều chỉnh quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng

Theo kế hoạch, từ ngày 7/9, Hà Nội sẽ lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức, chuyên gia và người dân về điều chỉnh tổng thể Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, tỷ lệ 1/5.000 (đoạn từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở).
Động lực mới cho bất động sản nghỉ dưỡng

Động lực mới cho bất động sản nghỉ dưỡng

Những chuyển động về thể chế đang mở ra kỳ vọng mới cho bất động sản nghỉ dưỡng, phân khúc tạo ra lực đẩy đưa du lịch Việt Nam lên tầm cao mới.
Hạ tầng thay đổi cách định giá bất động sản

Hạ tầng thay đổi cách định giá bất động sản

Hạ tầng kết nối được đẩy mạnh đang mở rộng không gian phát triển, đồng thời làm thay đổi cách xác lập giá trị bất động sản tại TP HCM và khu vực phía Nam.
Bình Dương sau sáp nhập: Dòng tiền bất động sản có thể tăng gấp 3 lần

Bình Dương sau sáp nhập: Dòng tiền bất động sản có thể tăng gấp 3 lần

Sau khi trở thành một phần của TP Hồ Chí Minh mở rộng, Bình Dương cũ đang bước vào chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản. Theo CBRE Việt Nam, dòng tiền đầu tư vào khu vực này có thể tăng 2-3 lần so với trước, khi không gian phát triển được mở rộng và vị thế của Bình Dương được định hình lại trong cấu trúc siêu đô thị.
Xem thêm
Đổi thay nơi ngã ba biên giới Mường Nhé

Đổi thay nơi ngã ba biên giới Mường Nhé

Nỗ lực gỡ thẻ vàng thủy sản và khai thác nghề cá có trách nhiệm tại các vùng  biển.

Nỗ lực gỡ thẻ vàng thủy sản và khai thác nghề cá có trách nhiệm tại các vùng biển.

Gỡ thẻ vàng thủy sản gắn với xây dựng kinh tế biển

Gỡ thẻ vàng thủy sản gắn với xây dựng kinh tế biển

Ngày hội văn hóa các dân tộc Việt Nam 2024 sắp diễn ra tại Quảng Trị

Ngày hội văn hóa các dân tộc Việt Nam 2024 sắp diễn ra tại Quảng Trị

[Tổng Hợp] 6 Quy Định Mới Về Đất Đai, Nhà Ở Có Hiệu Lực Tháng 8/2024

[Tổng Hợp] 6 Quy Định Mới Về Đất Đai, Nhà Ở Có Hiệu Lực Tháng 8/2024

WORLDBANK DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2024 VÀ NĂM 2025 | NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG  #62

WORLDBANK DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2024 VÀ NĂM 2025 | NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG #62

Cụ thể, báo cáo “Điểm lại - Cập nhật tình hình kinh tế Việt Nam” ấn bản tháng 4/2024 của WB tại Việt Nam ngày 23/4 đã chỉ ra xuất khẩu đang phục hồi, tiêu dùng và đầu tư tư nhân trong nước cũng trên đà tăng dần. Xuất khẩu thực tế dự kiến sẽ tăng 3,5% vào năm 2024, phản ánh sự cải thiện dần dần nhu cầu toàn cầu. Ngoài ra, lĩnh vực bất động sản dự báo phục hồi mạnh hơn vào cuối năm nay và năm sau, thúc đẩy nhu cầu trong nước khi các nhà đầu tư và người tiêu dùng dần lấy lại niềm tin.
Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”

Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”

sản phẩm OCOP
Bác sĩ tư vấn cách phòng tránh bệnh đường hô hấp trong thời tiết giao mùa

Bác sĩ tư vấn cách phòng tránh bệnh đường hô hấp trong thời tiết giao mùa

Trao yêu thương cho em

Trao yêu thương cho em

Nhằm kết nối, sẻ chia với các trẻ em mồ côi cha, mẹ do dịch Covid-19 vừa qua trên địa bàn Cần Thơ. Tạp chí Gia đình Việt Nam tại TP Cần Thơ tổ chức Chương trình nghệ thuật “ Nối vòng yêu thương” diễn ra vào ngày 28/6/2022. Công ty Cổ phần Trầm hương sinh học TTT là đơn vị tài trợ chính cho chương trình với mong muốn các em sẽ đón nhận những tương lai tươi sáng.
Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia

Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia

Ngày 18/4 vừa qua, đối tượng Lê Ngọc Nhất đã dẫn Y Liên cùng 5 người khác gồm 2 nữ, 3 nam không rõ tên tuổi, không quen biết nhau sang Campuchia qua đường mòn biên giới tỉnh Long An.
Giao diện di động