Chưa nhìn thấy cửa sáng cho nhóm cổ phiếu bất động sản

Nội dung chính:

• Cổ phiếu bất động sản đang được định giá “đắt” hơn VN-Index.
• Nhiều cổ phiếu bất động đang được định giá thấp so với mức bình quân của ngành nhưng vẫn chưa đủ hấp dẫn.
• Nam Tân Uyên đứng đầu về EPS với giá trị 10.680 đồng, xếp sau là Đầu tư Sài Gòn, IDICO, Vinhomes…

Theo dữ liệu từ FiinPro, dù giá đã sụt giảm, cổ phiếu nhóm ngành bất động sản vẫn đang được định giá cao, khi mức P/E bình quân ngành đang ở 15,16 lần, trong khi P/E hiện tại của VN-Index là 14,53 lần. Ngay cả những cổ phiếu đang được định giá thấp, hoặc triển vọng thu nhập tốt vẫn thiếu sức hấp dẫn với nhà đầu tư.

*Chỉ số P/E (Price to Earning ratio) là chỉ số chỉ mối quan hệ giữa giá thị trường của cổ phiếu và thu nhập trên một cổ phiếu đó (EPS). Thông thường, giá thị trường của cổ phiếu sẽ tăng khi EPS tăng. Do đó nhà đầu tư thường xem xét các cổ phiếu có chỉ số P/E thấp với kỳ vọng mức giá sẽ tăng trong tương lai. Chỉ số P/E rất quan trọng trong việc xác định giá cổ phiếu đang đắt hay rẻ so với giá trị thực của nó.

Định giá thấp nhưng thiếu hấp dẫn

Dữ liệu của FiinPro cho thấy đến ngày 13/3, 41 trên tổng số 102 doanh nghiệp bất động sản có chỉ số P/E dưới mức bình quân của ngành (15,16 lần). 3 công ty có chỉ số P/E thấp là Địa ốc Sài Gòn (HoSE: SGR) với P/E 3,71 lần, Phát triển Nhà số 6 Hà Nội (UPCoM: HD6) với P/E 3,82 lần, Địa ốc 11 (HNX:D11) với P/E 3,9 lần. Tuy nhiên cả 3 doanh nghiệp này có khối lượng giao dịch trung bình 3 tháng ở mức thấp, chưa đến 50.000 đơn vị mỗi phiên.

Các cổ phiếu bất động sản được định giá “rẻ” cũng đã lao dốc mạnh mẽ trong năm vừa qua.

Quoc te Holding (UPCoM: LMH) xếp thứ 4 trong danh sách cổ phiếu bất động sản có P/E thấp với 4,2 lần. 3 tháng gần đây, lượng cổ phiếu khớp lệnh trung bình của Quoc te Holding đạt hơn 1 triệu đơn vị. Năm qua, doanh nghiệp này cũng ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực khi chuyển từ trạng thái lỗ nặng 2 năm liên tiếp thành lãi 25 tỷ đồng. Dù vậy, cổ phiếu LMH đã giảm khoảng 67% giá trong năm 2022, còn 5.600 đồng/cổ phiếu. Kết thúc phiên 15/3, mỗi cổ phiếu LMH được giao dịch với giá 4.200 đồng.

Xếp sau Quoc te Holding là Tập đoàn Khải Hoàn Land (HoSE: KHG) với P/E 4,66 lần. Đây là một trong những cổ phiếu được giao dịch nhiều trên thị trường với trung bình 3,8 triệu đơn vị khớp lệnh mỗi phiên. Hiện tại mỗi cổ phiếu Khải Hoàn Land đang có giá hơn 4.600 đồng, tức giảm 87% so với 1 năm trước.

EPS cao - vẫn thiếu động lực tăng trưởng

Năm 2022, Nam Tân Uyên (UPCoM: NTC) đứng đầu về EPS trong nhóm cổ phiếu bất động sản với giá trị 10.680 đồng. Tuy nhiên so với năm 2021, con số này đã giảm khoảng 13%. Khối lượng khớp lệnh của cổ phiếu này hiện ở mức thấp, trung bình khoảng 3.800 cổ phiếu mỗi phiên. Trong năm 2022, cổ phiếu công ty này đã giảm 88% từ gần 213.000 đồng mỗi cổ phiếu xuống còn hơn 113.000 đồng.

Xếp sau Nam Tân Uyên là Đầu tư Sài Gòn VRG (UPCoM: SIP). Năm qua, EPS của cổ phiếu này đạt hơn 10.500 đồng, tăng 16% so với năm 2021. Bất chấp lợi nhuận tăng trưởng 10% trong năm 2022, giá cổ phiếu SIP giảm mạnh từ gần 150.000 đồng/cp xuống còn 68.000 đồng/cp.

Xếp sau trong danh sách là IDICO, Vinhomes với EPS đạt lần lượt 7.000 đồng và 6.570 đồng.

*Chỉ số EPS (Earnings per Share) là lợi nhuận sau thuế trên mỗi cổ phiếu. EPS là một trong nhiều chỉ số được nhà đầu tư sử dụng để lựa chọn cổ phiếu, đánh giá khả năng sinh lời cũng như khả năng tăng trưởng của doanh nghiệp trong tương lai.

Chưa nhìn thấy cửa sáng

Với tình trạng đóng băng của thị trường địa ốc, cùng với những khó khăn trong tiếp cận dòng vốn cả tín dụng lẫn trái phiếu, tắc pháp lý bất động sản … doanh nghiệp bất động sản được cho là sẽ đối mặt với nhiều bất lợi trong năm 2023.

Theo Chứng khoán BSC, thời kỳ “tiền rẻ” đã kết thúc, các doanh nghiệp bất động sản đang trải qua giai đoạn thiếu hụt thanh khoản khi các nguồn huy động vốn đều ít nhiều gặp vấn đề. Việc bán hàng gặp nhiều khó khăn vì tâm lý tiêu cực của thị trường, sản phẩm chưa đáp ứng nhu cầu thực trong khi cả doanh nghiệp và người mua nhà đều phụ thuộc vào vốn vay trong khi tín dụng vào lĩnh vực bất động sản vẫn được kiểm soát chặt chẽ. Các kênh dẫn vốn khác như trái phiếu/cổ phiếu không thuận lợi. Điểm rơi trái phiếu đáo hạn tập trung vào 2023-2024.

Môi trường lãi suất cao sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến cả các doanh nghiệp phát triển bất động sản và người mua nhà. Lãi suất cho vay trung bình đã tăng mạnh trong nửa cuối năm 2022 từ mức 8%-9%/năm lên 12,5%/năm trong năm 2022 và dự kiến sẽ tiếp tục duy trì mức nền cao trong năm 2023 trong bối cảnh chính sách tiền tệ của nhiều nước đang thắt chặt trong cuộc chiến chống khủng hoảng lạm phát.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, bên cạnh việc số lượng giao dịch giảm khi người mua nhà bị ảnh hưởng, chi phí lãi vay sẽ tăng khoảng 38,9% và các doanh nghiệp phải áp dụng các chương trình chiết khấu để kích cầu.

Xu hướng sụt giảm giá trị mở bán mới vẫn sẽ tiếp tục trong thời gian tới khi các dự án hiện tại đa số là phân khúc cao cấp chưa đáp ứng nhu cầu thực, khả năng triển khai dự án mới của các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn, tình hình thắt chặt tín dụng và bất ổn về kinh tế vĩ mô. Do đó, BSC đưa ra triển vọng kém khả quan cho cổ phiếu địa ốc.

Bên cạnh những bất lợi về nguồn vốn, thị trường bất động sản vẫn phải đối mặt với thách thức riêng về việc chậm trễ phê duyệt dự án, trong khi chi phí giá nguyên vật liệu xây dựng không ngừng tăng trong bối cảnh áp lực lạm phát chung.