Chỉ thu tiền sử dụng đất bổ sung với trường hợp có lỗi

Góp ý cho Dự thảo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (Dự thảo Nghị quyết), Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đề xuất bổ sung Điều 11a sau Điều 11 Dự thảo Nghị quyết quy định về “khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung, trừ trường hợp không do lỗi của người sử dụng đất”. HoREA cũng nêu 4 lý do đề xuất bổ sung nội dung trên.

HoREA đề xuất người sử dụng đất không có lỗi thì không phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung - Ảnh: Đình Đại

Thứ nhất, Hiệp hội đề xuất bổ sung nội dung trên vào Dự thảo Nghị quyết là do điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 chưa quy định “khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” chỉ áp dụng đối với trường hợp người sử dụng đất “có lỗi”. Còn đối với các trường hợp người sử dụng đất “không có lỗi" thì không phải nộp “khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” được áp dụng tương tự như Nghị quyết số 170/2024/QH15 ngày 30/11/2024 về “cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP HCM, TP Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa", đối với 64 dự án bất động sản, đất đai bao gồm 49 dự án thuộc TP Đà Nẵng, 11 dự án thuộc tỉnh Khánh Hòa và 04 dự án thuộc TP HCM đã có kết luận của các cơ quan có thẩm quyền và xác định “lỗi” cụ thể của tổ chức, cá nhân có liên quan.

Nêu trường hợp cụ thể, HoREA cho biết, ngày 21/08/2025, Công ty Lotte Properties HCMC (Hàn Quốc) đã có Văn bản gửi UBND TP HCM và Sở Tài chính thông báo châm dứt Hợp đồng thực hiện dự án Khu phức hợp thông minh (Thủ Thiêm Eco Smart City) tại Khu chức năng 2a, KĐT mới Thủ Thiêm, phường An Khánh. Tại văn bản này, doanh nghiệp đã nêu 03 kiến nghị cần được các cấp có thẩm quyền xem xét giải quyết, trong đó có kiến nghị “làm rõ tính pháp lý liên quan đến khoản thu bổ sung theo quy định tại Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” theo Thông báo của Cục thuế Thành phố, khi các kiến nghị của Công ty vẫn chưa được giải quyết “làm phát sinh nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất” đối với Dự án này lên đến khoảng 2.600 tỷ đồng ngoài dự kiến của Công ty Lotte Properties HCMC.

Bởi lẽ tại thời điểm ký kết Hợp đồng thực hiện dự án số 4647/HĐ-UBND với UBND TP HCM vào ngày 26/07/2017 thì Luật Đất đai 2013 chưa hề quy định “khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”. Bên cạnh đó, Công ty Lotte Properties HCMC còn được thông báo tiền sử dụng đất của Dự án này là 16.190 tỷ đồng.

HoREA cho rằng, việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu người sử dụng đất phải nộp khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, không chỉ liên quan đến Công ty Lotte Properties HCMC, mà còn liên quan đến nhiều doanh nghiệp bất động sản trong nước và nước ngoài tương tự.

"Riêng tại TP HCM có khoảng 100 dự án mà các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại đang “chờ đợi” cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo tiền sử dụng đất, tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có) và đương nhiên còn có “khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất" như: Novaland có 13 dự án, Hưng Thịnh Land có 8 dự án hoặc Dự án Tháp quan sát (Empire City) của Liên doanh Công ty liên doanh thành phố Đế Vương (hợp tác giữa Công ty Tiến Phước, Công ty Trần Thái, Keppel Land và Gaw Capital Partners)...", ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA nêu.

Thứ hai, trong trường hợp Quốc hội cho phép bổ sung nội dung trên vào Dự thảo Nghị quyết thì đề nghị Quốc hội cho phép khấu trừ khoản tiền mà người sử dụng đất đã nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào nghĩa vụ tài chính khác của doanh nghiệp để bảo đảm thấu tình đạt lý.

Thứ ba, hiện nay, để quy định chi tiết thi hành điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 thì khoản 1 Điều 50 và khoản 9 Điều 51 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định, khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai được tính bằng mức thu 5,4%/năm là quá cao nên Hiệp hội rất hoan nghênh Bộ Tài chính đã đề xuất chỉ giảm mức thu 5,4%/năm xuống còn 3,6%/năm.

Thứ tư, trong nhiều năm qua, việc chậm ban hành quyết định giá đất, thông báo tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị phần lớn thuộc về trách nhiệm của cơ quan nhà nước tại địa phương, bởi lẽ việc quyết định giá đất thuộc thẩm quyền của cơ quan nhà nước, kể cả trường hợp doanh nghiệp xin điều chỉnh quy hoạch (một hoặc một số lần) thì việc “cho” hay “không cho” điều chỉnh quy hoạch cũng thuộc thẩm quyền của cơ quan nhà nước và về nguyên tắc thì doanh nghiệp không thể can thiệp vào quy trình định giá đất hoặc quyết định điều chỉnh quy hoạch, trừ trường hợp có “móc nối, tiêu cực” thì sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Nguồn: Chỉ thu tiền sử dụng đất bổ sung với trường hợp có lỗi