Bất động sản 2026: Loạt chính sách mới định hình chu kỳ phát triển mới

Một trong những thay đổi có tác động sâu rộng nhất là việc áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 từ ngày 1/1/2026, thay thế hệ thống bảng giá đất cũ theo Luật Đất đai 2013.

Bắt đầu từ 1/1/ 2026, bảng giá đất mới được áp dụng trên phạm vi toàn quốc với những thay đổi căn bản. Ảnh: LV

Bảng giá đất mới được xây dựng trên nguyên tắc thị trường, theo khu vực, vị trí và loại đất, tiệm cận hơn với giá giao dịch thực tế. Về mặt tích cực, đây là cơ sở để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, tăng thu ngân sách và hạn chế thất thoát nguồn lực. Tuy nhiên, khi giá đất tăng, chi phí đầu vào của các dự án đầu tư công và bất động sản cũng chịu áp lực lớn hơn, kéo theo nguy cơ đội vốn, chậm tiến độ và ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở.

Thực tế này đặt ra yêu cầu phải vận hành bảng giá đất mới cùng với các chính sách tài chính đất đai phù hợp, nhằm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Nếu không được điều tiết hợp lý, bảng giá đất tiệm cận thị trường có thể trở thành lực cản thay vì động lực cho phát triển.

Trong bối cảnh đó, Nghị quyết 254/2025/QH15 về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai được xem là “chìa khóa” quan trọng. Nghị quyết đã bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phục vụ quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế – xã hội; cho phép thu hồi đất trong một số tình huống đặc thù khi chưa hoàn tất phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đồng thời rút ngắn đáng kể các mốc thời gian trong thủ tục thu hồi đất.

Đáng chú ý, việc mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất thay cho giá đất cụ thể trong nhiều trường hợp đã trực tiếp tháo gỡ một trong những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường: ách tắc trong xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai. Cùng với đó, quy định mới về giá đất tính bồi thường theo hệ số điều chỉnh K và chính sách giảm mạnh tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở đã góp phần giảm gánh nặng tài chính cho người dân, thể hiện rõ hơn tính cân bằng và nhân văn trong chính sách.

Song song với cải cách trong lĩnh vực đất đai, hệ thống pháp luật về quy hoạch, đầu tư và xây dựng cũng được điều chỉnh theo hướng tinh gọn, minh bạch hơn. Luật Quy hoạch (sửa đổi) và Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn đã đặt quy hoạch đô thị và nông thôn trong một khung pháp lý thống nhất, kéo dài tầm nhìn quy hoạch tối thiểu 30 năm và mở rộng quyền giám sát, tiếp cận thông tin của người dân, doanh nghiệp. Việc giảm chồng chéo giữa các loại quy hoạch được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những vướng mắc kéo dài nhiều năm đối với các dự án bất động sản.

Luật Xây dựng (sửa đổi) chuyển mạnh từ “tiền kiểm” sang “hậu kiểm. Ảnh: LV

Trong khi đó, Luật Đầu tư (sửa đổi) và Luật Xây dựng (sửa đổi) chuyển mạnh từ “tiền kiểm” sang “hậu kiểm”. Nhiều ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện được cắt giảm; số trường hợp phải điều chỉnh chủ trương đầu tư được thu hẹp; nhiều công trình đủ điều kiện được miễn giấy phép xây dựng. Các thủ tục hành chính được đơn giản hóa, thực hiện trực tuyến và rút ngắn thời gian xử lý, giúp tiết kiệm chi phí cho doanh nghiệp và người dân, đồng thời giảm áp lực cho bộ máy quản lý.

Bên cạnh đó, các nghị quyết thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù đối với dự án lớn, quan trọng, đặc biệt trên địa bàn Thủ đô Hà Nội, cùng việc kéo dài thời hạn miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp cho thấy định hướng ưu tiên tháo gỡ điểm nghẽn cho các dự án có vai trò dẫn dắt tăng trưởng, tạo động lực lan tỏa cho nền kinh tế.

Các chuyên gia cho rằng, loạt chính sách có hiệu lực từ năm 2026 không nhằm mục tiêu “kích cầu” ngắn hạn cho thị trường bất động sản, mà hướng tới tái thiết nền tảng phát triển dài hạn, trong đó pháp lý rõ ràng, thủ tục tinh gọn và quyền lợi các bên được đặt trong thế cân bằng.

Tuy nhiên, để các chính sách thực sự phát huy hiệu quả, khâu tổ chức thực hiện và năng lực phối hợp giữa các cấp chính quyền đóng vai trò quyết định. Nếu triển khai nhất quán, minh bạch và có giám sát hiệu quả, thị trường bất động sản sẽ không chỉ phục hồi về quy mô, mà quan trọng hơn là nâng cao chất lượng tăng trưởng, hướng tới phát triển bền vững và dài hạn.

Nguồn: Bất động sản 2026: Loạt chính sách mới định hình chu kỳ phát triển mới