Vì sao chung cư không thể giảm giá?

Báo cáo mới đây của CBRE cho biết, mức giá trung bình cho một căn hộ chung cư mới tại Hà Nội tính tại thời điểm quý I/2024 tăng 19% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, trên thực tế, mức tăng còn cao hơn nhiều. Theo chuyên gia, việc chờ đợi chung cư giảm giá mạnh là một điều rất khó xảy ra lúc này vì nguồn cung chưa thể cải thiện nhanh chóng.

Chung cư, nhà ở Hà Nội vẫn "hot"

Dữ liệu thị trường của Công ty PropertyGuru Việt Nam cho biết, trong tháng 6/2024, thị trường chung cư Hà Nội không còn giữ được “phong độ” tăng trưởng như trong tháng 5 khi mức độ quan tâm đi ngang so với tháng trước đó và lượng tin đăng sụt giảm 9% trên thị trường mua bán.

Với mảng cho thuê, thị trường chung cư Hà Nội cũng ghi nhận những diễn biến không quá tích cực khi mức độ quan tâm chỉ tăng nhẹ 4% nhưng lượng tin đăng giảm nhẹ 4%.

Sự sụt giảm của thị trường chung cư Hà Nội nằm trong mạch sụt giảm chung của thị trường bất động sản Hà Nội khi mức độ quan tâm toàn thị trường giảm 9%, lượng tin đăng giảm 6%. Hầu hết quận, huyện của Hà Nội đều giảm từ 3 đến 19%.

Và không chỉ chung cư, các phân khúc, loại hình khác đều ghi nhận sự sụt giảm của mức độ quan tâm và lượng tin đăng.

Theo đó, so với tháng trước, trên thị trường mua bán, mức độ quan tâm với nhà riêng Hà Nội giảm 16%, lượng tin đăng giảm 3%; mức độ quan tâm đất nền Hà Nội giảm 16%, lượng tin đăng đi ngang, con số tương tự lần lượt ở phân khúc nhà mặt phố Hà Nội là 14% và 10%. Thị trường biệt thự Hà Nội cũng không hề khá hơn khi mức độ quan tâm giảm 11%, lượng tin đăng giảm 12%.

Trên thị trường cho thuê, chung cư và nhà trọ là 2 phân khúc duy nhất có sự tăng trưởng về mức độ quan tâm với các con số cụ thể là 4% và 5%. Tuy nhiên, lượng tin đăng của hai phân khúc này giảm cho thấy, nguồn cung trong tháng qua không dồi dào, với sự sụt giảm là 4 %.

Giá căn hộ nội đô vẫn lặng lẽ tăng, dù trước đó đã có mức tăng vài chục phần trăm chỉ sau thời gian ngắn.

Với nhà riêng cho thuê, mức độ quan tâm và lượng tin đăng của nhà riêng đều giảm 7%. Với nhà phố, mức độ quan tâm giảm 13%, lượng tin đăng tăng 6%. Mức độ quan tâm văn phòng giảm 9%, lượng tin đăng giảm 15%.

Với thị trường chung cư Hà Nội, mức độ quan tâm vẫn duy trì đi ngang như tháng trước, trong khi mức độ quan tâm của phần lớn các loại hình sụt giảm cho thấy, đây vẫn là phân khúc “hot” nhất của thị trường bởi đáp ứng nhu cầu thực rất lớn của bất động sản Hà Nội.

Thực tế gần đây, cơn “sốt” tăng giá dù không còn được bàn luận sôi nổi như thời gian trước, nhưng giá căn hộ nội đô vẫn lặng lẽ tăng, dù trước đó đã có mức tăng vài chục phần trăm chỉ sau thời gian ngắn.

Theo nhiều ý kiến, tình trạng khan hiếm các dự án chung cư mới tại Hà Nội là nguyên nhân chính khiến trên thị trường sơ cấp và thứ cấp phân khúc này càng trở nên “hot”. Mỗi một dự án mới chuẩn bị ra hàng được ví như “cơn mưa giải nhiệt” cho thị trường.

Đơn cử phân khu mới nhất tại đại đô thị phía Tây Hà Nội như dự án The Sola Park được phát triển bởi MIK Group đang thu hút sự chú ý của nhiều khách mua để ở và giới đầu tư. Sở hữu vị trí đắc địa tại cửa ngõ đại đô thị, các căn hộ tại dự án The Sola Park đều có diện tích “vừa xinh” cho nhu cầu ở của các gia đình trẻ, với tổng giá trị mỗi căn hộ phù hợp. Đó cũng là lý do khi ngay từ khi mới ra mắt The Sola Park đã nhận được sự quan tâm của đông đảo khách hàng và nhà đầu tư.

Ngoài The Sola Park, các dự án hiện hữu xung quanh cũng ghi nhận mức giá tăng liên tục. Đồng thời, các căn hộ chuyển nhượng luôn được săn đón. Chẳng hạn, các căn hộ tại The Mirae Park của MIK Group đã đi vào hoạt động trước đó, giá nhà tại đây đã tăng khoảng gần 20% kể từ khi nhận bàn giao. Việc tìm một căn hộ ưng ý tại phân khu này cũng không dễ vì chỉ cần có chủ nhân nào rao bán trong group nội bộ là ngay lập tức đã “có khách”.

Vì sao chung cư không thể giảm giá?

Nhìn nhận về thực trạng tăng giá của bất động sản Hà Nội, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết có 2 nguyên nhân chính của hiện tượng này. Nguyên nhân thứ nhất là bất động sản vẫn luôn là kênh đầu tư sinh lời được ưa chuộng, đặc biệt là khi các kênh đầu tư hấp dẫn vẫn còn hạn chế thì bất động sản được đánh giá là một phương án đầu tư hợp lý và tương đối an toàn. Bối cảnh hiện tại khiến nhu cầu trú ẩn dòng tiền tại bất động sản gia tăng, nhờ vào lượng tiền nhàn rỗi lớn, đặc biệt từ thị trường chứng khoán.

Nguyên nhân thứ hai là các đơn vị đầu tư, phát triển dự án bất động sản ngày càng đề cao yếu tố chất lượng. Chất lượng trở thành ưu tiên hàng đầu khi xây dựng, phát triển các dự án căn hộ mới. Các dự án đều được chú trọng về vị trí, điều kiện bàn giao thuận lợi và được đầu tư bài bản về tiện ích dịch vụ. Những điểm cộng này thu hút người mua ở và sự quan tâm của giới đầu tư. Chính bởi vậy, tỷ lệ bán hàng của các dòng căn hộ mới này cũng gia tăng.

Tuy nhiên, một dự án chất lượng tốt sẽ cần một khoản vốn đầu tư lớn hơn thông thường. Do đó, các dự án căn hộ mới có mức giá cao hơn so với mặt bằng chung của thị trường. Đơn cử, phân khúc căn hộ hạng A mới có thể sẽ có giá chào bán cao hơn giá bình quân thị trường là 3.300 USD/m2.

Việc tăng giá mang tính khu vực và những dự án căn hộ tại khu vực ngoại thành Hà Nội đang ghi nhận mức tăng giá nhất định. Chuyên gia Savills cho biết những sản phẩm ở xa trung tâm, có sự đầu tư bài bản về cơ sở hạ tầng xã hội đều ghi nhận mức tăng ấn tượng. Ngoài ra, những dự án này mang theo ý tưởng kinh doanh riêng biệt, khác lạ của chủ đầu tư, tạo sự thu hút riêng. Điều này là nguyên nhân chính lý giải cho xu hướng tăng giá này”, bà Hằng nhấn mạnh.

Cũng theo chuyên gia Savills, các giao dịch thời gian qua hướng tới nhu cầu để ở. Hành vi người tiêu dùng có nhiều thay đổi. Trong sự thay đổi này, họ thường lựa chọn những sản phẩm nhà ở đề cao, chú trọng môi trường sống. Dù giá liên tục tăng nhưng các dự án được đầu tư bài bản và chuyên nghiệp bởi chủ đầu tư giàu kinh nghiệm vẫn ghi nhận thanh khoản trên thị trường.

Giá căn hộ chung cư được dự báo tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - cho biết, giá căn hộ sơ cấp của thị trường chung cư Hà Nội vẫn khó giảm. Đặc biệt là khi nguồn cung căn hộ cao cấp đang áp đảo, chi phí xây dựng tăng cao cùng với không gian, tiện ích được đầu tư ngày càng chất lượng.

Quỹ đất phát triển nhà ở thương mại ở trung tâm và vùng ven trung tâm sẽ tiếp tục được các chủ đầu tư phát triển phân khúc căn hộ, phục vụ cho nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực của “người có tiền”. Mức giá cao không chỉ duy trì trên thị trường sơ cấp mà vẫn neo giá cao trên thị trường chuyển nhượng.

Một khảo sát thực tế của Công ty PropertyGuru Việt Nam ghi nhận, mặt bằng giá của thị trường chung cư Hà Nội đang nhích nhẹ hoặc đi ngang so với tháng 5.2025. Ví dụ, giá bán căn hộ dự án Hei Tower tăng nhẹ từ mức 4,9-5,2 tỉ đồng/căn với loại căn 2 phòng ngủ 2 nhà vệ sinh lên mức 4,9-5,3 tỉ đồng/căn. Các căn 3 phòng ngủ đều có mức giá trung bình từ 5,3 tỉ đồng trở lên.

Tại dự án Hapulico Complex, căn hộ 2 ngủ 2 vệ sinh tăng từ 4,1-4,3 tỉ đồng/căn lên 4,2-4,4 tỉ đồng/căn. Căn hộ 3 phòng ngủ dự án Bohemia Residence vẫn đang được chào bán ở mức 7-7,3 tỉ đồng/căn.

Cũng theo ông Đính, trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa phục hồi hoàn toàn, nguồn cung vẫn còn khan hiếm, phân khúc căn hộ vẫn sẽ tiếp tục là lựa chọn hấp dẫn, ít rủi ro cho nhà đầu tư. Bởi những biến động của giai đoạn trước là bài học để lớp nhà đầu tư mới cũng như các nhà đầu tư “lão làng” đặt ra các yêu cầu khắt khe hơn trong việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng đòn bẩy tài chính.

Hiện tại, điều đang được nhiều khách hàng và nhà đầu tư quan tâm là có nên xuống tiền mua chung cư không? Bình luận về câu chuyện này, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, người tiêu dùng nên xác định rõ mục đích của mình. Các khách hàng mua để ở nên giao dịch ngay khi tài chính cho phép để đáp ứng nhu cầu thiết thực về an cư lạc nghiệp.

Do đó, theo phân tích của ông Nguyễn Quốc Anh: “Chờ đợi chung cư giảm giá mạnh là một điều rất khó xảy ra lúc này vì nguồn cung chưa thể cải thiện nhanh chóng. Sắp tới, khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực (dự kiến từ ngày 1.8.2024, sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch ban đầu), số lượng chủ đầu tư đáp ứng được yêu cầu triển khai dự án sẽ còn giảm xuống. Trong khi đó, nhu cầu sở hữu nhà ở không ngừng gia tăng, nhất là tại các đô thị lớn”.

Theo nhận định của ông Nguyễn Quốc Anh: “Rất khó để dò đáy hay đỉnh giá chung cư, người mua và nhà đầu tư nên xác định rõ nhu cầu, theo dõi tình hình thị trường và đưa ra quyết định khi nhu cầu của mình được đáp ứng. Bên cạnh giá cả, cũng cần nghiên cứu các yếu tố quan trọng khác như uy tín chủ đầu tư, vị trí và tiện ích để phục vụ tốt cuộc sống của mình hoặc đảm bảo thanh khoản, cho thuê hiệu quả”.

Nguồn:Vì sao chung cư không thể giảm giá?