Tranh chấp trái phiếu, lộ rủi ro tài sản đảm bảo

Tranh chấp với chủ đầu tư, cư dân Saigonhomes căng băng rôn cầu cứu Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh

Tranh chấp chung cư ‘nóng’ trở lại, người dân căng băng rôn đòi quyền lợi

Mới đây, Ủy ban thẩm phán TAND Cấp cao tại Hà Nội đã có quyết định giám đốc thẩm, hủy án sơ thẩm để xét xử lại.

Hồ sơ vụ án cho thấy, năm 2010, Công ty cổ phần S. phát hành 50.000 trái phiếu với tổng mệnh giá là 500 tỷ đồng, theo 2 đợt. Lô trái phiếu được phát hành thông qua một công ty chứng khoán vừa là tổ chức tư vấn phát hành vừa là tổ chức quản lý tài sản đảm bảo.

Ngày 14/10/2010, Tổng công ty bảo hiểm P. ký hợp đồng mua 20.000 trái phiếu của Công ty S., mệnh giá 10 triệu đồng, tương đương trị giá 200 tỷ đồng. Theo đó, ngày phát hành là 15/10/2010, loại trái phiếu có bảo đảm. Thời điểm trả lãi hàng năm vào ngày 15/10. Lãi suất năm đầu cố định là 14,2%/năm, các năm tiếp theo thả nổi bằng lãi suất tham chiếu +3%. Ngày đáo hạn là 15/10/2013.

Công ty P. đã thanh toán đủ tiền theo hợp đồng đặt mua trái phiếu, nhưng doanh nghiệp phát hành lại vi phạm cam kết, không thanh toán gốc, lãi trái phiếu phát sinh.

Tài sản bảo đảm cho lô trái phiếu trên gồm quyền sử dụng đất diện tích 4.546,3m2 ở đường Trần Xuân Soạn, phường Tân Kiểng, quận 7, TPHCM; thửa đất 200m2 ở khu phố 1, phường Tân Kiểng, quận 7, TPHCM và quyền khai thác, phát triển dự án xây dựng chung cư cao tầng ở đường Trần Xuân Soạn, phường Tân Kiểng, quận 7, TPHCM diện tích 5.491,3m2.

Ngoài ra, Công ty S. còn thế chấp quyền sử dụng lô đất CT3 tại Khu đô thị mới Văn Khê, phường La Khê, quận Hà Đông, TP Hà Nội có diện tích 11.398,7m2 và công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Năm 2014, các bên đã thống nhất bán 3 khối tài sản bảo đảm tại phường Tân Kiểng, quận 7, TPHCM. Trừ đi các chi phí xử lý tài sản, số tiền thu về là hơn 80 tỷ đồng và được chi trả theo tỷ lệ sở hữu trái phiếu. Công ty P. được thanh toán hơn 32 tỷ đồng và khoản tiền này được đối trừ vào nợ gốc. Tạm tính đến ngày 26/3/2019, doanh nghiệp phát hành còn nợ gốc là gần 168 tỷ đồng, tiền phạt vi phạm hợp đồng (8%) là 16 tỷ đồng, lãi trong hạn, lãi chậm trả… Tổng số tiền nợ lên đến gần 634 tỷ đồng.

Doanh nghiệp xác nhận số nợ trên và mong muốn các trái chủ gia hạn thời gian trả nợ để thực hiện tái cấu trúc, tìm nguồn tài chính các khoản nợ hoặc cơ cấu lại nợ gốc và đề nghị không tính lãi quá hạn, tiền phạt.

Tuy nhiên, Tổng công ty P. khởi kiện ra tòa án. Bản án sơ thẩm năm 2019 tuyên buộc Công ty S. phải thanh toán các khoản nợ là hơn 524,4 tỷ đồng (không chấp nhận tính lãi phạt). Trường hợp Công ty S. không hoàn trả tiền thì Tổng công ty P. có quyền đề nghị cơ quan Thi hành án dân sự xử lý tài sản đã thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai tại lô CT3 Khu đô thị La Khê.

Đến ngày 1/6/2020, Chi cục Thi hành án dân sự quận Hà Đông, TP Hà Nội có công văn kiến nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án trên. Ngày 25/4/2022, Chánh án TAND Cấp cao tại Hà Nội có quyết định kháng nghị đối với bản án trên, đề nghị Ủy ban Thẩm phán TAND Cấp cao tại Hà Nội xét xử giám đốc thẩm theo hướng hủy bản án sơ thẩm.

Khi xem xét, Ủy ban thẩm phán nhận thấy việc tòa sơ thẩm chấp nhận khoản tiền phạt vi phạm hợp đồng 8% là chưa đủ căn cứ vì chưa xác định rõ, doanh nghiệp phát hành vi phạm điều khoản nào của hợp đồng trái phiếu.

Đặc biệt, các bên đã thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm đối với quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai tại một lô đất thuộc khu đô thị. Tuy nhiên, khi tổ chức thi hành án, Chi cục thi hành án đã nhận được đơn của 56 cá nhân có hợp đồng mua bán căn hộ tại lô đất này.

Ủy ban thẩm phán nhận định, tòa sơ thẩm không đưa các cá nhân mua căn hộ tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là không đảm bảo quyền lợi của họ. Với lý do trên, cấp giám đốc thẩm quyết định hủy bản án sơ thẩm năm 2019 để xét xử lại.

Tương tự như các khoản vay tại ngân hàng, việc nhận thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai có thể dẫn đến một số rủi ro nhất định, đặc biệt liên quan đến tình trạng pháp lý của dự án. Nhiều vụ án tại ngân hàng cho thấy, có dự án dù chưa đủ điều kiện nhưng vẫn được mang ra thế chấp hoặc doanh nghiệp sử dụng vốn sai mục đích, kéo theo dự án bị chậm trễ, thậm chí là bị thu hồi dẫn đến khoản vay trở thành không có tài sản đảm bảo.