Tín dụng bất động sản tăng 43%, ưu tiên nhu cầu ở thực

Tín dụng bất động sản tăng mạnh, dòng tiền dồn vào nhà ở

Tính đến ngày 28/2/2026, tổng dư nợ tín dụng phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,235 triệu tỷ đồng, tăng 11,7% so với quý IV/2025 và tăng tới 43% so với cùng kỳ năm trước.

Bên cạnh đó, dòng vốn tín dụng đang tập trung mạnh vào phân khúc khu đô thị và nhà ở, lĩnh vực có khả năng hấp thụ vốn tốt và tạo dòng tiền ổn định. Cụ thể, dư nợ tại các dự án khu đô thị và nhà ở đạt khoảng 783.940 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng dư nợ toàn ngành.

Tín dụng bất động sản tăng mạnh, dòng tiền dồn vào nhà ở

Ở các phân khúc khác, tín dụng phân bổ tương đối đa dạng nhưng quy mô nhỏ hơn. Bất động sản khu công nghiệp và khu chế xuất đạt khoảng 139.095 tỷ đồng, tiếp tục là điểm sáng nhờ hưởng lợi từ dòng vốn FDI.

Trong khi đó, phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đạt 84.281 tỷ đồng; văn phòng cho thuê đạt 70.547 tỷ đồng; nhà hàng, khách sạn đạt 77.442 tỷ đồng cho thấy sự phục hồi của nhóm dịch vụ vẫn còn thận trọng.

Trong đó, nhóm tín dụng phục vụ nhu cầu giao dịch cũng ghi nhận mức tăng đáng kể. Cho vay mua quyền sử dụng đất đạt khoảng 255.352 tỷ đồng, trong khi cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán hoặc cho thuê đạt 157.970 tỷ đồng.

Ngoài ra, khoản mục “đầu tư kinh doanh bất động sản khác” lên tới 666.678 tỷ đồng, phản ánh dòng vốn vẫn đang chảy vào nhiều hoạt động ngoài các dự án phát triển truyền thống.

Cảnh báo rủi ro và yêu cầu nâng cao chất lượng dòng vốn

Trước thực trạng tín dụng tăng trưởng mạnh, định hướng điều hành của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục theo hướng linh hoạt, kiểm soát rủi ro thay vì siết chặt toàn diện. Ngân hàng Nhà nước nhiều lần khẳng định không áp dụng các biện pháp hạn chế tín dụng bất động sản một cách cực đoan, mà sẽ phân loại theo từng phân khúc cụ thể.

Theo đó, dòng vốn được khuyến khích tập trung vào các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu thực, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp. Đây được xem là hướng đi nhằm vừa hỗ trợ thị trường phục hồi, vừa đảm bảo an sinh xã hội và hạn chế tình trạng đầu cơ.

Trước thực trạng tín dụng tăng trưởng mạnh, định hướng điều hành của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục theo hướng linh hoạt, kiểm soát rủi ro thay vì siết chặt toàn diện.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng kiến nghị đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội và nhà ở công nhân. Đồng thời, đề xuất mở rộng đối tượng thụ hưởng sang nhóm người trẻ dưới 35 tuổi được kỳ vọng sẽ tạo thêm lực cầu thực, góp phần cân bằng thị trường trong trung và dài hạn.

Chính sách tiền tệ trong thời gian tới cũng được yêu cầu vận hành theo hướng ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng. Điều này đồng nghĩa với việc tín dụng bất động sản sẽ không còn “dễ dãi” như các giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây, mà hướng tới sự chọn lọc và hiệu quả.

Ông Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhận định rằng, sự gia tăng nhanh của dòng vốn chỉ thực sự bền vững khi đi kèm với cải thiện pháp lý dự án và sức cầu thực trên thị trường.

Theo ông Lực, nếu tín dụng tiếp tục chảy vào các phân khúc mang tính đầu cơ hoặc hiệu quả thấp, nguy cơ lệch pha cung - cầu và gia tăng nợ xấu trong trung hạn là hoàn toàn có thể xảy ra.

Thực tế cho thấy, sau giai đoạn 2022-2023 đầy biến động với hàng loạt vấn đề liên quan đến pháp lý dự án và huy động vốn, thị trường đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc theo hướng minh bạch và kỷ luật hơn. Do đó, việc kiểm soát chất lượng tín dụng không chỉ là yêu cầu trước mắt mà còn mang ý nghĩa dài hạn đối với sự ổn định của toàn thị trường.

Ngoài ra, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vẫn ở mức tương đối cao so với giai đoạn trước, áp lực chi phí vốn đối với doanh nghiệp và người mua nhà vẫn hiện hữu. Điều này đòi hỏi các chủ đầu tư phải cân đối tài chính chặt chẽ hơn, đồng thời xây dựng chiến lược phát triển phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường.

Nguồn: Tín dụng bất động sản tăng 43%, ưu tiên nhu cầu ở thực