Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm: Giải bài toán vốn hóa đất đai

Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm lấy sông Hồng làm trục phát triển trung tâm là một bước đi đột phá, phù hợp thực tế vận hành đô thị.

Hà Nội đã công bố Dự thảo quy hoạch với tầm nhìn xuyên thế kỷ. Ngay lập tức, Dự thảo đã thu hút sự quan tâm đặc biệt, bởi nó chứa đựng một “tham vọng lớn” với những ý tưởng đột phá. Bản quy hoạch này là cơ hội để định hình lại diện mạo Hà Nội, nhưng cũng là thách thức về việc hiện thực hóa các ý tưởng mà không làm mất đi bản sắc của một “bảo tàng kiến trúc” nghìn năm.

Tư duy quy hoạch đa tầng

Điểm sáng nhất của Dự thảo lần này chính là tư duy “đa tầng - đa lớp” và tầm nhìn kéo dài đến năm 2100. Việc dám nâng khung thời gian lên hàng thế kỷ giúp chúng ta thoát khỏi tư duy “chắp vá theo nhiệm kỳ”– căn bệnh kinh niên của đô thị hóa Việt Nam.

Trong quy hoạch mới, việc lấy sông Hồng làm trục phát triển trung tâm là một bước đi đột phá, phù hợp với cả thực tế vận hành đô thị lẫn yếu tố phong thủy. Đây là cơ hội để mở rộng quỹ đất, tăng nguồn cung cho phân khúc nhà ở thu nhập thấp. Tuy nhiên, nếu không kiểm soát tốt, chính kỳ vọng từ quy hoạch sẽ trở thành "chất xúc tác" cho làn sóng đầu cơ mới.

Nút thắt lớn nhất nằm ở vấn đề tái thiết đô thị và giãn dân. Câu hỏi chính trị - xã hội không thể né tránh là: "Ai được hưởng lợi từ địa tô chênh lệch?". Thực tế lịch sử cho thấy, nhiều quy hoạch Hà Nội bị “phá sản” vì không tìm ra tiền thực hiện.

Dự thảo chủ trương “giảm mật độ, tăng tầng cao” để tạo quỹ đất dôi dư, nhưng lại ưu tiên quỹ đất đó cho thương mại, dịch vụ để tạo nguồn thu. Đây là một nghịch lý. Nếu phần địa tô chênh lệch này chỉ rơi vào túi một nhóm nhà đầu tư, trong khi người dân bị di dời chỉ nhận bồi thường giá thấp, chúng ta sẽ đối mặt với sự thất thoát lòng dân và rủi ro khiếu kiện kéo dài.

Hà Nội cần đưa vào Dự thảo cơ chế “Góp quyền sử dụng đất và tái điều chỉnh đất đai”. Đây là mô hình được Ngân hàng Thế giới khuyến nghị và đã được luật hóa tại Luật Đất đai 2024. Theo đó, người dân đóng góp một phần đất để làm hạ tầng và đổi lại, giá trị phần đất còn lại của họ sẽ tăng vọt sau khi tái thiết. Khi có ít nhất 2/3 cư dân đồng thuận, đề án sẽ được triển khai. Đây là cách “vốn hóa đất đai” công bằng nhất, biến người dân thành chủ thể của quy hoạch, thay vì là đối tượng bị gạt ra lề.

Bảo tồn thích ứng

Bên cạnh đó, Hà Nội giống như một bảo tàng kiến trúc sống. Các khái niệm như "tái thiết toàn diện" tại khu vực phố cổ, phố Pháp cần được thay thế bằng "bảo tồn thích ứng". Chúng ta cần chỉnh trang, gia cố hạ tầng mà không làm đứt gãy ký ức địa điểm; thay vì đập đi làm lại theo kiểu "hiện đại hóa đồng phục", kèm theo một bộ quy tắc di sản chi tiết đến từng mặt đứng, nhịp phố và vật liệu.

Về kỹ thuật, với những ý tưởng táo bạo như xây dựng “bể ngầm khổng lồ” hay ngầm hóa 40% nội đô, tôi đưa ra lời cảnh báo về sự khác biệt địa chất giữa Hà Nội và Nhật Bản. Chúng ta không thể duy ý chí “thay trời làm mưa” mà phải tuân thủ nguyên tắc “thuận thiên”. Trong kỷ nguyên số, tôi kiến nghị giải pháp “Token hóa vật thể thửa đất”. Khi mỗi mét vuông đất được quản lý bằng dữ liệu IoT và AI, việc đánh giá hiệu quả quy hoạch và phân phối giá trị gia tăng sẽ trở nên minh bạch tuyệt đối.

Hà Nội có tầm nhìn 100 năm là đúng, nhưng bản quy hoạch đó chỉ thực sự có sức sống khi nó bảo vệ được quyền lợi của cộng đồng và giữ được phần hồn trong từng “ngõ nhỏ, phố nhỏ” giữa một không gian số hiện đại.

Sau cùng, một trong những rủi ro trực diện nhất cần quan tâm là làn sóng "nóng" đất đai cực đoan. Quy hoạch, về bản chất, là công cụ để định hướng phát triển và tạo ra giá trị gia tăng cho xã hội, nhưng nếu thiếu sự kiểm soát chặt chẽ, nó thường bị biến tướng thành "mồi lửa" cho các cơn sốt đất ảo. Thực tế cho thấy, ngay khi các thông tin về trục phát triển sông Hồng hay các cực đô thị phía Bắc như Đông Anh, Mê Linh được công bố, giá bất động sản tại các khu vực này đã có dấu hiệu bị đẩy lên một mặt bằng mới, vượt xa giá trị thực tế của cơ sở hạ tầng hiện hữu.

Điều này tạo ra một nghịch lý: quy hoạch mở rộng quỹ đất để giải quyết bài toán nguồn cung, nhưng chính sự tăng giá vô tội vạ lại khiến nhà ở trở thành món hàng xa xỉ. Khi giá đất bị đẩy lên quá cao, chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng sẽ trở thành gánh nặng ngân sách, khiến các dự án hạ tầng công cộng rơi vào tình trạng "treo" vô thời hạn. Để ngăn chặn hệ lụy này, chúng ta không thể chỉ trông chờ vào các mệnh lệnh hành chính đơn thuần. Cần phải có những công cụ tài chính sắc bén như thuế tài sản lũy tiến để đánh vào những đối tượng tích trữ đất đai không sử dụng.

Quy hoạch phải đi đôi với quản lý giá và cơ chế điều tiết lợi ích minh bạch; nếu không, những bản vẽ tầm nhìn 100 năm dù có đẹp đến đâu cũng sẽ bị thiêu rụi bởi các cơn sốt đất, để lại sau lưng là những khu đô thị "ma" và sự thất thoát nguồn lực xã hội ghê gớm.

Nguồn: Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm: Giải bài toán vốn hóa đất đai