Thị trường căn hộ chung cư liên tục thiết lập mặt bằng giá mới

Giá căn hộ liên tục lập đỉnh mới

Tại báo cáo thị trường BĐS quý III & 9 tháng đầu năm 2025 của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, trong giai đoạn 2023–2025, thị trường căn hộ chung cư tại Việt Nam ghi nhận xu hướng tăng giá mạnh, liên tục thiết lập mặt bằng giá mới tại các đô thị lớn, cả trên thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Trên thị trường sơ cấp, trong quý III/2025 giá bán căn hộ thương mại dao động biên độ lớn, trung bình các dự án mở bán mới có giá 78 triệu đồng/m2, hơn 30% nguồn cung mới có giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên. Riêng tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp trung bình đạt 95 triệu đồng/m2, với hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2.

Theo Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam, 9 tháng đầu năm 2025, tỷ lệ hấp thụ BĐS tăng gấp đôi cùng kỳ năm 2024, nhưng phần lớn giao dịch đến từ nhu cầu của người mua BĐS thứ 2 trở lên.

Tại TPHCM (cũ), giá sơ cấp trung bình đạt 91 triệu/m2, thấp hơn Hà Nội nhờ nguồn cung từ khu vực ngoại thành có mặt bằng giá thấp hơn đáng kể. Đáng chú ý, nhiều dự án ghi nhận mức tăng giá từ vài trăm triệu đến hơn 1 tỷ đồng/căn chỉ trong thời gian ngắn, trong khi chất lượng dự án hoặc hạ tầng xung quanh không có cải thiện đáng kể. Tại Hà Nội, đã xuất hiện phổ biến các dự án có mức giá hàng trăm triệu đồng/m2 – hiện tượng chưa từng được ghi nhận trong các giai đoạn trước.

Trong quý 3, toàn thị trường ghi nhận khoảng 34.000 giao dịch thành công, nâng tỷ lệ hấp thụ lên 66%, tăng 12 điểm % so với quý trước nhờ hàng tồn kho được giải phóng. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 77%, tương đương 27.000 giao dịch, tăng 23%. Giao dịch chủ yếu đến từ phân khúc căn hộ chung cư, chiếm hơn 66%, với tỷ lệ hấp thụ 81%, trong khi phân khúc thấp tầng cũng ghi nhận kết quả khả quan, tỷ lệ hấp thụ đạt 60%.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2025, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mở bán mới đạt 68%, tương đương với hơn 58.000 giao dịch thành công, gấp đôi cùng kỳ năm 2024. Phần lớn giao dịch đến từ nhu cầu của người mua BĐS thứ 2 trở lên.

Cảnh báo về một thị trường tiềm ẩn nhiều nghịch lý

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đã đưa ra cảnh báo về một thị trường tiềm ẩn nhiều nghịch lý. Trước hết là sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu. Nguồn cung cải thiện nhưng vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu thực, đặc biệt là ở phân khúc bình dân. Hầu hết sản phẩm mở bán hiện nay đều thuộc nhóm cao cấp, trong khi nhà ở xã hội – vốn được kỳ vọng làm “van xả” cho áp lực giá – lại triển khai chậm.

Theo ông Đính, theo Bộ Xây dựng, cả nước mới hoàn thành chưa đến 45.000 căn nhà ở xã hội trong 9 tháng đầu năm, cộng cả các dự án đang triển khai cũng chỉ đạt khoảng 85.000 căn – chưa đến 10% mục tiêu 1 triệu căn đến năm 2030. Tiến độ này cho thấy khoảng cách lớn giữa chính sách và thực tế.

Giá tăng phi mã kéo theo nhiều hệ lụy. Thứ nhất là vấn đề an sinh: người trẻ ngày càng khó tiếp cận nhà ở, khiến xu hướng “ngại kết hôn – ngại sinh con” gia tăng. Tại TP.HCM, tỷ lệ sinh hiện chỉ còn 1,3 con/phụ nữ, thấp hơn mức thay thế dân số, đặt ra nguy cơ suy giảm lực lượng lao động trong tương lai.

Thứ hai là sự méo mó trong dòng vốn đầu tư. Khi lợi nhuận từ bất động sản vượt trội so với sản xuất – kinh doanh, nguồn lực xã hội dễ bị hút vào lĩnh vực này, gây thiếu hụt vốn cho các ngành kinh tế thực. Dòng tiền đầu cơ, cộng với chi phí đất và vốn tăng cao, khiến giá bị “thổi” vượt xa giá trị thực, làm giảm tính bền vững của thị trường.

Bên cạnh đó là rủi ro tài chính. Việc sử dụng đòn bẩy lớn trong đầu tư có thể trở thành gánh nặng nếu lãi suất tăng hoặc giá chững lại, tạo ra nợ xấu và bất ổn hệ thống ngân hàng. Thị trường cũng đang đối mặt với tình trạng gom hàng, thổi giá, tạo sóng ảo, làm suy giảm niềm tin của người mua và tính minh bạch chung.

Những nghịch lý ấy cho thấy, dù thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ phục hồi, nhưng chưa phục hồi lành mạnh. Bài toán đặt ra cho cơ quan quản lý là làm sao cân bằng giữa tăng trưởng và bền vững – để bất động sản không chỉ là kênh đầu tư sinh lời, mà còn là trụ cột của an sinh xã hội và nền kinh tế thực.

Nguồn: Thị trường căn hộ chung cư liên tục thiết lập mặt bằng giá mới