Thị trường bất động sản KCN: Cơ hội và thách thức luôn đan xen

FDI tăng mạnh trước niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường

Theo Tổng cục Thống kê, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thực hiện trong 6 tháng đầu năm 2025 đạt 11,72 tỷ USD, đây được xem là mức cao nhất trong 5 năm trở lại đây, tăng 8,1% so với cùng kỳ. Không chỉ tăng về giá trị giải ngân, tổng vốn đăng ký mới, điều chỉnh và góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài cũng đã đạt tới gần 22 tỷ USD, tăng vọt 32,6% so với nửa đầu năm 2024.

Trong đó, đáng chú ý thuộc về lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo khi tiếp tục là nhóm ngành thu hút hàng đầu với tổng vốn gần 12 tỷ USD, chiếm 55,6% toàn bộ vốn FDI đăng ký, tăng 3,9% so với cùng kỳ. Tín hiệu tích cực trên cho thấy Việt Nam vẫn duy trì vị thế là điểm đến chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Làn sóng bất động sản KCN: Cơ hội và thách thức đan xen

Theo số liệu của CBRE cho thấy diện tích cho thuê đất khu công nghiệp tại các tỉnh vùng cấp 1 miền Bắc trong quý I/2025 đạt 200 ha; tỷ lệ lấp đầy trung bình tăng lên 79,7%, trong khi giá thuê đất tăng 4%, đạt 139 USD/m²/chu kỳ thuê. Ở miền Nam, tỷ lệ lấp đầy giữ ổn định ở 89%, với giá chào thuê lên đến 170 USD/m², được xem là mức tăng ấn tượng so với năm ngoái.

Tăng trưởng là thực chất

Không chỉ dựa trên số liệu, tăng trưởng của thị trường khu công nghiệp còn được khẳng định bằng thực tế triển khai của hàng loạt dự án FDI lớn: Trong đó ví thể như của Lite-On Technology đầu tư 690 triệu USD xây dựng nhà máy linh kiện điện tử tại Quảng Ninh hay Victory Giant Technology khởi công nhà máy mạch in trị giá 540 triệu USD tại Bắc Ninh.

Mới đây, theo như khảo sát của Chứng khoán SSI đối với các doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực khu công nghiệp như: VSIP, IDICO, Becamex IDC hay Long Hậu,… đều cho thấy không có dấu hiệu dịch chuyển đầu tư khỏi Việt Nam. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư còn quay trở lại ký hợp đồng thuê đã trì hoãn trước đó.

Dù vậy, sự thận trọng trước bất ổn kinh tế toàn cầu khiến các chủ đầu tư khu công nghiệp dự báo rằng tốc độ ký kết Biên bản ghi nhớ cho thuê đất có thể chững lại trong nửa cuối năm 2025 và kéo dài sang 2026. Động thái này không nằm ngoài quy luật phòng thủ của các doanh nghiệp FDI trước những biến động địa chính trị và lạm phát toàn cầu.

Cải cách sẽ là bệ phóng cho sức bật mới

Một điểm sáng khác hỗ trợ thị trường bất động sản khu công nghiệp chính là chính sách pháp lý đang được cải cách mạnh mẽ. Dự thảo Luật Đầu tư sửa đổi đang đề xuất loạt giải pháp cắt giảm 30% thời gian xử lý thủ tục hành chính và chi phí liên quan, đồng thời loại bỏ ít nhất 30% các điều kiện kinh doanh không cần thiết. Đây được kỳ vọng là động lực then chốt giúp cải thiện môi trường đầu tư, thu hút dòng vốn chất lượng cao.

Thêm vào đó là chính sách ưu đãi thuế được xem là yếu tố then chốt giữ chân các nhà đầu tư. Bởi theo Thông tư số 78/2014/TT-BTC, doanh nghiệp trong khu công nghiệp được miễn 100% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 2 năm đầu, giảm 50% trong 4 năm tiếp theo. Một số địa phương thậm chí còn kéo dài ưu đãi đến 11 năm, trong đó có 2 năm được miễn và 9 năm được giảm 50%, tạo ra lợi thế cạnh tranh mạnh mẽ trong khu vực.

Đồng thời là hệ thống hạ tầng kỹ thuật và giao thông tiếp tục được đẩy mạnh đầu tư, từ hệ thống cao tốc Bắc – Nam, các cảng biển, logistics kết nối xuyên suốt, đến hạ tầng số hóa phục vụ quản lý và vận hành khu công nghiệp thông minh.

Đặc biệt là chi phí thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn thấp hơn đáng kể so với các đối thủ cạnh tranh như Indonesia, Thái Lan, Malaysia… Ghi nhận giá thuê đất tại khu công nghiệp miền Bắc, giá thuê dự kiến đạt 145 USD/m² và giá thuê tại miền Nam là 178 USD/m² cho phần còn lại năm 2025, đây được xem là giá thuê “mềm” trong bối cảnh hiện nay.

Thách thức còn và cơ hội vẫn đang mở rộng

Mặc dù có những triển vọng tích cực, các chủ đầu tư và chuyên gia đều thừa nhận những thách thức còn hiện hữu. Trong đó phải kể tới như tốc độ phục hồi kinh tế toàn cầu chưa chắc chắn, xu hướng bảo hộ thương mại quay trở lại, cạnh tranh FDI gia tăng giữa các quốc gia trong khu vực,…

Thêm vào đó, nếu cải cách hành chính không được thực hiện đồng bộ và hiệu quả từ trung ương đến địa phương, nguy cơ “tắc” trong cấp phép đầu tư, chuyển đổi đất đai, hoặc xử lý môi trường có thể là nhân tố làm cản trở đà phát triển.

Nhưng trước sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, những bất cập này đã và đang dần được tháo gỡ. Chính sách cải cách mạnh mẽ, hạ tầng đồng bộ, nguồn lao động dồi dào và vị trí địa chiến lược giúp Việt Nam tiếp tục là điểm đến hấp dẫn với nhà đầu tư quốc tế.

Các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp cần chuẩn hóa chất lượng dịch vụ, đầu tư vào hạ tầng số và chuỗi giá trị phụ trợ. Trong khi đó, chính quyền cần tạo môi trường đầu tư thông thoáng, minh bạch, giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô và có giải pháp kịp thời ứng phó với rủi ro toàn cầu.

Hướng đi nào để tăng tốc?

Việt Nam cần tiến tới chuẩn hóa các tiêu chí phát triển khu công nghiệp theo hướng hiện đại – xanh – thông minh, tích hợp năng lượng tái tạo, xử lý nước thải khép kín, kết nối hạ tầng số. Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Đầu tư và các luật liên quan cần đồng bộ, tránh tình trạng “vướng mắc chéo”.

Đồng thời, đầu tư bài bản vào hạ tầng logistics và phụ trợ, cần ưu tiên các dự án kết nối đa phương thức giữa khu công nghiệp, cảng biển, sân bay và cao tốc. Bên cạnh đó, phát triển mạnh chuỗi cung ứng nội địa, thúc đẩy ngành công nghiệp hỗ trợ sẽ giúp Việt Nam “bám trụ” lâu dài trong chuỗi giá trị toàn cầu.

Nâng cao chất lượng nhân lực, nhất là lao động kỹ thuật, bằng các chương trình đào tạo gắn với thực tiễn sản xuất, hợp tác với các tập đoàn FDI để thiết kế chương trình thực tập, nâng tay nghề. Phải xem đây là yếu tố sống còn để phát triển bền vững trong giai đoạn hậu thu hút FDI “số lượng” sang “chất lượng”.

Như vậy có thể thấy rằng trong bối cảnh hiện nay, bất động sản khu công nghiệp đang đứng trước thời cơ vàng, thời điểm mà niềm tin nhà đầu tư vẫn giữ được, giá thuê ổn định và cải cách thể chế đang được đẩy nhanh. Để nắm bắt cơ hội này, đòi hỏi sự chủ động và quyết liệt của cả khu vực công lẫn khu vực tư nhân./.

Nguồn: Thị trường bất động sản KCN: Cơ hội và thách thức luôn đan xen