Thị trường bất động sản chính thức bước vào chu kỳ mới?

Nguồn cung tăng mạnh, hấp thụ tốt

Các báo cáo cho thấy, nền kinh tế Việt Nam quý 1 năm 2025 tăng trưởng tích cực trong bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều bất ổn. Kinh tế vĩ mô cơ bản ổn định, lạm phát được kiểm soát, các cân đối lớn của nền kinh tế được bảo đảm. Tổng sản phẩm trong nước (GDP) ước tính tăng 6,93% so với cùng kỳ năm 2024, đạt mức tăng cao nhất so với quý 1 các năm trong giai đoạn 2020 - 2025, phản ánh nỗ lực mạnh mẽ của Quốc hội, Chính phủ, các cấp ngành và toàn bộ nền kinh tế cho việc đạt mục tiêu tăng trưởng 8% trong năm 2025. Từ đó tạo đà, tạo lực, tạo thế để bước vào Kỷ nguyên mới - Kỷ nguyên vươn mình của dân tộc Việt Nam.

Trong bối cảnh thuận lợi đó, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam cũng đã có những khởi động đầu tiên nhằm kích hoạt chu kỳ mới. Mặc dù chưa có sự “bùng nổ” trên diện rộng, nhưng nguồn cung và thanh khoản trên thị trường BĐS đã phục hồi rõ nét ở một số phân khúc, đặc biệt so với giai đoạn trầm lắng ở năm 2023.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, quý 1 năm 2025, nguồn cung toàn thị trường BĐS nhà ở Việt Nam đạt 27 nghìn sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, có 14.500 sản phẩm chào bán mới, chỉ bằng khoảng 1/2 quý trước nhưng tăng gấp 3 so với quý 1 năm 2024. Còn lại là hàng tồn tiếp tục chào bán.

Nguồn cung BĐS nhà ở vẫn tiếp tục đà tăng trưởng tích cực, khi số lượng dự án nhà ở phê duyệt mới đang được cải thiện, với mức tăng đạt 18% trong năm 2024. Nhờ nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý của cơ quan quản lý Nhà nước, hàng trăm dự án BĐS cũng đã được tái khởi động và đẩy nhanh tiến độ triển khai, sớm ra hàng nhằm đón đầu sự phục hồi của thị trường.

Các dự án mở bán nhà ở trong quý 1 nhìn chung đều được hấp thụ tốt.

Trình bày báo cáo thị trường BĐS quý 1 năm 2025, bà Phạm Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho biết, các dự án mở bán nhà ở trong quý 1 nhìn chung đều được hấp thụ tốt, nhờ nhu cầu ở thực vẫn trong xu hướng tăng. Đồng thời, tâm lý của nhà đầu tư lạc quan hơn về kỳ vọng tăng giá trong trung - dài hạn nhờ động lực tăng trưởng kinh tế và hệ thống hạ tầng giao thông phát triển. Đáng chú ý là tín hiệu về việc “nới lỏng” tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước, với chỉ đạo định hướng duy trì mặt bằng lãi suất ở mức thấp của Chính phủ, góp phần kích thích nhu cầu BĐS, không chỉ ở nhóm người mua để ở mà còn từ các nhà đầu tư cá nhân trong bối cảnh BĐS vẫn là kênh đầu tư có tiềm năng sinh lời tốt và có khả năng tích trữ tài sản lâu dài được ưa chuộng.

Tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường đạt 45%, tương đương với 12.273 giao dịch, bằng 50% quý trước nhưng gấp đôi cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ tăng 15 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm 20 điểm phần trăm so với năm 2024. Tốc độ hấp thụ ở mức ổn định trong bối cảnh nguồn cung được cải thiện và mặt bằng giá chưa có nhiều điều chỉnh.

Tỷ lệ hấp thụ các dự án mới mở bán vẫn rất tích cực, đạt khoảng 60%, đặc biệt tại các tỉnh, thành có thông tin cụ thể về quy hoạch, hạ tầng và có dự án mới như Hà Nội, TP. HCM, Hà Nam, Hải Phòng, Bắc Giang, Đà Nẵng, Thanh Hóa, Thái Nguyên. Đây cũng là những khu vực đang thu hút dòng tiền từ nhà đầu tư Hà Nội.

Phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn dắt thị trường, đóng góp tới 72% lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ có xu hướng chậm lại do nguồn cung vẫn được đóng góp chủ yếu từ các dự án ở khu vực Hà Nội trong khi sức cầu tại Hà Nội đang trong giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ tăng trưởng “nóng”.

Tỷ lệ hấp thụ tại các dự án thấp tầng mở bán mới đạt khoảng 52%. Một số dự án có giá bán cao vẫn thu hút nhu cầu mua nhà để ở của giới “tinh hoa” và nhu cầu đầu tư của các khách hàng có mong muốn trú ẩn tài sản dài hạn trước các thông tin ấn định về việc triển khai hạ tầng mới. Giúp các dự án ở khu vực lân cận được hưởng lợi.

Trên thị trường thứ cấp, giao dịch và giá sản phẩm thấp tầng, đất nền cũng ghi nhận tăng mạnh. Nhất là khu vực vùng ven Hà Nội, nhờ hưởng lợi từ hàng loạt các dự án mới triển khai có giá bán cao. Thậm chí nhiều căn biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang nhiều năm được rao bán với mức giá tăng tới 30%, thậm chí gấp đôi so với năm 2023. Nhưng thực tế lượng giao dịch và mức giá giao dịch chỉ ghi nhận tăng tại các lô đất có giá trị đầu tư hợp lý, thường ở mức dưới 2 tỷ đồng, có pháp lý đảm bảo tại các khu vực có hạ tầng đang triển khai thực tế hoặc tại các sản phẩm thấp tầng trong các dự án đại đô thị quanh khu vực đã được đầu tư về hạ tầng, và có đầy đủ các dịch vụ tiện ích.

Đặc biệt, thị trường có sự chuyển dịch, với làn sóng “Nam tiến” của cả lực lượng môi giới bán hàng, lẫn khách hàng và nhà đầu tư nhằm đón đầu làn sóng đầu tư từ hàng loạt dự án quy mô đa dạng ở khu vực miền Nam đã và dự kiến ra mắt trong thời gian tới.

Việc triển khai Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội (NƠXH) cũng đã có nhiều tín hiệu tích cực, với quy mô dự án NƠXH đã hoàn thành và được cấp phép, khởi công xây dựng năm 2024 tăng lần lượt 46% và 13,4% so với năm 2023, nhất là tại các thành phố có nhu cầu về nhà ở lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng. Nhờ hàng loạt các động thái sát sao của các cấp, ngành. Nhất là việc Thủ tướng giao chỉ tiêu hoàn thành nhà ở xã hội để các địa phương bổ sung vào chỉ tiêu phát triển KTXH, buộc các địa phương phải chạy “KPI".

Không chỉ thúc đẩy việc triển khai các dự án nhà ở xã hội cho các đối tượng chỉ định, Đảng, Nhà nước còn có nhiều động thái nhằm hỗ trợ nhu cầu về nhà ở của người dân, đặc biệt là người trẻ và đã có những kết quả cụ thể. Theo đó, ngay sau khi Thủ tướng yêu cầu nghiên cứu thực hiện chương trình gói tín dụng hỗ trợ người dưới 35 tuổi mua nhà, hàng loạt gói vay ưu đãi theo định hướng trên đã được các Ngân hàng thương mại “tung” ra. Đồng thời, Thủ tướng Chính phủ cũng chỉ đạo nghiên cứu thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị lớn, nhà ở xã hội, góp phần làm tăng niềm tin cho người dân.

Đáng chú ý, sự phân hóa nguồn cung giữa các địa phương, khu vực đã được cải thiện trong quý 1.

Cụ thể, dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, 53% nguồn cung BĐS nhà ở mở bán được đóng góp bởi các dự án tại miền Bắc, giảm 7 điểm phần trăm so với thống kê của cả năm 2024. Tỷ trọng đóng góp của khu vực miền Nam cũng có xu hướng cải thiện, đạt 35%, tăng hơn 11 điểm phần trăm so với thống kê của cả năm 2024 nhờ nhiều hơn các dự án ra hàng, triển khai trở lại sau khi được tháo gỡ, vướng mắc và xác nhận xu hướng phục hồi của thị trường.

Nguồn cung BĐS nhà ở cũng ghi nhận giảm bớt sự phân hóa giữa các doanh nghiệp cung ứng, khi các doanh nghiệp “khác" đóng góp tới 63,3% nguồn cung mở bán trong quý, tăng hơn 25 điểm % so với thống kê vào năm 2024. Tuy nhiên, xu hướng phân hóa vẫn tiếp diễn trong giai đoạn tiếp theo khi các dự án mới chủ yếu được triển khai bởi các doanh nghiệp lớn, vốn có lợi thế về nhiều mặt.

Bắt đầu 'cuộc đua' tăng giá

Thị trường BĐS nhà ở Việt Nam quý 1 năm 2025 vẫn còn nhiều điểm hạn chế chưa được khắc phục, thậm chí có xu hướng gia tăng, tiềm ẩn rủi ro cho sự phát triển bền vững của thị trường.

Theo đó, cơ cấu nguồn cung nhà ở vẫn mất cân đối nghiêm trọng, nguồn cung các dự án mới chủ yếu phục vụ những người mua có khả năng tài chính cao và nhà đầu tư tìm kiếm sản phẩm có giá trị gia tăng lâu dài.

Thị trường vẫn còn nhiều điểm hạn chế chưa được khắc phục, thậm chí có xu hướng gia tăng, tiềm ẩn rủi ro.

Phân khúc căn hộ chung cư (CHCC) tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng hơn 69% trong cơ cấu nguồn cung nhà ở mở bán mới trong quý 1 năm 2025, nhưng CHCC cao cấp, hạng sang vẫn chiếm tỷ trọng lớn, với số lượng dự án hạng sang mới đang có xu hướng tăng trong khi căn hộ chung cư thương mại giá bình dân hoàn toàn “vắng bóng”. Tỷ trọng CHCC bình dân được cải thiện, chiếm gần 13%, tương đương với gần 2 nghìn sản phẩm, tăng lần lượt 33% và 54% so với quý trước và cùng kỳ năm trước, nhờ nhiều hơn các dự án CHCC Nhà ở xã hội được mở bán. Nhưng vẫn vô cùng ít ỏi so với nhu cầu.

Đồng thời, tỷ lệ giải ngân gói tín dụng ưu đãi 120 nghìn tỷ đồng cho người mua NƠXH vẫn rất thấp, chỉ đạt 3,3% do lãi suất vẫn cao, thời gian vay ngắn và các tỉnh, thành có nhu cầu cao vẫn thiếu quỹ đất, nguồn cung NƠXH. Việc hoàn thiện hồ sơ mua NƠXH còn mắc ở thủ tục xác nhận thu nhập đối với đối tượng lao động tự do.

Mặt bằng giá chào bán BĐS ngày càng có xu hướng tăng, khi áp lực chi phí, nhất là các khoản chi phí liên quan đến đất đai gia tăng trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm khiến các chủ đầu tư tiếp tục có xu hướng phát triển các dự án cao cấp nhằm đảm bảo mục tiêu về lợi nhuận.

Chỉ số giá phản ánh mức biến động giá bán bình quân của kỳ (thời điểm hiện tại) so với kỳ gốc (Q1/2019) của các dự án trong tập mẫu dự án được VARS chọn lọc và quan sát cho thấy, trong Q1/2025, khu vực Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán chung cư. So với kỳ gốc, giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu tăng lần lượt là Tp Hà Nội (77,6%), Đà Nẵng (58,6%) và Tp HCM (35%).

Giá bán trung bình CHCC tại Hà Nội trong quý 1/2025 đạt mức trung bình 70,2 triệu đồng/m², tăng nhẹ 2,5% so với quý trước và tăng mạnh 77,6% so với kỳ gốc. Đà tăng giá chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư mở bán lại dự án với mức giá điều chỉnh nhích lên. Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, giá của một số dự án ghi nhận diễn biến đi ngang, phản ánh sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng trong năm 2024. Giao dịch thứ cấp chỉ ghi nhận tại các dự án căn hộ trong đại đô thị đã hình thành và thu hút cư dân về ở, có mức giá khoảng 50 triệu/m2 hoặc các chung cư cao cấp mới ở khu vực trung tâm Hà Nội.

Khu vực HCM ghi nhận mức giá bán bình quân là 71,8 triệu đồng/m2. Giá chung cư các dự án trong tập mẫu gần như không tăng so với quý trước nhưng so với kỳ gốc ghi nhận mức tăng 35%.

Giá bán bình quân căn hộ chung cư tại TP. Đà Nẵng trong Q1/2025 đạt mức 62 triệu đồng/m², tăng 3% so với quý trước và tăng 58,6% so với kỳ gốc. Trong giai đoạn 2019–2025, tốc độ tăng giá căn hộ tại Đà Nẵng ghi nhận mức tăng trưởng vượt trội, cao hơn khoảng 1,6 lần so với TP. Hồ Chí Minh. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự xuất hiện của nhiều dự án mới được chào bán với mức giá cao hơn đáng kể so với mặt bằng trước đó, góp phần thiết lập mặt bằng giá mới cho thị trường.

Giá bán sơ cấp được 'neo' ở mức cao duy trì mặt bằng giá nhà ở đang ở mức cao, là một phần nguyên nhân khiến một bộ phận trong thế hệ trẻ đang phải lựa chọn giữa phương án thuê nhà thay vì mua nhà.

Một diễn biến nổi bật khác trong quý 1, là việc thị trường vẫn bị ảnh hưởng bởi các thông tin quy hoạch, đầu tư. Theo đó, thông tin về việc sáp nhập tỉnh, thành, cộng hưởng với việc nhiều địa phương công bố bảng giá đất mới, cao hơn nhiều lần so với bảng giá hiện hành và tâm lý FOMO (lo sợ bỏ lỡ cơ hội) của các nhà đầu tư BĐS khiến đất nền lại “sốt”. Nhiều địa phương ghi nhận mức giá tăng từ 5 cho tới 30% như Ninh Bình, Hà Nam, Hải Phòng, Bắc Giang, Hải Dương, vùng ven Hà Nội,… Tuy nhiên thực tế, giao dịch chỉ ghi nhận tăng tại các tỉnh, thành được dự đoán là trung tâm sáp nhập, có hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội phát triển, mặt bằng giá BĐS chưa quá cao.

Nguồn: Thị trường bất động sản chính thức bước vào chu kỳ mới?