Thị trường bất động sản cần thêm lực đẩy để “băng tan” vào cuối năm 2023

Một loạt chính sách đã được ban hành để “gỡ rối” cho thị trường, giúp doanh nghiệp giãn, hoãn các khoản nợ, kéo dài thời hạn trả nợ, nổi bật như: Nghị định số 08/2023/NĐ-CP về trái phiếu doanh nghiệp; Thông tư số 02/2023/TT-NHNN về cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ; Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định 35/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng...

Tuy nhiên, theo đánh giá của giới nghiên cứu, dù Chính phủ đã thể hiện sự quyết tâm đồng hành và hỗ trợ thị trường nhưng khó khăn vẫn chưa thực sự được cải thiện đáng kể trong nửa đầu năm 2023. Theo số liệu thống kê, 7 tháng đầu năm có tới 756 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 17% so với cùng kỳ năm trước. Sức cầu toàn thị trường giảm mạnh khiến các chủ đầu tư chưa mạnh dạn ra hàng. Giao dịch sụt giảm trầm trọng đã khiến doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản “tuột dốc không phanh”.

Trao đổi với Reatimes, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án - DKRA Group cho rằng, thị trường bất động sản vẫn cần thêm nhiều lực đẩy để thoát khỏi trạng thái khó khăn, khi các chính sách chưa thể giải quyết triệt để những vướng mắc trên thị trường, mà chỉ giúp doanh nghiệp “cầm cự”. Thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản khó đoán định vì còn nhiều bất ổn, do đó nhiều khả năng thị trường sẽ tiếp tục gặp khó khăn với mức thanh khoản trung bình thấp và khó có những đột biến vào cuối năm 2023.

Những giải pháp đang phát huy ở giai đoạn "trấn an tinh thần"

PV: Từ đầu năm đến nay, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, cùng với đó làliên tiếp 4 lần hạ lãi suất điều hành từ phía Ngân hàng Nhà nước. Ông đánh giá “độ ngấm” của các chính sách này vào thị trường bất động sản trong thời gian qua như thế nào?

Ông Võ Hồng Thắng: Từ đầu năm đến nay, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản, trong đó nổi bật có đến 4 văn bản giúp gỡ rối cho thị trường bất động sản được ban hành trong một tháng, một điều chưa từng có tiền lệ trước đây.

Cụ thể, ngày 5/3, Chính phủ ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP tháo gỡ các vấn đề về trái phiếu; ngày 11/3, Chính phủ ban hành Nghị quyết 33/NQ-CP về các giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển; ngày 3/4, Chính phủ ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, mở ra cửa sáng cho việc cấp sổ cho condotel; kèm theo đó là liên tiếp các văn bản điều chỉnh hạ lãi suất từ phía Ngân hàng Nhà nước được cho là yếu tố tác động tích cực lên sức cầu thị trường trong thời gian qua.

Tuy nhiên, dù đã có những chỉ đạo cụ thể được ban hành nhưng vẫn cần thời gian để các chính sách này có “độ ngấm” vào thị trường. Những giải pháp mới đang phát huy ở giai đoạn “trấn an tinh thần”, chưa đủ lực để trở thành đòn bẩy, tạo cú hích cho thị trường “bật dậy” trong ngắn hạn.

Ngoài ra, công tác triển khai thực hiện áp dụng ở các địa phương vẫn chưa thật sự đồng bộ và kịp thời, từ đó chưa thể phát huy một cách triệt để tinh thần của những chỉ đạo trên.

Vì vậy, các bộ ban ngành, địa phương, doanh nghiệp cần thực hiện thật nghiêm túc cơ chế, chính sách đã ban hành, đặc biệt là chính sách tài khóa, tiền tệ, giảm lãi suất, cơ cấu lại nợ… cùng các nghị định, thông tư liên quan đến thị trường bất động sản, lĩnh vực xây dựng, đất đai đã ban hành.

PV: Động thái giảm lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước đã kéo mặt bằng lãi suất đi xuống, liệu mức lãi suất hiện nay có tạo đà giúp doanh nghiệp bất động sản tiếp tục phát triển các dự án đang dang dở hay phát triển dự án mới, thưa ông?

Ông Võ Hồng Thắng: Động thái giảm lãi suất của Ngân hàng Nhà nước thời gian qua có thể được xem là cứu cánh cho các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng, giúp doanh nghiệp giảm áp lực lãi vay phải gánh, có cơ hội để cơ cấu các khoản nghĩa vụ tài chính cũng như có động lực để duy trì hoạt động vận hành.

Tuy nhiên, vừa qua với Thông tư 06/2023/TT-NHNN do Ngân hàng Nhà nước ban hành có hiệu lực từ 1/9/2023 bổ sung một số quy định chặt chẽ hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng của các doanh nghiệp, trên thực tế cơ hội chỉ thật sự rộng mở đối với những doanh nghiệp thực hiện phát triển dự án một cách bài bản, chuẩn chỉnh và tuân thủ theo quy định của pháp luật.

PV: Theo ông, thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản vẫn đang đối diện với những thách thức nào? Và giải pháp tháo gỡ trước mắt là gì để thị trường thật sự thoát khỏi khó khăn?

Ông Võ Hồng Thắng: Những thách thức của thị trường bất động sản thời điểm hiện tại vẫn chủ yếu xoay quanh các vấn đề:

Một là, lãi suất mặc dù trên xu hướng giảm nhưng vẫn còn ở mức cao.

Hai là, sức cầu thị trường ở mức thấp, tâm lý người mua “chờ đáy”, thận trọng trong quyết định xuống tiền mua bất động sản.

Ba là, mất cân đối về cơ cấu trong phân khúc sản phẩm, hầu hết nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp, hạng A, hạng sang, vắng bóng sản phẩm vừa túi tiền cho người mua nhu cầu ở thực.

Theo tôi, giải pháp tháo gỡ trước mắt vẫn là cần tăng cường hướng dẫn, giám sát chặt chẽ công tác thực hiện từ Trung ương đến địa phương để có thể tối ưu hiệu quả đạt được từ những chính sách của Chính phủ đã ban hành trong thời gian vừa qua.

Khởi sắc vào nửa đầu năm 2024

PV: Vậy, ông nhận định và dự báo ra sao về thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản?

Ông Võ Hồng Thắng: Quan sát trên thị trường thời điểm đầu quý III/2023, thanh khoản thứ cấp có dấu hiệu tăng nhẹ trở lại, bắt đầu xuất hiện dòng tiền nhà đầu tư “bắt đáy” ở những dự án có mức chiết khấu hấp dẫn, đầy đủ pháp lý, vị trí lân cận khu dân cư hiện hữu đông đúc, giao thông thuận tiện kết nối về trung tâm.

Khả năng thị trường sẽ có những chuyển biến tích cực vào cuối quý IV/2023 hoặc chậm nhất là vào nửa đầu năm 2024.

Thời gian tới, thị trường sẽ có sự hồi phục nhất định ở một số phân khúc như: Phân khúc nhà ở vừa túi tiền tại những khu vực kết nối thuận tiện về trung tâm hay phân khúc đất nền ven các thành phố lớn, hạ tầng giao thông đồng bộ, tiện ích đầy đủ.

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án, DKRA Group

Do đó, theo tôi, nhiều khả năng thị trường sẽ có những chuyển biến tích cực vào cuối quý IV/2023 hoặc chậm nhất là vào nửa đầu năm 2024 nhờ những “bệ đỡ” sau:

Thứ nhất, lãi suất cho vay bất động sản đang giảm và xu hướng tiếp tục giảm trong thời gian sắp tới. Mặc dù ít nhiều room cho vay còn khá khó tiếp cận (về các yêu cầu pháp lý của dự án, khả năng trả nợ của doanh nghiệp...).

Thứ hai, các chính sách tháo gỡ pháp lý của cơ quan quản lý nhà nước đã bắt đầu có tín hiệu tốt.

Thứ ba, giải ngân đầu tư công tăng mạnh: Nhiều dự án hạ tầng giao thông trọng điểm lớn trên cả nước triển khai rầm rộ (cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đường Vành đai 3 ở TP.HCM và các tỉnh phía Nam, đường Vành đai 4 ở Hà Nội và các tỉnh phía Bắc...).

Thứ tư, tăng trưởng kinh tế vĩ mô trong nước khá ổn định. Mặc dù GDP tăng không mạnh (quý II/2023 tăng 4,14%) nhưng còn ở mức chấp nhận được trong điều kiện kinh tế thế giới đang đối mặt với nhiều thách thức như hiện nay, lạm phát duy trì mức dưới 4%...

PV: Ông có lời khuyên gì cho các nhà đầu tư bất động sản hiện nay?

Ông Võ Hồng Thắng: Trong nguy có cơ, theo tôi, mặt bằng giá bán đã có những sự điều chỉnh đáng kể trong thời gian qua. Do đó, người mua với nhu cầu an cư hoặc đầu tư tích lũy tài sản hoàn toàn có thể cân nhắc tìm cho mình một căn nhà phù hợp với điều kiện tài chính bản thân.

Về phân khúc đầu tư, điều này còn phụ thuộc khá lớn vào kiến thức cũng như “khẩu vị” của từng nhà đầu tư khác nhau. Điển hình như phân khúc đất nền thông thường sẽ phù hợp với những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, có sẵn một lượng vốn tự có nhất định. Trong khi phân khúc căn hộ chung cư lại hấp dẫn đối với những nhà đầu tư ưa chuộng việc thanh toán theo tiến độ kéo dài từ 2 - 3 năm, hướng đến dòng tiền đều từ việc khai thác cho thuê sau khi nhận bàn giao.

PV: Nhiều ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản đang ở giai đoạn đáy, đây là thời điểm phù hợp để các nhà đầu tư có thể quay trở lại xuống tiền đón sóng phục hồi trong tương lai gần. Ông có nhìn nhận như thế nào?

Ông Võ Hồng Thắng: Thời điểm hiện tại theo tôi đang là cơ hội vàng đối với người mua có mục đích đầu tư khi thị trường dần có những tín hiêu “tạo đáy” rõ nét. Trong thời gian tới, thị trường nhiều khả năng sẽ có sự hồi phục nhất định ở một số phân khúc, điển hình như là phân khúc nhà ở vừa túi tiền tại những khu vực kết nối thuận tiện về trung tâm hay phân khúc đất nền ven các thành phố lớn, hạ tầng giao thông đồng bộ, tiện ích đầy đủ.

Đây là cơ hội cho những nhà đầu tư có sẵn dòng tiền có thể “săn” cho mình những bất động sản vị trí đẹp, tiềm năng tăng giá tốt, mức chiết khấu cao… - những bất động sản mà trước đây có tiền chưa chắc đã sở hữu được.

Nhưng trên hết, người mua cần cân nhắc lựa chọn những bất động sản đã có sổ, pháp lý hoàn thiện, sử dụng tỷ lệ đòn bẩy vay ngân hàng ở mức phù hợp, có kế hoạch vay, trả gốc/lãi hợp lý nhằm tối đa hóa lợi nhuận đầu tư.

PV: Các doanh nghiệp và nhà đầu tư trên thị trường bất động sản đã trải qua khoảng 1 năm chìm trong sự ảm đạm với những khó khăn chưa từng có. Theo ông, trải qua "một cuộc bể dâu" như vậy, khi phục hồi trở lại, thị trường bất động sản sẽ có sự thay đổi ra sao trong xu hướng phát triển và đầu tư?

Ông Võ Hồng Thắng: Theo tôi,mặc dù hiện tại thị trường còn đang đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức, nhưng vẫn có nhiều cơ sở để nhận định thị trường sau khi hồi phục sẽ có những bước tiến xa và bền vững. Một số điểm sáng nổi bật có thể kể đến như:

Một là, thanh lọc được những chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính, năng lực triển khai dự án.

Hai là, thị trường trở nên minh bạch hơn, thu hút được sự quan tâm của nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước.

Ba là, các chủ đầu tư chú trọng hơn trong công tác hoàn thiện pháp lý dự án trước khi mở bán sản phẩm ra thị trường.

Bốn là, đa dạng hơn các sản phẩm từ nhiều phân khúc giá bán nhờ vào việc rút ngắn thời gian cấp phép, từ đó giảm chi phí đầu vào phát triển dự án.

PV: Trân trọng cảm ơn ông!

Nguồn: Thị trường bất động sản cần thêm lực đẩy để “băng tan” vào cuối năm 2023