Sáp nhập hành chính: Chu kỳ mới của thị trường M&A bất động sản

Vùng ven Hà Nội và TP.HCM cũng ghi nhận làn sóng khảo sát, chuyển nhượng dự án gia tăng nhanh chóng. Ảnh: Bảo Tín

Cơ hội mở ra từ chính sách và dòng vốn ngoại

Theo đánh giá của Savills Việt Nam, thị trường M&A bất động sản đang bước vào giai đoạn sôi động nhờ loạt yếu tố hỗ trợ: cải cách pháp lý, chính sách ngoại giao kinh tế chủ động, dòng vốn tìm kiếm giá trị bền vững và ngày càng nhiều nhà đầu tư chú trọng đến tiêu chí ESG (Môi trường, Xã hội, Quản trị).

Trong khi các nhà đầu tư trong nước chiếm ưu thế về số lượng nhờ khả năng quyết định nhanh và am hiểu thị trường, thì những thương vụ quy mô lớn tiếp tục ghi dấu ấn của khối ngoại.

Minh chứng nổi bật nhất là gần đây thương vụ Capitaland (Sycamore) mua dự án tại Bình Dương từ Becamex IDC với giá trị 553 triệu USD; liên danh Nhật Bản gồm Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi và NTT Urban Development hợp tác với Kim Oanh Group phát triển The One World; hay Nishi Nippon Railroad thâu tóm 25% cổ phần Paragon Đại Phước từ Nam Long.

“Những thương vụ này phản ánh sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore và gần đây là sự nổi lên của các quỹ từ Mỹ và Châu Âu”, bà Nguyễn Lê Dung, chuyên gia của Savills Hà Nội cho biết.

Savills dự báo, từ nay đến cuối năm 2025, xu hướng M&A sẽ tiếp tục tăng trưởng, đặc biệt ở các phân khúc khu công nghiệp, nhà ở cho chuyên gia và các dự án xanh. Các hình thức như hợp tác phát triển, chuyển nhượng theo giai đoạn hay phân kỳ từng phần đang được ưa chuộng nhờ tính linh hoạt và tối ưu hóa dòng vốn.

Đáng chú ý, việc sáp nhập giữa thành phố Hải Phòng và tỉnh Hải Dương đang thu hút sự quan tâm từ thị trường với các khu vực như An Dương, Thủy Nguyên (thuộc Hải Phòng), Chí Linh và Kinh Môn (thuộc Hải Dương) nổi bật nhờ vị trí trung gian, quỹ đất phát triển còn lớn và hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Đây là các yếu tố thuận lợi để phát triển các dự án đô thị mới, khu công nghiệp, logistics và nhà ở phục vụ giãn dân.

Tương tự, vùng ven Hà Nội và TP.HCM cũng ghi nhận làn sóng khảo sát, chuyển nhượng dự án gia tăng nhanh chóng. Việc mở rộng các đô thị trung tâm cùng với sự nâng cấp hệ thống giao thông liên vùng đang thúc đẩy những địa phương này trở thành điểm đến tiềm năng cho hoạt động M&A trong giai đoạn tới.

Luật mới thúc đẩy minh bạch, sàng lọc nhà đầu tư

Theo ThS. Nguyễn Phạm Hữu Hậu - chuyên gia kinh tế, tài chính và bất động sản, các thương vụ M&A thành công trong thời gian qua chủ yếu thuộc về những doanh nghiệp chuyên nghiệp, có năng lực triển khai thực tế. Ngược lại, những "đại gia miệt vườn" - những người giàu lên từ đất nhờ quá trình đô thị hóa - dù sở hữu quỹ đất lớn, lại loay hoay tìm đầu ra do thiếu kiến thức quy hoạch, pháp lý và định giá.

“Không ít hồ sơ chào bán được chuẩn bị sơ sài, chỉ kèm vài dòng giới thiệu cùng bản photocopy sổ đất. Giá chào bán thường bị đẩy lên mức vô lý do ảnh hưởng từ cò đất và sự thiếu hiểu biết của chính chủ đất”, ông Hậu chỉ rõ.

Cũng theo ông Hậu, từ ngày 1/8/2024, ba luật mới là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực, mở đường cho sự minh bạch hóa thị trường. Đặc biệt, từ ngày 1/1/2026, bảng giá đất mới sẽ được áp dụng thay thế khung giá cũ, tiệm cận với giá thị trường và là căn cứ tính thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Chính vì vậy, nhiều doanh nghiệp đang tăng tốc hoàn thiện thủ tục pháp lý và nghĩa vụ tài chính để “về đích” trước thời điểm bảng giá đất mới có hiệu lực. Trong bối cảnh tài chính eo hẹp, nhiều đơn vị lựa chọn M&A như một giải pháp khả thi để chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án.

Tuy nhiên, ông Hậu cảnh báo: “Thị trường M&A không đơn giản là chuyện mua – bán dự án, mà còn thể hiện năng lực thực thi, pháp lý, tầm nhìn và mức độ uy tín của nhà đầu tư. Đây không phải là “sân chơi” cho những người chỉ có đất mà thiếu kiến thức”.

Vẫn theo ông Hậu, mối liên kết hỗn loạn giữa các “đại gia miệt vườn” và đội ngũ cò đất thiếu đạo đức đã, đang và sẽ tiếp tục làm nhiễu loạn thị trường. Không chỉ thổi giá, làm giả hồ sơ, nhóm đối tượng này còn gây mất lòng tin với nhà đầu tư và có thể dẫn đến các hành vi vi phạm pháp luật.

Ở chiều ngược lại, các doanh nghiệp địa ốc chuyên nghiệp đang chuyển mình mạnh mẽ, đón đầu các thay đổi pháp lý và xu hướng thị trường bằng cách làm bài bản hơn, có tầm nhìn dài hạn và chiến lược ESG rõ ràng. Đây là lực lượng sẽ định hình lại thị trường M&A bất động sản trong giai đoạn tới, biến những chính sách sáp nhập hành chính và cải cách pháp luật thành cú hích phát triển thực chất, không chỉ về lượng mà còn về chất.

Nguồn: Sáp nhập hành chính: Chu kỳ mới của thị trường M&A bất động sản