Những tín hiệu mới cho thị trường bất động sản

Thông tin này được Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) đưa ra tại hội thảo "Bắt mạch thị trường bất động sản Việt Nam và dự báo năm 2023", diễn ra ngày 3/1, tại Hà Nội.

Theo Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính, sau giai đoạn thăng trầm, từ cuối quý II/2022 đến nay, khi dòng vốn tín dụng vào BĐS bị siết chặt, thị trường đối mặt nhiều khó khăn, thách thức, cần có nhiều giải pháp hỗ trợ tốt, đồng bộ từ các cơ quan quản lý Nhà nước để thị trường phục hồi ổn định và khởi sắc trong năm 2023. Vì vậy, hội thảo nhằm đưa ra cái nhìn toàn cảnh về thị trường BĐS Việt Nam, làm rõ những những khó khăn của doanh nghiệp BĐS hiện nay và đưa ra những giải pháp, kiến nghị, góp phần thúc đẩy sự phát triển và hồi phục của thị trường.

Báo cáo của VARS cho biết, giá trị vốn hóa của ngành BĐS ước tính khoảng 1,7 - 1,8 triệu tỷ đồng. Cơ cấu nguồn lực cho thị trường chủ yếu đến từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, vốn huy động qua phát hành trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng, vốn chủ đầu tư chỉ chiếm khoảng 15 - 30% tổng mức đầu tư của dự án.

Đáng chú ý nguồn cung chỉ tập trung ở phân khúc trung cấp, cao cấp, với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu thực. Do đó tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt hơn 33%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm và lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Các căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 khan hiếm, trong khi người dân đang đối mặt với tình trạng thiếu trầm trọng phân khúc nhà ở dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội.

Hàng loạt doanh nghiệp kinh doanh BĐS gặp khó khăn và tồn kho lớn, nhưng chủ yếu là sản phẩm trung gian. Tại một số doanh nghiệp, các khoản phải thu ngắn hạn đạt 12.946 tỷ đồng, tăng 20%; hàng tồn kho đạt 14.108 tỷ đồng, tăng 25%. Tổng giá trị các tài khoản phải thu ngắn hạn và hàng tồn kho đạt tới 27.054 tỷ đồng, chiếm 86% tổng tài sản.

Bên cạnh đó, giao dịch BĐS giai đoạn nửa cuối năm 2022 giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm. Nguyên nhân chính là dòng vốn gặp khó và lãi suất tăng, khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Giá bán có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay...

Theo ông Đính, tổng quan có thể thấy, thị trường BĐS năm 2022 đang điều chỉnh. Nguyên nhân căn bản là do nguồn vốn vào thị trường giảm; giá BĐS tăng và neo ở mức cao, không giảm trong bối cảnh thị trường suy giảm về giao dịch; hầu hết các doanh nghiệp BĐS gặp nhiều khó khăn trong việc huy động vốn.

VARS dự báo, tháng đầu năm 2023, thị trường BĐS không sôi động như những năm trước, nên khả năng không có đột biến nào về nguồn cầu, song, tín dụng BĐS được hỗ trợ từ việc tăng tín dụng lên 1,5 - 2% sẽ là một dòng tiền đáng kể cho thị trường đáo hạn và làm cơ sở chính sách cho năm 2023.

Về triển vọng thị trường, trong các kịch bản của VARS, ở góc nhìn tích cực, thị trường sẽ có động lực mới do bộ ba luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS được sửa đổi; xuất hiện thêm nhiều yếu tố thuận lợi khi tình hình kinh tế thế giới và trong nước ổn định, dòng vốn FDI tiếp tục đổ vào thị trường. Khi đó, vốn trong nước sẽ được kích hoạt và hấp thu để đón chờ một chu kỳ đi lên mới.