Nhà ở xã hội chuyển nhượng "hạ nhiệt"

Một khảo sát mới đây từ Batdongsan.com.vn cho thấy mức tăng giá chóng mặt của hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội trong vòng 2 năm qua. Thậm chí, nhiều căn hộ thuộc phân khúc này hiện đã được rao bán với giá tương đương hoặc cao hơn nhiều dự án nhà ở thương mại giá rẻ cùng khu vực.

Giá nhà ở xã hội trên thị trường thứ cấp đang tiệm cận giá nhà ở thương mại.

Giá tăng gấp ba, ngang ngửa nhà thương mại

Tại dự án nhà ở xã hội ở Kiến Hưng (quận Hà Đông), mức giá mở bán ban đầu chỉ khoảng 14 triệu đồng mỗi m2. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, giá chào bán trên thị trường thứ cấp đã vọt lên mức 48–57 triệu đồng mỗi m2. Tương tự, dự án nhà ở xã hội The Vesta Phú Lãm (Hà Đông) từng có giá mở bán khoảng 15 triệu đồng mỗi m2, nay được rao bán với mức 48–55 triệu đồng mỗi m2.

Một dự án nổi bật khác là Ecohome 3 (quận Bắc Từ Liêm), từng có giá mở bán năm 2019 chỉ 15–17 triệu đồng mỗi m2, nhưng hiện nay, giá giao dịch đã tăng lên khoảng 53–63 triệu đồng mỗi m2. Nhà ở xã hội IEC Residences tại Tứ Hiệp (Thanh Trì) cũng ghi nhận mức tăng từ 16–17 triệu đồng lên 48–55 triệu đồng mỗi m2.

Cá biệt, tại dự án nhà ở xã hội Đồng Mô (quận Hoàng Mai), mức giá gốc chỉ 14–15 triệu đồng mỗi m2, thì nay giá rao bán đã chạm ngưỡng 56–60 triệu đồng mỗi m2. Dự án Rice City Linh Đàm (Hoàng Mai) cũng tăng từ 13–15 triệu đồng lên mức 55–65 triệu đồng mỗi m2.

Đáng chú ý, những mức giá kể trên đang tiệm cận, thậm chí vượt một số dự án nhà ở thương mại phân khúc trung cấp – điều từng hiếm gặp trên thị trường trước đây. Một số căn hộ nhà ở xã hội tại quận Hà Đông đang được rao bán ngang bằng với căn hộ tại những dự án thương mại như The Terra An Hưng hay Him Lam Vạn Phúc, vốn có vị trí thuận lợi hơn và tiện ích đầy đủ hơn.

Không chỉ nhà ở xã hội, nhiều dự án chung cư thương mại giá rẻ, vốn từng bị đánh giá thấp về chất lượng xây dựng và tiện ích, cũng đang chứng kiến đợt tăng giá mạnh mẽ.

Đơn cử, dự án HH Linh Đàm (Hoàng Mai), từ mức giá mở bán 13–17 triệu đồng mỗi m2, nay đã tăng lên 45–55 triệu đồng mỗi m2. Dự án Đại Thanh từng có giá mở bán hơn 10 triệu đồng mỗi m2, dù vướng nhiều lùm xùm liên quan đến pháp lý và chất lượng, hiện cũng được giao dịch ở mức 38–45 triệu đồng mỗi m2.

Tuy nhiên, đằng sau đà tăng giá ngoạn mục ấy là diễn biến không mấy tích cực về thanh khoản. Theo Batdongsan.com.vn, giao dịch phân khúc nhà ở xã hội từ sau Tết Nguyên đán đến nay đã giảm mạnh. Nhiều môi giới cho biết lượng giao dịch thực tế đã giảm khoảng một nửa so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chính là do mức giá quá cao so với khả năng chi trả của nhóm đối tượng có nhu cầu thực – vốn là nhóm thu nhập trung bình, thấp.

Tiến độ xây dựng chậm

Trong bối cảnh giá nhà ở xã hội tăng mạnh, nhu cầu vẫn rất lớn, Chính phủ đang đặt mục tiêu đẩy mạnh nguồn cung. Theo Quyết định 444/QĐ-TTg, năm 2025 cả nước phấn đấu hoàn thành 100.000 căn nhà ở xã hội. Tuy nhiên, đến nay báo cáo từ các địa phương cho thấy khả năng chỉ hoàn thành khoảng 71.200 căn, tương đương 71% kế hoạch.

TP Hà Nội vẫn gặp nhiều thách thức với nhà ở xã hội. Ảnh: DH

Riêng 20 địa phương trọng điểm mà Bộ Xây dựng đã trực tiếp kiểm tra, có chỉ tiêu hoàn thành hơn 60.000 căn nhà ở xã hội trong năm 2025. Tuy vậy, khả năng thực tế chỉ đạt khoảng 52.200 căn (87%).

Tại Hà Nội, có 7 dự án nhà ở xã hội đã lựa chọn được chủ đầu tư và đang triển khai xây dựng. Trong đó, chỉ có một dự án hoàn thành trong quý I/2025 – dự án nhà ở xã hội dành cho cán bộ chiến sĩ Bộ Công an tại phường Cổ Nhuế 2, quận Bắc Từ Liêm, với quy mô 1.340 căn.

Bốn dự án khác có khả năng hoàn thành trong năm nay gồm: khu nhà ở đô thị Kim Hoa (huyện Mê Linh, 720 căn), khu nhà ở tại xã Uy Nỗ (Đông Anh, 952 căn), khu đô thị mới Thanh Lâm – Đại Thịnh (500 căn) và dự án tại khu đô thị Kim Chung (Đông Anh, 1.104 căn).

Hai dự án còn lại gặp nhiều khó khăn trong thi công. Dự án nhà ở xã hội Thượng Thanh (quận Long Biên) có quy mô 1.980 căn, gồm 22 tầng nổi và tầng hầm, hiện mới đang triển khai phần hầm. Trong khi đó, dự án tại ô đất NO1 khu đô thị mới Hạ Đình (xã Tân Triều, huyện Thanh Trì) có quy mô 440 căn, cũng chỉ đang thi công phần hầm, tiến độ bị ảnh hưởng bởi điều kiện mặt bằng chật hẹp, không gian xây dựng bị giới hạn do nằm gần khu vực trung tâm.

Theo ông Bùi Tiến Thành – Trưởng phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội, Sở đã trình UBND TP Hà Nội ban hành kế hoạch tổng thể phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2021–2030. Mục tiêu là hoàn thành 100.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030, phù hợp với chỉ tiêu Thủ tướng Chính phủ giao.

Hiện TP Hà Nội đã có 11 dự án nhà ở xã hội hoàn thành từ năm 2021 đến nay với tổng cộng 11.334 căn. Bên cạnh đó, 7 dự án khác đang được rà soát để bổ sung thêm khoảng 70.000 căn. Tổng cộng, thành phố có hơn 80 dự án đủ điều kiện đáp ứng mục tiêu phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn tới.

Tuy nhiên, thách thức vẫn còn nhiều. Ngoài vướng mắc thủ tục pháp lý, một trở ngại lớn là giá vật liệu xây dựng tăng cao. Đồng thời, nhiều dự án thiếu vốn và chưa được tháo gỡ về cơ chế.

Tại một tọa đàm mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh bày tỏ sự lo ngại về tiến độ tại Hà Nội: “Chúng tôi đi thực tế nhiều dự án và rất băn khoăn. Hầu hết các dự án mà Hà Nội đăng ký hoàn thành trong năm nay đều mới ở giai đoạn khởi công, nền móng. Nếu không có giải pháp đột phá, rất khó để hoàn thành đúng kế hoạch và báo cáo Thủ tướng.”

Ông Sinh khẳng định, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp chặt chẽ với thành phố để tìm ra giải pháp quyết liệt, “bàn làm chứ không bàn lùi”, nhằm hiện thực hóa các chỉ tiêu đề ra.

Nguồn: Nhà ở xã hội chuyển nhượng "hạ nhiệt"