Người dân hưởng lợi gì từ quy định mới về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai?

Thông tư 11/2022/TT-NHNN ngày 30/9/2022 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân hàng với nhà ở hình thành trong tương lai sẽ chính thức có hiệu lực thi hành tháng 4/2023. Đây được coi như một “tấm khiên” bảo vệ người mua trước tình trạng các chủ đầu tư vẽ dự án ảo.

Phải được ngân hàng đủ năng lực bảo lãnh nghĩa vụ tài chính

Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận và phải được lập thành hợp đồng. Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Ngân hàng Nhà nước là cơ quan công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

Chưa có một thống kê chính thức nào cho biết đã có bao nhiêu dự án được ngân hàng bảo lãnh và có bao nhiêu khách hàng đã được bảo vệ quyền lợi. (Ảnh minh họa) https://vninfor.vn/

Chuyên gia tài chính ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, pháp luật hiện hành quy định dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có ngân hàng bảo lãnh mới được bán hàng nhằm bảo vệ người mua trước tình trạng các chủ đầu tư vẽ dự án ảo, triển khai dự án không đúng tiến độ…

Tuy nhiên, mặc dù có quy định về bảo lãnh từ 2015 nhưng đến nay, không có một thống kê chính thức nào cho biết đã có bao nhiêu dự án được ngân hàng bảo lãnh và trong số này có bao nhiêu khách hàng đã được bảo vệ quyền lợi…

Do vậy, ông Hiếu đề xuất cần siết chặt thêm các quy định để buộc chủ đầu tư phải thực hiện đúng nghĩa vụ của mình. Người mua nhà phải cầm được trong tay chứng nhận bảo lãnh từ ngân hàng để được đảm bảo mọi quyền lợi khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Công khai danh sách ngân hàng đủ năng lực bảo lãnh

Thông tư 11/2022/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân hàng có hiệu lực thi hành từ tháng 04/2023, trong đó quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Cụ thể, Thông tư quy định, ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai khi: Trong giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung giấy phép thành lập và hoạt động của ngân hàng thương mại có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng; không bị cấm, hạn chế, đình chỉ, tạm đình chỉ thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

NHNN công bố công khai danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong từng thời kỳ trên cổng thông tin điện tử của NHNN.

Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu lực kể từ thời điểm ký cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh của toàn bộ các thư bảo lãnh cho bên mua hết hiệu lực theo quy định tại Điều 23 Thông tư này và mọi nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với ngân hàng thương mại theo hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai đã hoàn thành.

Đáng chú ý, Thông tư quy định, ngân hàng thương mại có nghĩa vụ phát hành thư bảo lãnh cho bên mua khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở do chủ đầu tư gửi đến trước thời hạn giao, nhận nhà theo cam kết quy định tại hợp đồng.

Thư bảo lãnh có hiệu lực kể từ thời điểm phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà theo cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trừ trường hợp nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt theo quy định tại Điều 23 Thông tư này. Trường hợp ngân hàng thương mại và chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trước thời hạn, các thư bảo lãnh đã phát hành cho các bên mua trước đó vẫn có hiệu lực cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt.

Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản và các khoản tiền khác (nếu có) theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.

Quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai như "tấm khiên" bảo vệ người mua. https://vninfor.vn/

Người dân hưởng lợi gì?

Nhiều luật sư cũng cho rằng, dù có quy định bảo lãnh này nhưng thực tế người dân gặp không ít chủ đầu tư chậm trễ trong việc bàn giao nhà, dù có khiếu nại, khiếu kiện, kêu cứu khắp nơi. Chính vì thế, cần hiểu đúng mục đích của quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Cụ thể, quy định này của pháp luật nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà - những người yếu thế trong quan hệ mua bán bất động sản khi ít hiểu biết về thủ tục mua bán, nắm được ít thông tin về dự án, không đủ điều kiện để nắm bắt, theo dõi, quản lý dự án trong quá trình triển khai.

Trong khi đó, ngân hàng là đơn vị uy tín, có khả năng quản lý, theo dõi sức khỏe doanh nghiệp từ tài chính, dòng tiền, nguồn thu, tiến độ…Ngân hàng hoàn toàn đủ năng lực để bảo lãnh cho người mua nhà.

Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng, Trưởng Văn phòng Luật sư Kết nối đề xuất, cần có quy chế bồi thường chậm bàn giao, bao gồm: Tiền phạt chậm bàn giao, các khoản tiền thuê nhà trong thời gian chậm bàn giao, hoặc một số quy định bồi thường thiệt hại khác hỗ trợ người dân.

Thậm chí, cần kéo dài thời gian bảo lãnh đến khi bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân; bắt buộc chủ đầu tư phải có tài sản, khoản tiền phong tỏa để đảm bảo nghĩa vụ này.

Bên cạnh đó, nhiều ý kiến cũng lo ngại quy định này sẽ làm phát sinh thêm nhiều vấn đề với người mua.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), phân tích, quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu.

Chủ đầu tư phải trả “phí bảo lãnh ngân hàng” thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên “phí bảo lãnh” cũng rất cao. Phí bảo lãnh ngân hàng được chủ đầu tư trả trước cho ngân hàng nhưng lại tính vào giá thành làm tăng giá bán nhà ở mà cuối cùng thì người mua nhà phải gánh chịu.

Thứ hai, theo Chủ tịch HoREA, “dấu hiệu” quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hầu như chỉ “làm lợi” cho ngân hàng thương mại. Bởi hầu hết ngân hàng thương mại thực hiện “bảo lãnh” cũng chính là ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay tín dụng để đầu tư xây dựng, phát triển dự án đó và đã nhận thế chấp chính dự án đó để bảo đảm khoản vay…