Luật Nhà ở 2023 sẽ giải quyết các vấn đề về quản lý, sử dụng nhà chung cư

Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực, mang đến nhiều thay đổi quan trọng, tác động tích cực đến thị trường bất động sản nói chung và quyền lợi của cư dân, khách mua chung cư nói riêng.

Nhiều khó khăn trong quản lý, vận hành nhà chung cư

Hiện nay, Hà Nội được xem là thành phố có nhiều nhà cao tầng nhất Việt Nam, với khoảng hơn 1.400 tòa nhà cao tầng đã hoàn thành. Thời gian qua, mặc dù các cấp, ngành Hà Nội đã tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm trong việc quản lý, vận hành nhà chung cư; song, trên thực tế vẫn còn tồn tại nhiều bất cập, gây bức xúc trong cư dân.

Điển hình là những vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân, không chỉ riêng về quỹ bảo trì mà còn nhiều vấn đề khác như chậm bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất, tranh chấp diện tích sử dụng chung, chậm bảo hành, tranh chấp phần diện tích chung - riêng, an toàn phòng cháy, chữa cháy…

Quận Thanh Xuân hiện tại có 328 tòa chung cư (gồm 84 tòa thương mại, 24 tòa nhà tái định cư, 1 nhà ở xã hội và 219 tòa nhà chung cư cũ). Đối với 109 tòa nhà chung cư thương mại, tái định cư và nhà ở xã hội đã có 90 tòa nhà thành lập được Ban quản trị đạt khoảng 84%.

Theo lãnh đạo quận Thanh Xuân, bên cạnh những kết quả đạt được, việc quản lý, sử dụng nhà chung cư vẫn còn những vướng mắc, khó khăn do đặc thù của quận có diện tích khá nhỏ (9.17km2), mật độ dân cư lại quá đông, số lượng nhà chung cư, tập thể cũ nhiều. Trong khi đó, một số văn bản quy định của pháp luật đang trong quá trình điều chỉnh, chưa thống nhất và đáp ứng được tình hình thực tế, dẫn đến nhiều bất cập trong quá trình thực hiện.

Đáng chú ý là khâu bàn giao hồ sơ nhà chung cư, xác định diện tích chung - riêng, bàn giao kinh phí bảo trì, thành lập Ban quản trị, cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ. Đặc biệt là vấn đề phòng chống, cháy nổ còn tiềm ẩn nguy cơ, ảnh hưởng đến tính mạng và tài sản của con người khi ý thức của một số chủ đầu tư và người dân chưa cao…

Hay tại quận Bắc Từ Liêm, với gần 160 chung cư đã đưa vào hoạt động, đến nay mới có khoảng 100 chung cư thành lập được Ban quản trị. Nhiều chủ đầu tư chưa bàn giao quỹ bảo trì gây bức xúc trong cư dân, không đảm bảo các điều kiện vận hành chung cư chất lượng và an toàn.

Hà Nội là địa phương có nhiều chung cư nhất cả nước với 1.135 tòa nhà chung cư thương mại, nhà ở xã hội.

Liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư ở những quận nội đô lịch sử, dù đã thực hiện quản lý từ những năm 60 của thế kỷ trước, nhưng trước sự thay đổi, bổ sung thường xuyên các quy định của pháp luật, lãnh đạo nhiều quận, huyện cho rằng, quản lý chung cư vẫn là việc làm mới và khó. Chỉ tính riêng quận Đống Đa, từ năm 1960 đến 1990 đã có 499 đơn nguyên chung cư cao từ 2 đến 5 tầng. Còn từ năm 2000 đến nay, quận có thêm gần 50 tòa nhà chung cư.

Theo đại diện UBND quận Đống Đa, việc quản lý chung cư là khó đối với mỗi địa phương, nhất là những nơi mới có các khu chung cư. Các quy định của Nhà nước chưa theo kịp với thực tiễn dẫn đến nhiều nơi loay hoay tìm mô hình quản lý sao cho hiệu quả.

Thành ủy Hà Nội đã có Nghị quyết 26-NQ/TU ngày 28/6/2019 về quản lý chung cư, đây được xem như "kim chỉ nam" cho các địa phương triển khai thực hiện nhưng qua thực tế cho thấy quá trình "siết" quản lý chung cư vẫn còn nhiều khó khăn.

Đơn cử, việc xử phạt một chủ đầu tư vi phạm trong quản lý, vận hành chung cư hiện cũng vướng mắc bởi nhiều chủ đầu tư, sau khi xây dựng và bàn giao tòa nhà là rút khỏi địa phương, không còn mối liên hệ nào nữa. Khi phát sinh vụ việc tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư, chính quyền phải mò mẫm để tìm manh mối của chủ đầu tư. Nhưng khi tìm được chủ đầu tư, đôi khi việc xử lý lại ngoài tầm với của quận. Từ thực tế này, lãnh đạo các địa phương kiến nghị, cần phải có một chế tài mạnh mẽ, đồng bộ hơn nữa trong quản lý quỹ bảo trì để chủ đầu tư không dám chây ỳ trục lợi quỹ bảo trì.

Luật Nhà ở 2023 sẽ thay đổi trong quản lý vận hành dự án và quyền lợi của cư dân

Từ ngày 1/8/2024, Luật Nhà ở 2023 gồm 13 chương và 198 điều đã chính thức có hiệu lực. Luật quy định nhiều điểm mới về phát triển nhà ở, cải tạo, xây dựng chung cư cũ, nhà ở xã hội và việc quản lý sử dụng nhà chung cư.

Theo ông Trần Ngọc Duy - Phó Giám Đốc, Bộ phận Quản lý Bất Động Sản Savills Hà Nội, Luật Nhà ở 2023 sẽ giúp mọi thứ trở nên bài bản hơn, đóng góp tích cực vào quá trình phục hồi của thị trường. Luật này đồng thời hỗ trợ khắc phục những hạn chế trong luật cũ, làm rõ các đối tượng và thời hạn của dự án, chất lượng công trình, quyền sở hữu nhà ở... Đặc biệt, trong lĩnh vực quản lý vận hành dự án nhà ở, Luật giúp giải quyết những tranh chấp thường gặp giữa khách hàng và các đơn vị quản lý, quy định rõ hơn về quyền và trách nhiệm của các bên liên quan.

Tuy nhiên, những tác động của Luật sẽ mang tính dài hạn. Bởi thực tế, Luật này được áp dụng sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch ban đầu. Khi Quốc hội thông qua thời điểm hiệu lực của Luật, chưa có nhiều văn bản quy định, hướng dẫn cụ thể. Đơn cử, có nghị định 95/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở mới được công bố ngày 24/7/2024 và Thông tư 05/2024/TT-BXD ban hành ngày 31/7/2024.

Theo ông Trần Ngọc Duy, Luật Nhà ở 2023 tập trung vào chất lượng công trình và dịch vụ trong quá trình vận hành. Đối với chất lượng công trình, thay vì giữ cố định thời hạn sử dụng ở mức 50 năm như trước, Luật mới quy định thời gian sử dụng dự án sẽ được điều chỉnh dựa trên chất lượng thực tế của công trình, nhằm bảo trì, sửa chữa kịp thời những dự án xuống cấp.

Về chất lượng dịch vụ, Luật mới đưa ra những thay đổi trong công tác quản lý vận hành, như chi tiết hóa các khoản thu/ chi và có yêu cầu cụ thể về năng lực của đơn vị quản lý.

Quỹ bảo hiểm cháy nổ và thù lao Ban quản trị sẽ được tách ra khỏi phí dịch vụ và trở thành một khoản chi phí riêng. Đơn vị quản lý vận hành cần làm việc với các Ban quản trị/ Chủ đầu tư để nhanh chóng đưa ra những bảng tính chi phí dịch vụ mới đúng theo quy định của Luật.

Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực, mang đến nhiều thay đổi quan trọng, tác động tích cực đến thị trường bất động sản nói chung và quyền lợi của cư dân, khách mua chung cư nói riêng.

Luật Nhà ở 2023 cũng quy định toàn bộ nguồn thu từ việc khai thác các khu vực sở hữu chung, như lợi nhuận từ quảng cáo tại sảnh chờ, thang máy, hay bãi trông giữ xe hai bánh, các khu tiện ích thuộc sở hữu chung... phải được chuyển vào quỹ bảo trì. Trước đây, các khoản thu này được bổ sung vào quỹ quản lý vận hành để bù đắp chi phí vận hành. Sự thay đổi này sẽ tác động đến nguồn thu của quỹ quản lý, yêu cầu các đơn vị vận hành phải cân đối lại ngân sách, phương án vận hành nhằm thích ứng với quy định mới, đảm bảo hoạt động ổn định và không ảnh hưởng tới cư dân.

Thời hạn hợp đồng dịch vụ tối đa là 3 năm theo nhiệm kỳ của Ban quản trị. Các đơn vị quản lý vận hành phải đảm bảo và duy trì được chất lượng, năng lực trong suốt thời gian hoạt động. Việc này thúc đẩy các đơn vị quản lý chú trọng hơn vào hiệu quả công việc, không chỉ để đáp ứng yêu cầu trước mắt mà còn để đảm bảo năng lực cạnh tranh cho việc gia hạn hợp đồng sau khi hết hạn.

Ngoài ra, Luật Nhà ở 2023 đã có những điều chỉnh quan trọng so với quy định năm 2014, tăng cường khung pháp lý, đảm bảo minh bạch trong quản lý vận hành và bảo vệ quyền lợi cư dân.

Luật mới đã bổ sung những quy định về xác định phần sở hữu chung – riêng trong trường hợp hợp đồng không ghi rõ, giúp bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Luật bổ sung các cách xác định đối với phần sở hữu chung thiết bị, cấu kiện gắn liền với ban công, lô gia.

Bên cạnh đó, việc phân hạng nhà chung cư được quy định chặt chẽ và có tiêu chí cụ thể hơn, giúp người mua đánh giá đúng chất lượng dự án, ngăn chặn tình trạng tự phong hạng để đẩy giá chung cư lên cao bất hợp lý. Thay vì quy định hạng A, B, C, các dự án sẽ được phân loại 1, 2 ,3. Phân loại sẽ dựa trên 8 tiêu chí bắt buộc bao gồm: Vị trí, địa điểm nhà chung cư; tiện ích trong khuôn viên nhà chung cư; chỗ để xe; hành lang, sảnh; thang máy; cấp điện; căn hộ; tiêu chí tối thiểu là tuân thủ các quy chuẩn xây dựng. Cùng với đó là 5 tiêu chí bổ sung bao gồm: dịch vụ quản lý vận hành; môi trường; an ninh, an toàn, phòng chống cháy nổ; công trình xanh, sử dụng năng lượng hiệu quả; số hóa và nhà ở thông minh.

Xử lý nghiêm các vi phạm

Trước những vấn đề còn bất cập và vướng mắc trong quản lý, vận hành nhà chung cư tại Hà Nội, thực hiện chỉ đạo của Chính phủ và Bộ Xây dựng, UBND thành phố Hà Nội vừa có Văn bản số 10105/VP-ĐT ngày 17/8/2024 về khẩn trương xây dựng, ban hành văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Hiện tại, Sở Xây dựng Hà Nội đã tham mưu xây dựng Dự thảo "Quy định chi tiết một số nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Hà Nội", thay thế Quyết định số 29/2020/QĐ-UBND ngày 25/11/2020 của UBND thành phố Hà Nội.

Để hoàn thiện Dự thảo này, Sở Xây dựng Hà Nội đăng tải Dự thảo trên Cổng thông tin điện tử của Sở để cơ quan, tổ chức, cá nhân tham gia ý kiến. Đáng chú ý, trong Dự thảo nêu rõ các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư; xác định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung; các quy định về giá dịch vụ quản lý, vận hành; kinh phí quản lý, vận hành nhà chung cư.

Hà Nội đã tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm trong việc quản lý, vận hành nhà chung cư; song, trên thực tế vẫn còn tồn tại nhiều bất cập, gây bức xúc trong cư dân.

Về diện tích sinh hoạt cộng đồng, đối với nhà chung cư thương mại thực hiện theo quy định tại khoản 4 Điều 9 của Thông tư số 05/2024/TT-BXD. Đối với nhà chung cư phục vụ tái định cư, đơn vị được thành phố giao quản lý tiến hành rà soát các nhà chung cư mà thiết kế không có diện tích sinh hoạt cộng đồng và đề xuất nơi bố trí diện tích sinh hoạt cộng đồng trong số diện tích kinh doanh dịch vụ đang quản lý; báo cáo Sở Xây dựng để trình UBND thành phố xem xét quyết định.

Về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, đối với nhà chung cư được đầu tư xây dựng trước ngày 01/7/2006 (ngày Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực) thực hiện theo quy định tại Khoản 3, Điều 152 của Luật Nhà ở năm 202. Đối với chung cư được đầu tư xây dựng sau ngày 01/7/2006 (ngày Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực) thì việc lập, bàn giao và quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu theo Điều 152, Điều 153, Điều 155 của Luật Nhà ở năm 2023; Điều 36, Điều 37, Điều 38, Điều 39 của Thông tư số 05/2024/TT-BXD. Việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu theo Điều 154 của Luật Nhà ở năm 2023, Điều 87, Điều 88, Điều 89, Điều 90, Điều 91 của Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ.

Cũng tại Dự thảo này, thành phố yêu cầu chủ sở hữu nhà chung cư phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc; hay nhà chung cư đã được đưa vào sử dụng mà còn căn hộ, phần diện tích khác (nếu có) chưa bán, chưa cho thuê mua hoặc không bán, không cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng kinh phí quản lý vận hành.

Theo đó, Công an thành phố Hà Nội phải đẩy mạnh kiểm tra, thanh tra để kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm các vi phạm pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc; xây dựng phương án chữa cháy đối với các tòa nhà không thể khắc phục do liên quan đến kiến trúc, kết cấu.

Thành phố giao Công an thành phố Hà Nội điều tra, truy cứu trách nhiệm đối với các tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư; đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung trái quy định của pháp luật. Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội không giới thiệu địa điểm, cấp đất, giao đất, xem xét khi giải quyết đề xuất đầu tư các dự án khác đối với các chủ đầu tư không chấp hành các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư. Đồng thời, thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai đối với các dự án đã được giao đất, cho thuê đất.

Theo quy định của thành phố, UBND quận, huyện, thị xã phải quản lý chặt chẽ hoạt động xây dựng; chỉ đạo giải quyết các vấn đề dân sinh bức xúc, các vụ việc phức tạp, nhạy cảm về an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội tại các khu chung cư. Tổ chức kiểm tra định kỳ để xác định những vấn đề còn tồn tại, từ đó giải quyết kịp thời, đúng pháp luật các tranh chấp, bất đồng hoặc có biện pháp xử lý phù hợp, không để trở thành các vụ việc khiếu kiện phức tạp, gây mất trật tự công cộng. Cùng đó, cung cấp danh sách các chủ đầu tư không chấp hành các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư, gửi Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài nguyên Môi trường để tổ chức công khai trên phương tiện thông tin đại chúng.