Kinh nghiệm xử lý đổ vỡ thị trường bất động sản của Trung Quốc và bài học cho Việt Nam

Thời "thanh lọc" bất động sản: Có dự án 10 ngày đầu năm 2023 thanh khoản bằng tổng 3 tháng cuối năm 2022, có dự án "giậm chân tại chỗ"

Sau vụ sụp đổ ngân hàng SVB, thị trường sẽ chú ý tới các sự kiện kinh tế - tài chính nào trong tuần tới?

Khủng hoảng từ thị trường Trung Quốc

Trong suốt hơn 4 thập kỷ qua, bất động sản (BĐS) là một nhân tố tạo ra sự thần kỳ trong phát triển của Trung Quốc. Theo số liệu Financial Times trích dẫn, bất động sản tạo ra tới 28,7% GDP của Trung Quốc.

Năm 2008 khi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu xảy ra, hàng nghìn tỷ NDT được Trung Quốc bơm vào lĩnh vực BĐS để ngăn chặn cuộc suy thoái. Năm 2014, suy thoái BĐS cũng dẫn tới một đợt nới lỏng chính sách tiền tệ khiến giá nhà ở một số nơi tăng gấp đôi trong vòng chưa đầy một năm. Tình trạng xây dựng tràn lan, dẫn tới một loạt thành phố “ma” xuất hiện ở nhiều nơi. Tăng trưởng tín dụng BĐS ở mức cao và các khoản vay thế chấp dưới chuẩn cũng không ngừng tăng lên. Tổng dư nợ tín dụng cho BĐS tăng mạnh.

Trước bối cảnh đó, tháng 8/2020, Trung Quốc áp đặt hướng dẫn "3 lằn ranh đỏ" đối với các nhà phát triển bất động sản

Sau khi “3 lằn ranh đỏ” được ban hành, các doanh nghiệp bắt đầu mất thanh khoản và vỡ nợ. Cuộc khủng hoảng bùng phát từ đầu tháng 9/2021 khi Evergrande bắt đầu vỡ nợ và rắc rối đã liên tục xảy ra trước các khó khăn liên tiếp ập đến khi các khoản nợ đã đến thời kỳ đáo hạn và trả lãi, hoạt động BĐS đi xuống trong bối cảnh chung của dịch bệnh Covid-19. Giá nhà giảm liên tiếp trong nhiều tháng, làm tăng chi phí với các hãng địa ốc và gây ra làn sóng vỡ nợ kỷ lục.

Nỗi lo sợ trước chính sách phong tỏa chống dịch, làn sóng người mua nhà từ chối trả tiền vay ngân hàng, đặc biệt là việc mất niềm tin vào BĐS làm chao đảo thị trường tín dụng trong nước, đồng thời kéo tụt giá cổ phiếu ngân hàng và vật tư xây dựng. Hàng loạt cổ phiếu của các doanh nghiệp BĐS bị ngưng giao dịch.

Dữ liệu từ Cục Thống kê Quốc gia (NBS) cho thấy, đầu tư BĐS tại Trung Quốc đã giảm 10% xuống còn 13.290 tỷ NDT (1.980 tỷ USD) vào năm 2022, mức thấp chưa từng có đối với nền kinh tế hàng đầu thế giới này. Ngoài ra, doanh số bán đất cũng giảm 48,4% xuống 916,6 tỷ NDT so với năm 2021. Bên cạnh đó, diện tích nhà mới đã bán giảm 26,8% còn diện tích đất nền đã bán cũng giảm 53,4%.

Tháng 12/2022, Trung Quốc đã đưa ra các chính sách mới và được hiểu ngầm là “3 lằn ranh đỏ”không còn được áp dụng nữa. Trong đó, các ngân hàng (chủ yếu là ngân hàng thương mại nhà nước) đã tung ra gói tín dụng 460 tỷ USD để hỗ trợ các doanh nghiệp BĐS.

Bài học cho Việt Nam

Tổng dư nợ tín dụng BĐS của Việt Nam chưa cao như ở Trung Quốc. Tuy nhiên, tỷ lệ đòn bẩy của các doanh nghiệp BĐS Việt Nam khá tương đồng với doanh nghiệp Trung Quốc (nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu 0,6 - 0,7 lần). Cả hai thị trường đều có chung hiện tượng đầu cơ và thổi giá lên rất cao. Hơn nữa, các dự án cao cấp (người mua ít, đầu cơ mạnh, thanh khoản thấp) chiếm tỷ trọng lớn và có xu hướng tăng cao trong khi các dự án giá phù hợp chiếm tỷ lệ thấp, gần như không xuất hiện tại khu vực trung tâm các thành phố lớn.

Theo ông Nguyễn Quang Thuân - Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc FiinGroup, nếu áp dụng bộ tiêu chí "3 lằn ranh đỏ" của Trung Quốc vào 69 công ty BĐS đang niêm yết của Việt Nam, 77% sẽ vi phạm một tiêu chí.

Từ giữa tháng 5/2022, chính sách thắt chặt tín dụng khiến thị trường BĐS gần như không tiếp cận được nguồn vốn để phát triển. Riêng quý IV/2022, tỷ lệ hấp thụ chỉ ở mức hơn 14%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm. Doanh thu sụt giảm, chi phí tăng cao do chi phí tiếp cận tài chính tăng, chi phí đầu vào tăng, lãi suất tăng,... khiến nhiều doanh nghiệp BĐS“đói vốn”, phải tạm dừng triển khai dự án.

Đến ngày 5/3/2023, có khoảng 46 doanh nghiệp đã thông báo chậm trả lãi hoặc gốc trái phiếu với cùng lý do "chưa thu xếp kịp nguồn thanh toán". Nghị định số 08/2023/NĐ-CP cho phép trái chủ thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản sẽ giúp gỡ nghẽn cho doanh nghiệp ở thời điểm này. Tuy nhiên, khó khăn trong việc định giá chính xác BĐS để đàm phán với trái chủ lại là bài toán “đau đầu". Nếu doanh nghiệp không có thêm các phương án giải quyết kịp thời, con số này chắc chắn sẽ tăng thêm hơn nữa trong bối cảnh áp lực đáo hạn ngày càng tăng cao.

Trong số tổng dư nợ 12 triệu tỷ đồng ở hệ thống ngân hàng, khoảng 75% giá trị tài sản đảm bảo là BĐS. Giá đất giảm, giá trị khối BĐS đang thế chấp ở ngân hàng cũng trượt theo. Nếu những người vay tiền ngân hàng thế chấp bằng BĐS không nộp bổ sung tiền, tài sản khác, ngân hàng sẽ phát mãi tài sản đảm bảo để thu hồi nợ, dẫn đến nợ xấu tăng cao, hệ lụy xấu cho nền kinh tế.

Nỗi lo sợ trước chính sách phong tỏa chống dịch, làn sóng người mua nhà từ chối trả tiền vay ngân hàng, đặc biệt là việc mất niềm tin vào BĐS làm chao đảo thị trường tín dụng trong nước, đồng thời kéo tụt giá cổ phiếu ngân hàng và vật tư xây dựng. Hàng loạt cổ phiếu của các doanh nghiệp BĐS bị ngưng giao dịch.

Việc áp dụng các chính sách tiền tệ để kiềm chế lạm phát và ổn định tỷ giá là một chính sách rất đúng đắn. Tuy nhiên, nếu tiếp tục kéo dài, không có sự chọn lọc và phân loại, kinh tế sẽ lao dốc, doanh nghiệp khốn đốn phá sản, người dân đói kém.

Do vậy, Việt Nam cần hoàn thiện hành lang pháp lý, đặc biệt là các công cụ tài chính BĐS. Cần có chính sách phát triển các kênh dẫn vốn mới như quỹ đầu tư BĐS (REIT), chứng khoán hóa BĐS, Quỹ nhà ở...

Đồng thời,tái cơ cấu thị trường BĐS, thúc đẩy nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân. Nhà nước chủ động điều tiết nguồn cung đất đai cho thị trường BĐS sơ cấp thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Sử dụng cơ chế chính sách như thuế để điều tiết, quản lý thị trường BĐS.

Nguồn: Từ kinh nghiệm xử lý đổ vỡ thị trường bất động sản của Trung Quốc và bài học cho Việt Nam