Kiến nghị làm rõ cơ chế bán nhà ở hình thành trong tương lai đang thế chấp

Trước những tranh luận xoay quanh cơ chế “bán trước – giải chấp sau” đối với nhà ở hình thành trong tương lai, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cho rằng cần nhìn nhận đúng tinh thần của hệ thống pháp luật hiện hành, thay vì lo ngại thái quá về rủi ro cho người mua nhà.

Công khai rõ tình trạng giải chấp nhà ở hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ quyền lợi người mua, tổ chức tín dụng và chủ đầu tư.

Vướng ở nghị định, không phải ở luật

Theo ông Châu, từ trước đến nay, Bộ Luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2023 đều đã cho phép chủ sở hữu tài sản, nhà ở được bán tài sản đang thế chấp, nhưng phải đáp ứng các điều kiện rất chặt chẽ. Cụ thể, khoản 5 Điều 321 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định bên thế chấp có quyền bán tài sản không phải hàng hóa luân chuyển nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Luật Nhà ở 2023 cũng tiếp tục kế thừa và cụ thể hóa nguyên tắc này. Tại điểm b khoản 3 Điều 88, luật cho phép bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai khi đã hoàn thành phần móng, hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ và đã giải chấp, trừ trường hợp được người mua, người thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp. Khoản 2 Điều 183 của luật này cũng quy định rõ, chủ đầu tư phải giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn, mua bán, thuê mua nhà ở, trừ các trường hợp đã được luật cho phép ngoại lệ.

Theo Chủ tịch HoREA, vấn đề phát sinh không nằm ở Luật Nhà ở 2023 hay Bộ Luật Dân sự 2015, mà ở chỗ khoản 3 Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP chưa quy định chi tiết, chưa hướng dẫn cụ thể đối với trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nhưng chưa giải chấp mà có nhu cầu huy động vốn.

Từ thực tế này, Hiệp hội đã đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 8 Nghị định 96 theo hướng làm rõ cách xác định nhà ở đã giải chấp, chưa giải chấp và trách nhiệm công khai thông tin của chủ đầu tư cũng như cơ quan quản lý.

Theo đề xuất của HoREA, trong văn bản thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, phải ghi rõ tình trạng đã giải chấp hay chưa giải chấp. Trường hợp chưa giải chấp, trước khi ký hợp đồng mua bán, chủ đầu tư phải thực hiện giải chấp và gửi văn bản chứng minh cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để công khai thông tin.

Đáng chú ý, Hiệp hội đề xuất bổ sung quy định cho phép trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai chưa được giải chấp vẫn được bán, nếu có sự đồng ý bằng văn bản của người mua, người thuê mua và bên nhận thế chấp, đồng thời nội dung này phải được ghi rõ trong văn bản thông báo đủ điều kiện bán và trong hợp đồng mua bán.

Bảo vệ đồng thời người mua, ngân hàng và chủ đầu tư

Ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh, đề xuất này nhằm bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất giữa Nghị định 96 với Bộ Luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2023, đồng thời bảo vệ hài hòa quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.

Cần công khai nhà ở hình thành trong tương lai đang bị thế chấp

Với người mua nhà, việc bắt buộc công khai rõ tình trạng pháp lý của nhà ở hình thành trong tương lai giúp khẳng định quyền được biết, từ đó tự quyết định mua hoặc không mua, tránh rủi ro thông tin bất cân xứng.

Với tổ chức tín dụng, HoREA đề nghị bổ sung quyền kiểm soát dòng tiền mà chủ đầu tư thu được từ việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, nhằm bảo đảm nguồn tiền được sử dụng đúng mục đích để thanh toán nợ vay và thực hiện giải chấp theo quy định pháp luật về tín dụng.

Còn với chủ đầu tư, ông Lê Hoàng Châu cho rằng trên thực tế, nhiều doanh nghiệp phải thế chấp dự án để vay vốn triển khai xây dựng. Tại thời điểm dự án đủ điều kiện được bán, doanh nghiệp thường chưa có nguồn thu để giải chấp ngay. Việc cho phép huy động vốn trong khuôn khổ kiểm soát chặt chẽ là phù hợp với thực tiễn và giúp dự án tiếp tục được triển khai.

Theo HoREA, khi tất cả các điều kiện trên được ghi nhận rõ ràng và công khai, sẽ không xảy ra hệ quả “bán trước, giải chấp sau người mua nhà cầm đằng lưỡi” như một số lo ngại.

Nguồn: Kiến nghị làm rõ cơ chế bán nhà ở hình thành trong tương lai đang thế chấp