Hệ lụy từ dự án "đất ở không hình thành đơn vị ở"

Khó xử lý mục đích sử dụng đất các dự án condotel sau khai tử "đất ở không hình thành đơn vị ở".

Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa Nguyễn Tấn Tuân cho hay, loại đất này không có trong Luật Đất đai nhưng tỉnh đã cấp phép cho hơn 50 dự án ở thành phố Nha Trang và khu vực Bãi Dài. Bên cạnh 15 dự án đã bị xóa, những dự án chưa hoặc đang trong quá trình triển khai, ông Tuân cho hay cần giải quyết tạm trú cho người dân.

Riêng các dự án đã chuyển cho các nhà đầu tư thứ cấp, tỉnh đang chờ Nghị quyết riêng của Quốc hội trên cơ sở kết luận của Bộ Chính trị giải quyết những vấn đề tồn đọng sau thanh tra, kiểm tra, kiểm toán và tòa án.

Thị trường "đóng băng"

Thực tế đã có gần 10 tỉnh như Khánh Hòa, Kiên Giang, Bình Định, Đà Nẵng, Quảng Ninh… cho phép sử dụng thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” để cấp sổ đỏ cho loại hình condotel và biệt thự nghỉ dưỡng. Chủ đầu tư tại các dự án trên sẽ được sở hữu bất động sản lâu dài với điều kiện: không được đăng ký hộ khẩu, không hình thành nên các khu dân cư, làng xóm.

Tuy nhiên, tại Thông báo kết luận thanh tra số 1919/TB-TTCP, ngày 4/11/2020, Thanh tra Chính phủ chỉ ra rằng "đất ở không hình thành đơn vị ở" chưa có quy định tại pháp luật hiện hành. Thanh tra Chính phủ cũng kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo bộ, ngành liên quan xử lý tình trạng đầu tư, xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất với "đất ở không hình thành đơn vị ở" tại Khánh Hòa và nhiều địa phương khác.

Ngay sau đó, các tỉnh đã chính thức khai tử loại hình này, cùng thời điểm, dự án condotel, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được xây trên loại hình này rơi vào tình trạng "đóng băng" chờ hành lang pháp lý, không thể cấp sổ đỏ, gây bức xúc cho các nhà đầu tư thứ cấp. Lời giải về mục đích sử dụng đất của các dự án này vẫn bỏ ngỏ nhiều năm nay.

Gần đây nhất, tháng 5/2023, UBND thành phố Đà Nẵng đã tiên phong giải cứu dự án condotel khi cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại dự án Đà Nẵng Times Square thành đất ở, biến các tòa condotel này thành chung cư.

Trước đó, vào năm 2019, Đà Nẵng cũng cho chuyển hàng nghìn căn condotel tại Tổ hợp Cocobay sang căn hộ chung cư. Theo đó, 1.016 căn condotel trong tổng số 1.856 căn đang xây dựng tại tòa nhà Cổ Cò 1,2,3 được thành căn hộ chung cư và 544 căn condotel trong tổng số 1.657 căn tại công trình chưa xây dựng ở tòa nhà Cocobay Tower cũng được chuyển thành căn hộ chung cư.

Chờ hành lang pháp lý

Chia sẻ với Diễn đàn Doanh nghiệp về thực trạng condotel hiện nay, ông Đỗ Viết Chiến - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng) cho hay, không phải ngẫu nhiên mà quy hoạch có chỗ để nghỉ dưỡng, chỗ sinh hoạt chung, chỗ không gian công cộng, nơi tái định cư, nơi xây dựng nhà ở…, đó là cả một quá trình điều tra, phân tích, đánh giá, đề xuất trong quá trình nghiên cứu lập quy hoạch.

Điều quan trọng khi chuyển đổi condotel sang chung cư phải giải được bài toán về hạ tầng xã hội.

Vị chuyên gia lý giải thêm, việc chuyển condotel thành nhà ở chung cư đồng nghĩa với việc chuyển từ mục đích công cộng sang mục đích cá nhân, sở hữu cá nhân, từ việc chỉ được thuê đất sang việc cấp sổ đỏ vĩnh viễn. Từ đó sẽ hình thành cộng đồng dân cư. Một khi đã hình thành dân cư thì phải có hạ tầng xã hội đi kèm, trong khi ban đầu quy hoạch dự án condotel thì yếu tố này rất hạn chế.

Do đó, điều quan trọng đầu tiên khi chuyển đổi là phải giải được bài toán về hạ tầng xã hội, giải quyết các nhu cầu về y tế, văn hóa, giáo dục, thể thao.

Trong khi đó, tại báo cáo thị trường căn hộ Đà Nẵng do Avison Young Việt Nam vừa công bố, đơn vị này cũng cho rằng những thay đổi này, làm tăng lượng cung căn hộ tại khu vực, mặt khác, tác động tiêu cực đến hệ thống hạ tầng, làm xáo trộn quy hoạch đô thị và tác động tiêu cực đến môi trường.

Bởi vì, loại hình căn hộ nghỉ dưỡng phục vụ nhu cầu lưu trú ngắn hạn, trong khi đó, căn hộ chung cư đòi hỏi đi kèm tiện ích trong khu vực như bệnh viện, trường học, hạ tầng kỹ thuật... phục vụ cho nhu cầu sinh sống lâu dài của cư dân. Vậy nên, những chuyển biến này cần được cân nhắc và xem xét thận trọng nhằm phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng, hệ thống kỹ thuật, đảm bảo chất lượng sống tại khu vực.

Bàn về hành lang pháp lý cho loại hình này, nhiều chuyên gia cũng cho rằng nền tảng để xác lập vấn đề sở hữu và các vấn đề liên quan đối với bất động sản nghỉ dưỡng đều cần được chuẩn hóa bằng các quy định pháp quy. Từ định danh bằng các khái niệm pháp lý để triển khai các quy định cụ thể liên quan, mới có cơ sở để thực thi.

Hiện, Luật Đất đai 2024 quy định về phân loại đất hiện không xuất hiện cụm từ “du lịch, nghỉ dưỡng” nào và loại hình condotel được cho là nằm trong phạm trù điều chỉnh của khoản đ, điểm 2 điều 9 “Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản”.

Theo đó, giới đầu tư kỳ vọng để condotel thật sự có “danh phận” sẽ có thể phải tiếp tục chờ các văn bản dưới Luật hướng dẫn thi hành các Luật nói trên.

Nguồn: Hệ lụy từ dự án "đất ở không hình thành đơn vị ở"